Доказательства недобросовестности продавца, которые помогли покупателю сохранить квартиру

Еще одна сюжетная линия на тему «обманутых бабушек», хотя в данном случае на удочку мошенников попался дедушка.

Гражданин Ефремцев продал квартиру Алиеву (который для этого взял в банке кредит), а еще Ефремцев заключил кредитные договоры в двух банках. Деньги отправил неизвестным людям на неизвестный счет.

Квартиру его убедили продать под предлогом того, что на нее установлен залог злоумышленниками. Между тем на момент продажи Ефремцев прекрасно видел, что никакого залога на квартире нет. Кроме того, супруга дала ему нотариальное согласие на продажу квартиры. То есть Ефремцев был в заблуждении. А супруга? Тоже была в заблуждении? Однако ей никто не звонил и не запугивал. В заблуждение ее ввел родной муж.

Что мы видим в решении суда?
Истец указал, что договор купли-продажи был заключен им в результате мошеннических действий третьих лиц, которые убедили его, что он участвует в специальной операции, проводимой спецслужбами. Полученные по договору денежные средства он перевел мошенникам. Продавать принадлежавшую ему квартиру он не собирался, считал, что сделка носит фиктивный характер. Договор был заключен им под влиянием обмана, в силу заблуждения. Мошенники убедили его в том, что принадлежащая ему квартира заложена, для того, чтобы предотвратить обращение на нее взыскания необходимо квартиру продать.
Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
В пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021, разъяснено, что по смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки недействительной на основании статей 10 и 168 ГК РФ, а также для признания сделки мнимой на основании статьи 170 этого же кодекса необходимо установить, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности. Из положений приведенных норм закона и разъяснений по их применению следует, что для признания сделки мнимой необходимо установить, что все стороны такой сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности. По настоящему делу установлено, в том числе на основании объяснений Ефремцева Н.П. и Ефремцевой Л.В., что при заключении договора купли-продажи квартиры Ефремцев Н.П. не сообщал Алиеву А.В. о том, что Ефремцев Н.П. не имеет намерения совершать договор в действительности, а действует лишь для вида.
В свою очередь, из объяснений Алиева А.В. следует, что он заключал договор купли-продажи в целях приобретения для своей семьи квартиры, о том, что Ефремцев Н.П. заключал договор без намерения его исполнить, ему известно не было.
В судебном заседании суда первой инстанции Ефремцев Н.П. пояснял, что Алиев А.В. и его жена не понимали, что договор купли-продажи квартиры является фиктивным. Поскольку у покупателя по договору отсутствовал умысел на заключение сделки лишь для вида, основания для признания договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой вследствие его мнимости, отсутствуют.
Пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
Предусмотренные указанной нормой обстоятельства в правоотношениях сторон при заключении договора купли-продажи отсутствуют, поскольку у Ефремцева Н.П. отсутствовало заблуждение относительно предмета и природы, сделки, лица, с которым он вступает в сделку, а также в отношении обстоятельства, из наличия которого он с очевидностью для другой стороны исходил, совершая сделку. Кроме того, пунктом 5 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон. По обстоятельствам заключения договора купли-продажи у Алиева А.В. отсутствовала возможность распознать, что Ефремцев Н.П. заключает сделку под влиянием заблуждения.
Согласно пункту 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки. Из искового заявления по первоначальному иску и объяснений, данных стороной истца в судебном заседании, следует, что обман в отношении Ефремцева Н.П. имел место со стороны третьих лиц, а не со стороны Алиева А.В.
Доказательства того, что между лицами, на которых Ефремцев Н.П. указывает, как на совершивших в отношении него мошеннические действия, и Алиевым А.В. имеется какая-либо связь и согласованность действий, в материалы дела не представлены.
При этом из объяснений Ефремцева Н.П. следует, что он не сообщал Алиеву А.В. о своих мотивах на совершение сделки. В материалы уголовного дела Ефремцевым Н.П. представлены скриншоты переписки в мессенджере WhatsApp, из содержания которой следует, что Ефремцев Н.П. осознавал, что покупатель по договору купли-продажи не осведомлен о фиктивном характере сделки, что результатом заключения договора будет переход права собственности на квартиру к покупателю. Изложенные обстоятельства исключают возможность признания договора купли-продажи недействительной сделкой, совершенной под влиянием обмана.

То есть суд последовательно объяснил, почему нельзя признать сделку недействительной ни по мотиву мнимости (фиктивности), ни по мотиву заблуждения, ни по мотиву обмана.
В итоге сделку оставили в силе. Семью Ефремцевых выселили.

Далее была апелляционная инстанция.
Оценивая требования первоначального иска и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приняла во внимание, что из протокола допроса Ефремцева Н.П. в качестве потерпевшего в рамках уголовного дела следует, что с лицами, похитившими у Ефремцева Н.П. денежные средства, Ефремцев Н.П. начал общаться с 26 февраля 2024 года. Информацию о необходимости продать квартиру указанные лица сообщили Ефремцеву Н.П. в начале марта 2024 года. После получения указанной информации Ефремцевым Н.П. в течение практически двух месяцев совершались целенаправленные действия на подыскание покупателей на принадлежащую ему квартиру для чего, в том числе был заключен договор с риэлтерским агентством, выполнен ряд юридически значимых действий, необходимых для продажи квартиры, таких как снятие с регистрационного учета по месту жительства истца по первоначальному иску и членов его семьи по адресу спорной квартиры, получение нотариально удостоверенного согласия супруги Ефремцева Н.П. на отчуждение имущества, нажитого в период брака. В период, предшествующий заключению договора, и при заключении договора Ефремцев Н.П. скрыл от Алиева А.В. информацию о том, что он, получив денежные средства, не намерен реально передавать квартиру покупателю. Заключение договора купли-продажи Ефремцев Н.П. обосновал тем, что, по предоставленной злоумышленниками информации, это было необходимо для того, чтобы освободить квартиру от залога. Вместе с тем из сведений Единого государственного реестра недвижимости следует, что в залог квартира, принадлежавшая Ефремцеву Н.П., до заключения оспариваемого договора купли-продажи не передавалась. Указанная информация была очевидна для Ефремцева Н.П. на момент заключения договора, поскольку он располагал сведениями из ЕГРН, в пункте 1.5. договора купли-продажи также было указано на отсутствие залога в отношении квартиры. Пунктами 1, 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. В суде апелляционной инстанции Ефремцев Н.П. пояснял, что денежными средствами, необходимыми для их возврата Алиеву А.В. он не располагает, возможность изыскать указанную сумму у него отсутствует.

Итак, что увидел суд?
Ефремцев два месяца готовился к продаже квартиры, убедил супругу дать согласие на сделку.
Ефремцев скрыл от Алиева, что не собирается передать ему квартиру.
Ефремцев заявил, что денег у него нет и возвращать покупателю он ничего не будет.
Алиев не обманывал и не вводил Ефремцева в заблуждение, наоборот, это истец обманывал покупателя.
Истец заявил о проведении экспертизы вменяемости, но требования основывал не на вменяемости, а на том, что его обманули, поэтому суд в назначении экспертизы отказал.
Истец продал квартиру, потому что якобы на нее установили залог, однако в день сделки из выписки было ясно видно, что залога нет, но продавца это не остановило.

25 марта 2025 года Судебная коллегия по гражданским делам Калужского областного суда ОПРЕДЕЛИЛА: решение Калужского районного суда Калужской области от 8 октября 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ефремцева Николая Павловича – без удовлетворения.

Что было потом?
Ефремцев опять заявил иск к Алиеву , уже по ст. 177 (непонимание значения своих действий), однако и этот иск проиграл, в настоящее время решение обжалуется.
Также Ефремцев обратился с исками к банкам о признании кредитных договоров недействительными, но проиграл оба эти процесса.

---

Контакты