Как защитить квартиру, купленную у «обманутой бабушки»: обзор ВС РФ от 1 июля 2026 года

Наконец опубликован долгожданный и так давно обещанный Обзор Верховного суда по оспариванию сделок с недвижимостью.
А началось все с «Дела Долиной»- как мы помним, Лариса Долина продала свою квартиру гражданке Лурье, а потом потребовала ее обратно, заявив, что действовала под влиянием мошенников.
Суды трех инстанций квартиру Долиной вернули, а деньги посоветовали Лурье взыскивать с мошенников, иначе, мол, будет несправедливо по отношению к великой певице.
Эта история произвела такой общественный резонанс, что Верховный суд провел аж открытое онлайн-заседание, которое наблюдали в прямом эфире примерно 50 000 человек.
В итоге квартира осталась у покупателя (за которую болела вся страна), а нам пообещали Обзор Верховного суда на эту тему. Потому что Долина такая не одна- по всей стране продавцы возвращают через суд себе квартиры.

Пара слов о сделках, совершенных под влиянием мошенников.
Такие сделки оспариваются по трем основаниям:
Статья 177 ГК РФ (Временная недееспособность)
Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Статья 178 ГК РФ (Заблуждение).
Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
Статья 179 ГК РФ (Обман)
Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Именно эти три основания (обман, заблуждение, непонимание своих действий) приводят суды в качестве причины расторжения сделок.

Итак, что сказал Верховный суд в Обзоре от 01.07.2026г.
Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации № 12/2026 ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ С ОСПАРИВАНИЕМ СДЕЛОК, ПОВЛЕКШИХ ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

ПЕРВОЕ.
Заблуждение гражданина относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной на основании статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При разрешении споров об оспаривании сделок по данной статье судам следует принимать во внимание добросовестное поведение другой стороны сделки, а также наличие у нее возможности распознать заблуждение, под влиянием которого действовал гражданин, совершая сделку. При этом обеим сторонам оспариваемой сделки судом должен быть предоставлен равный объем защиты.
Что это значит?
Если продавец заблуждается относительно мотивов (обстоятельств, характеризующих основной мотив сделки), полагая, что заключает оспариваемый договор для пресечения совершаемых в отношении нее мошеннических действий, равно как и заблуждение относительно последствий, то есть в том, что совершенная сделка будет аннулирована, а право собственности на квартиру будет возвращено, основанием для признания совершенной сделки купли-продажи недействительной являться не может.
В пример Верховным судом приводится «спор между Д.и Л»., то есть очевидно между Долиной и Лурье.
Вопрос о том, является ли заблуждение существенным, подлежит исследованию в каждом конкретном деле. При этом судам также надлежит оценить, проявил ли продавец требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность при совершении оспариваемой им сделки, подчеркнул Верховный суд.
Вывод для юристов и риелторов:
При совершении сделки необходимо выяснять у продавца его мотивы и брать с него расписку о том, что он не находится под влиянием мошенников- именно для того, чтобы собрать все доказательства вашей добросовестности (подробнее об этом- в нашей статье)

Верховный суд также указал, что при рассмотрении дел об оспаривании сделок, заключенных гражданином под влиянием заблуждения, сформированного третьими лицами при совершении в отношении такого гражданина имущественного преступления, предоставлять другой стороне сделки меньший объем защиты являлось бы неправомерным.
Что это значит?
Суды должны теперь не занимать однобокую позицию, защищая «несчастного продавца», а соблюдать также и права добросовестного, ни в чем не повинного покупателя.

ВТОРОЕ.
Для признания сделки, совершенной гражданином, недействительной по правилам пункта 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации этому гражданину (либо иному лицу, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате совершения сделки) необходимо доказать, что в момент ее совершения он находился в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Бремя доказывания этих обстоятельств возлагается на истца, при этом уклонение истца от исследования его психического состояния в момент совершения им сделки может являться основанием для отказа в удовлетворении иска о признании сделки недействительной по названному основанию.
Наличие или отсутствие психического расстройства, которое лишало бы лицо на момент совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества способности понимать значение своих действий и руководить ими, в случае оспаривания этой сделки в суде по статье 177 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается на основании заключения соответствующей экспертизы, так как для этого необходимы специальные познания. При этом заключение эксперта оценивается судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ. Согласно части 3 статьи 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда. В силу статьи 87 ГПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (часть 1). В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам
Что это значит?
Если продавец утверждает, что в момент сделки не понимал значения своих действий, он должен это совершенно неоспоримо подтвердить с помощью экспертизы, причем суд эту экспертизу не принимает слепо, а оценивает наряду с другими доказательствами.
(тут Верховный суд снова ссылается на дело Долиной-Лурье, в котором экспертиза не проводилась, а точнее, Долина от нее отказалась, тем самым лишив себя серьезного доказательства).
Мы писали о подобных судебных процессах, причем были даже случаи, когда в день сделки продавец по требованию покупателя проходил освидетельствование у психиатра, в соответствии с которым был вполне вменяем, а потом уже в суде была назначена экспертиза, приходившая к противоположному результату. Так вот теперь есть надежда, что суды буду критически относиться к таким повторным экспертизам, поживем-увидим.

ТРЕТЬЕ. Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, при разрешении спора об оспаривании сделки по отчуждению жилого помещения по статье 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств дела, исходя из того, насколько заблуждение существенно для участника сделки принимая во внимание особенности его положения, состояния здоровья, значения для него оспариваемой сделки.

ЧЕТВЕРТОЕ.
Сделка купли-продажи квартиры, совершенная потерпевшим (продавцом) под влиянием обмана со стороны третьих лиц, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего ТОЛЬКО при условии, что другой участник сделки (покупатель) знал или должен был знать об обмане.
Что это значит?
Если покупатель является добросовестным и никак не мог знать, что продавец действует под влиянием обмана, суд не вправе отменить сделку.
Вот пример того, как суд защитил добросовестного покупателя.

ПЯТОЕ. Иногда такие продавцы заявляют, что сделка является мнимой, то есть совершена для вида, без намерения создать соответствующие последствия.
Как указал Верховный суд, для признания сделки мнимой необходимо установить, что каждая из ее сторон не имела намерения совершить сделку в действительности и создать соответствующие ей правовые последствия. Если недобросовестной является только одна сторона, сделка мнимой не является.
В этом пункте Верховный суд приводит в пример дело по иску Е. к А., о котором мы ранее писали.

ЕЩЕ ИЗ ИНТЕРЕСНОГО.
«Сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной на основании статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации по иску такого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения».
В качестве примера Верховным судом приведено дело по иску П. (тетки) к Е. (племяннице) и своей матери А., потому что А. подарила внучке Е. квартиру в обход дочери П. При этом дочь утверждала, что ее мать не понимала значения своих действий, чем, дескать, нарушила ее права как наследницы. По результатам экспертизы (А. не понимала значения своих действий) суд иск удовлетворил.
Это решение было отменено, поскольку данной сделкой права П не нарушались, наследницей она станет после смерти своей матери, а при ее жизни подавать в суд по такому основанию может только сама мать, но не ее будущие наследники).
«Признание судом сделки, совершенной лицом, имеющим психическое заболевание, недействительной по основаниям, предусмотренным статьей 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, зависит от того, лишало ли это заболевание гражданина возможности понимать значение своих действий и руководить ими в момент совершения сделки».
Что это значит?
Даже если гражданин болен психическим заболеванием, но не признан недееспособным, он в момент сделки вполне мог понимать значение своих действий, поэтому нужна экспертиза.
«Если супруг продал общее имущество без согласия второго супруга, ключевой момент, на который должны обратить внимание суды- знал ли покупатель об отсутствии согласия на сделку второго супруга (и мог ли он об этом узнать)».
«Государственный регистратор не вправе в рамках правовой экспертизы документов проверять законность нотариально 30 удостоверенного договора купли-продажи, а также ставить под сомнение права, возникающие на основании нотариально удостоверенной сделки».

Мы не будем комментировать остальные вопросы, затронутые в Обзоре, т.к. нас интересует только строго определенная тема- а именно, как защитить квартиру, купленную у «обманутой бабушки».
По итогам изучения Обзора можно сделать вывод, что необходимо создавать как можно больше доказательств своей добросовестности при совершении сделки, поскольку позиция Верховного суда по защите именно добросовестного покупателя очевидна.

Мы с удовольствием ответим на все ваши вопросы по недействительности сделок, наследству, недвижимости и т.д.

---

Контакты