В каких случаях суды трех инстанций не вернут «обманутой бабушке» проданное ею имущество, даже если ее обманули третьи лица

Как мы уже не раз писали, московские суды массово возвращают квартиры «обманутым бабушкам». Но в других регионах судебная практика складывается несколько иная.

Так, судебной коллегией Седьмого кассационного суда по делу 59RS0001-01-2023-004382-87 оставлено без изменения решение Дзержинского районного суда г. Перми от 14.10.2024 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 13.01.2025 об отказе гражданке Александровой в признании сделок недействительными.

Что случилось?
Александрова продала две свои квартиры гражданину Семерикову (одну из них он потом продал Казакову), а после побежала в суд оспаривать сделки. Утверждала, что продала квартиры под влиянием обмана, не понимая, что делает, находясь в заблуждении.

Что решил районный суд?
Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 166, 170, 178, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что волеизъявление Александровой Т.В., выраженное в договорах купли-продажи, соответствовало ее действительным намерениям, поскольку ею совершены ряд последовательных активных действий, направленных на отчуждение своих квартир Семерикову И.А. (получала и направляла документы, необходимые для составления договоров купли-продажи, согласовывала продажную цену, согласовывала текст договоров купли-продажи, в том числе предлагала внести изменения в проект договоров); Семериков И.А. не совершал действий, свидетельствующих об умышленном введении Александровой Т.В. в заблуждение относительно предмета сделок с целью понуждения ее к заключению, не умалчивал об обстоятельствах, о которых должен был сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота, что свидетельствует об отсутствии оснований для признания сделок недействительной по мотиву заблуждения.
Оценивая доводы истца о заниженной стоимости проданных объектов недвижимости, суд исходил из того, что цену в договорах купли-продажи стороны определили самостоятельно, продажа имущества по цене ниже рыночной не свидетельствует об обмане истца ответчиком или введении истца в заблуждение.
Оспариваемые договоры содержат все существенные условия, их содержание является четким и понятным, договоры подписаны Александровой Т.В. собственноручно; истец самостоятельно согласовала с покупателем цену продаваемого имущества, дату выезда, вывоз вещей, оплату коммунальных услуг; ответчик Семериков И.А. свои обязанности по оплате квартир исполнил, денежные средства переданы истцу, которыми Александрова Т.В. распорядилась по своему усмотрению, признаков мнимости договоры не содержат.
Ответчик Казаков М.Л. является добросовестным приобретателем квартиры, основания для признания обременения в виде ипотеки недействительной отсутствуют.

Что сказала апелляционная инстанция?
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, оставил решение суда без изменения, указав:
Доводы жалобы о том, что ответчик не проявил должную степень осмотрительности при заключении оспариваемых договоров, а именно не предпринял дополнительные меры, направленные на выяснение действительной воли истца помимо обычного опроса о цели совершаемой сделки, и получение какой-либо дополнительной информации о контрагенте, судебной коллегией отклоняются, поскольку для данной категории дел, рассматриваемых в общеисковом процессе с равными возможностями спорящих лиц по сбору доказательств, применяется обычный стандарт доказывания, характеризующийся балансом вероятностей и разумной степенью достоверности обстоятельств, подлежащих доказыванию.
При умышленном сокрытии истцом от ответчика Семерикова И.А. реальных мотивов заключения оспариваемых сделок, как совершаемых в ходе специальной тайной операции по поимке преступников, объяснения мотивов совершения сделок необходимостью приобретения иного жилья как для дочери в другом городе, так и для себя в ином районе города Перми в непосредственной близости от места работы, совершение Александровой И.В. взаимосвязанных последовательных действий, свидетельствующих о намерении собственника распорядиться своим имуществом (непосредственное обращение истца с продажей квартир к риэлтору, направление стороне покупателя необходимых документов в отношении объектов недвижимости, обсуждение существенных условий договора, вопросов, связанных с передачей имущества и денежных средств за него, вопросов регистрационного учета проживающих в жилых помещениях лиц, оплата задолженности по оплате коммунальных услуг), а также отсутствия иной сопутствующей информации, вызывающей сомнение у покупателя вещи в действительной воле продавца, судебная коллегия приходит к выводу о том, что со стороны Семерикова И.А. были предприняты все возможные действия для выяснения мотивов заключаемых с ним Александровой Т.В. сделок, покупатель объективно не мог знать о заключении продавцом сделок под влиянием заблуждения со стороны третьих.
Напротив, с учетом разумности и должной осмотрительности, требовавшихся от Александровой Т.В. в таких обстоятельствах, она не была лишена возможности узнать о действительном положении дел относительно обстоятельств, связанных с прекращением прав на принадлежащие ей квартиры, своевременно проверить информацию, поступающую от третьих лиц, с учетом того, что с момента первого обращения к ней третьих лиц о необходимости оказывать определенное содействие правоохранительным органам до заключения оспариваемых сделок прошло более месяца, в течение которого истцом были получены в нескольких банках кредиты на значительные суммы, а также совершены иные действия, связанные с передачей денежных средств неизвестным истцу лицам. Именно Александрова Т.В. не проявила стандарт разумного и осмотрительного поведения, объективно не оценила ситуацию, при этом вправе была при возникновении сомнений в отношении сделок отказаться от заключения договоров.
Доводы жалобы о заблуждении истца в отношении лица, с которым она вступает в сделку, повторяют правовую позицию истца в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, которой судом с учетом представленных доказательств давалась оценка, с выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, оснований для их переоценки не усматривает. Из объяснений истца, свидетеля П2. и материалов дела следует, что до заключения договора П2. истцу были представлены удостоверяющие документы, копии паспортов П2. и Семерикова И.А. Александрова Т.В. направляла для проверки третьим лицам, согласовывала возможность заключения сделок с указанными лицами. Следовательно, на момент заключения оспариваемых сделок у Александровой И.В. отсутствовали основания заблуждаться в действиях Семерикова И.А., как лица, с которым она вступила в сделки, так и П2., как лица, связанного (сопровождающего) сделки.
Согласно правовой позиции, изложенной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 № 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации», заблуждение относительно правовых последствий сделки не является основанием для признания ее недействительной по статье 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции сформулировал:
Установив, что истец не представил суду доказательств, свидетельствующих о недобросовестности ответчика Семерикова И.А. либо об его намерении совершить эти сделки формально, исключительно для вида, без их реального исполнения, а также то, что Александрова Т.В. не раскрывала покупателю Семерикову И.А. обстоятельств совершения сделок под влиянием третьих лиц, побудивших ее заключить оспариваемые договоры купли-продажи объектов недвижимости, а именно то, что заключение договоров было связано в связи с оказанием помощи правоохранительным органами в пресечении противоправных действий преступной группы; Семерикову И.А. не было очевидно в момент заключения сделок, что продавец заблуждается в отношении обстоятельств сделок; покупатель не знал и не мог знать о заключении продавцом сделок под влиянием заблуждения со стороны третьих лиц, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает покупатель, суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для квалификации данной сделки как сделки, заключенной под влиянием заблуждения.
Отклоняя аналогичные доводы жалобы о том, что ответчик не проявил должную степень осмотрительности при заключении оспариваемых договоров, судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда отметила, что для данной категории дел применяется обычный стандарт доказывания, характеризующийся балансом вероятностей и разумной степенью достоверности обстоятельств, подлежащих доказыванию.
При умышленном сокрытии истцом от ответчика Семерикова И.А. реальных мотивов заключения оспариваемых сделок, как совершаемых в ходе специальной тайной операции по поимке преступников, объяснения мотивов совершения сделок необходимостью приобретения иного жилья как для дочери в другом городе, так и для себя в ином районе города Перми в непосредственной близости от места работы, совершение Александровой И.В. взаимосвязанных последовательных действий, свидетельствующих о намерении собственника распорядиться своим имуществом (непосредственное обращение истца с продажей квартир к риелтору, направление стороне покупателя необходимых документов в отношении объектов недвижимости, обсуждение существенных условий договора, вопросов, связанных с передачей имущества и денежных средств за него, вопросов регистрационного учета проживающих в жилых помещениях лиц, оплата задолженности по оплате коммунальных услуг), а также отсутствия иной сопутствующей информации, вызывающей сомнение у покупателя вещи в действительной воле продавца, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что со стороны Семерикова И.А. были предприняты все возможные действия для выяснения мотивов заключаемых с ним Александровой Т.В. сделок, покупатель объективно не мог знать о заключении продавцом сделок под влиянием заблуждения со стороны третьих лиц.

Суд кассационной инстанции сделал вывод, что обжалуемые судебные акты приняты с соблюдением норм права, оснований для их отмены или изменения в соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Также по теме:
Как покупатель потерял квартиру, а нотариус и психиатр отказались от своих слов.
Как судебная ошибка повторилась в трех инстанциях.
Как обезопасить себя от обманутой бабушки.

---

Контакты