Продажа квартиры под влиянием аферистов: Ивановский суд объяснил, когда добросовестный покупатель не несет рисков

Как мы неоднократно ранее писали, масштаб мошенничеств с квартирами принимает уже характер эпидемии.
Судебная практика московского региона в настоящее время стоит на позиции возврата квартир потерпевшим продавцам, несмотря на добросовестность покупателей.
Однако эта практика не распространяется на всю страну и в других регионах суды принимают иные решения.
Так, Фрунзенский районный суд г. Иваново рассмотрел дело № 2-110/2025 по иску А. к Н. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки.
Истица обратилась в суд с иском к покупателям своей квартиры, прося признать недействительным договор купли-продажи заключенный между истцом и ответчиками, применить последствия недействительности сделки путем возврата квартиры.
Исковые требования мотивированы тем, что при совершении сделки истица-продавец находилась под воздействием недобросовестной воли неустановленных третьих лиц, продажа происходила путем мошеннических действий третьих лиц, которые путем угроз, под влиянием обмана заставили истца совершить сделку по заниженной стоимости. По данному факту возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.
Впоследствии истцом и представителем в порядке ст. 39 ГПК РФ изменены основания заявленных требований, а именно: истец, ссылаясь на положения ст. 177 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), указывает на то, что под воздействием телефонных мошенников у истицы нарушено понимание существа сделок вследствие ошибочного восприятия и оценки ситуации, вследствие чего она не понимала значения своих действий.
Истец также пояснила, что на дату совершения сделки она понимала последствия заключения договора купли-продажи, однако мошенниками ей было сообщено, что спорная квартира будет возвращена по окончании проведения специальной операции по поимке мошенников. Она также сообщила, что денежные средства от приобретения квартиры были перечислены ею на счета третьих лиц, информацию о которых она получила по телефону от мошенников.
Ответчик и его представитель-юрист в судебном заседании относительно удовлетворения заявленных требований возражали, а также заявили, что истец действует недобросовестно, о продаже квартиры они узнали с сайта бесплатных объявлений, жилое помещение было осмотрено ответчиками в присутствии истца, которая отвечала на необходимые вопросы, пояснила, что продает имущество в связи с переездом в г. Москву, квартира, а также продавец проверялись в установленном порядке, договор заключался в агентстве недвижимости, стоимость квартиры не занижена. Ответчик и представитель указали, что жилое помещение было приобретено, в том числе, на денежные средства от продажи единственного жилья, в целях проживания с ребенком-инвалидом, они являются добросовестными приобретателями.
Квартира передана истцом ответчикам по акту приема-передачи.
Договор и акт содержат личные подписи истца и ответчиков.
Факт личного подписания договора купли-продажи истцом не оспаривался.
Право собственности ответчиков Н. зарегистрировано в установленном законом порядке, сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Оспаривая договор купли-продажи истец и ее представитель указывают на то, что в момент его заключения продавец А., хоть и не страдала психическими заболеваниями, но находилась под психологическим давлением со стороны третьих лиц (мошенников) в результате чего не могла понимать значения своих действий.
Из материалов дела следует, что в п. 4.2 договора стороны предусмотрели условие, согласно которому стороны заключают договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, договор не является для сторон кабальной сделкой.
Переход права собственности в установленном законом порядке был зарегистрирован органом, осуществляющем государственную регистрацию недвижимости,договор прошел правовую экспертизу.
Суд, как это стало уже практически обязательным в подобных делах, назначил экспертизу, производство которой поручено экспертам ОГБУЗ «Костромская областная психиатрическая больница».
Согласно представленному заключению комиссии экспертов экспертная организация» комиссия пришла к заключению, что истица в период, предшествующий заключению договора купли-продажи жилого помещения и в момент совершения этих действий каким-либо психическим расстройством не страдала, не выявлено психического расстройства, которое лишало бы ее способности осознавать характер совершаемых действий и совершаемой сделки, в том числе с учетом принимаемых лекарственных препаратов. По психическому состоянию она могла прочитать и понять смысл заключаемого договора купли-продажи жилого помещения. Из заключения психолога в рамках данной экспертизы следует, что к индивидуально-психологическим особенностям истицы относятся хорошо развитые интеллектуальные способности при легком ослаблении непосредственной памяти, обоснованной дифференцированной самооценке, социально положительных установках, устойчивых морально-нравственных принципах, эмоциональности, самостоятельности, гиперответственности, осторожности, практичности, трудолюбии, склонности к перфекционизму. Признаки повышенной внушаемости и ведомости, как устойчивых личностных черт, а также в момент проведения экспертного обследования не выявлены, но в исследуемой судебной ситуации они были существенно выражены (вследствие психологического целенаправленного воздействий извне). Обстоятельства, предшествующие и сопутствующие заключению договора купли-продажи жилого помещения (направленное манипулятивное воздействие) обусловили возникновение у А. состояния выраженного пролонгированного эмоционального напряжения, которое сопровождалось ситуативным повышением внушаемости и подчиняемости. Кроме того, данное эмоциональное состояние сопровождалось полной эмоциональной зависимостью А. от мошенников, существенным снижением у нее критичности к ситуации и собственным действиям, подавлением волевой сферы, нарушением осознанной регуляции собственных действий, искажением восприятия актуальной ситуации. Данное эмоциональное состояние и особенности личности А. (как устойчивые черты характера, так и выраженные ситуативно) в условиях направленного манипулятивного воздействия способствовали возникновению состояния заблуждения и психологического зависимого поведения, что препятствовало при формальном понимании характера собственных действий осознанию их значения, возможности руководить своими действиями при совершении указанной сделки. Способность к чтению и формальному пониманию смысла заключаемого договора купли-продажи жилого помещения у А. снижена не была, однако в период, предшествующий заключению договора купли-продажи жилого помещения и в момент совершения указанных действий эмоциональное состояние и особенности личности А. в условиях направленного манипулятивного воздействия способствовали возникновению состояния заблуждения и психологического зависимого поведения, что препятствовало при формальном понимании характера собственных действий осознанию их значения и возможности руководить своими действиями при совершении указанной сделки.
Суд сделал вывод, что согласно заключению комплексной психолого-психиатрической экспертизы в момент заключения оспариваемого договора купли-продажи, а также в предшествующий ее совершению период А. какими-либо заболеваниями, влияющими на способность восприятия совершаемых действий, не страдала, могла понимать характер сделки. Способность к чтению и формальному пониманию смысла заключаемого договора купли-продажи жилого помещения у А. снижена не была, однако истец находилась под психологическим воздействием третьих лиц, не являющихся ответчиками по делу.
Суд также отметил, что в соответствии с п. 3 ст. 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.
Таким образом, судом на основании совокупной оценки представленных в дело доказательств установлено, что А. последовательно совершила комплекс действий, направленных на заключение договора купли-продажи квартиры и получение денежных средств, данные денежные средства истец получила лично и распорядилась ими посредством внесения в банкоматы в различных банках и перечисления на расчетные счета иных неизвестных ей лиц.
Согласно пояснениям А. в судебном заседании, письменным объяснениям в рамках уголовного дела истец осознавала, что заключает договор купли-продажи недвижимого имущества, в результате которого квартира будет продана покупателям за цену, указанную в нем, будет произведен переход права собственности, интересовалась у мошенников последствиями сделки для покупателей в случае возвращения квартиры в ее собственность.
Из совокупной оценки представленных в дело доказательств, пояснений сторон, в том числе, истца о понимании ею в дату заключения договора купли-продажи квартиры последствий совершаемой ею сделки в части ее последствий в виде перехода права собственности квартиру, суд пришел к выводу об отсутствии пороков воли истца при заключении и исполнении договора купли-продажи и понимании ею сути совершаемой сделки.
Суд пришел к выводу о том, что истица при заключении сделки ясно понимала, что заключает именно сделку купли-продажи. Даже если она была в заблуждении относительно притворности сделки, это заблуждение возникло не под влиянием ответчика. Напротив, именно истица скрыла от ответчика истинные мотивы сделки.
Судом не установлено отклонение действий ответчиков от добросовестного поведения, ожидаемого от них в данном случае, они не совершали действий, направленных на введение в заблуждение истца относительно существа оспариваемой сделки, не обманывали и не запугивали ее. Ответчики с должной степенью осмотрительности, действуя добросовестно, при совершении договора купли-продажи совершили действия по заключению предварительного договора купли-продажи, передаче задатка, перечислению денежных средств на безопасный номинальный счет ООО «Домклик», произвели проверку как истца на наличие в отношении нее признаков банкротства физического лица, а также заболеваний, препятствующих осознанию сути совершаемой сделки, осуществили проверку жилого помещения. В целях приобретения квартиры Н. были взяты по договору займа (долговая расписка) денежные средства в размере 2000000 руб., продано единственное жилое помещение, находящееся в собственности.
Истцом не оспаривалось, что ответчики интересовались причиной продажи квартиры и были введены ею в заблуждение указанием причины продажи (переезд в другой город). Таким образом, они не знали и не могли знать при отсутствии соответствующих пояснений со стороны истца о воздействии на нее третьих лиц.
Тяжелая жизненная ситуация, в которой оказалась истец, не является основанием для признания сделки недействительной при отсутствии доказательств того, что этим воспользовалась другая сторона по сделке – покупатели Н., и при отсутствии доказательств крайне невыгодных для истца условий такой сделки.
При разрешении заявленных требований суд учел, что у ответчиков на дату заключения договора купли-продажи спорной квартиры в собственности находилось жилое помещение, которое продано в целях осуществления оплаты по договору. Квартира приобретена для проживания с ребенком-инвалидом. Судом также установлено и не оспаривается истцом, что все денежные средства от продажи квартры ею были перечислены на счета неустановленных лиц. Кроме того, А.. были оформлены кредитные договоры, полученные денежные средства по которым также были перечислены истцом на счета неустановленных лиц.
Таким образом, судом установлено и не оспаривается иными лицами, участвующими в деле, что А. является неплатежеспособной, вернуть полученные по сделке денежные средства не сможет.
Принимая во внимание изложенное, оценив представленные в дело доказательства в совокупности, суд отказал в признании сделки недействительной.
Квартира осталась у покупателей.

Судом апелляционной инстанции указанное решение было оставлено без изменений, апелляционная жалоба истца- без удовлетворения.
Только после этого, через 140 дней после продажи, продавец освободила покупателям их квартиру.
А мы в очередной раз напоминаем- будьте осторожны, не попадайтесь на удочку мошенников. Тщательно проверяйте квартиру перед покупкой, принимайте меры безопасности.

---

Контакты