Современные схемы мошенничества с недвижимостью: анализ и правовые механизмы защиты

В последние годы наблюдается тревожная тенденция роста числа мошеннических схем в сфере недвижимости в Российской Федерации.
Данная проблема требует пристального внимания как со стороны правоохранительных органов, так и участников рынка недвижимости.
В настоящей статье мы проанализируем наиболее распространенные схемы мошенничества, рассмотрим судебную практику и предложим правовые механизмы защиты прав добросовестных участников сделок с недвижимостью.

Примеры мошеннических схем.

1.1. Злоупотребление доверием
Одним из наиболее распространенных методов мошенничества является использование доверительных отношений между преступником и жертвой. Данный вид мошенничества особенно опасен тем, что зачастую совершается близкими людьми или родственниками, что усложняет его выявление и пресечение.
Пример из судебной практики:
В деле, рассмотренном Вторым кассационным судом общей юрисдикции (Кассационное определение от 14.07.2020 N 77-1033/2020), бывшая супруга, злоупотребив доверием экс-мужа, реализовала принадлежащий ему дом, умолчав о его правах на имущество при заключении сделки купли-продажи. Суд квалифицировал данные действия по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество в особо крупном размере).
Правовой анализ:
В данном случае суд применил расширительное толкование понятия «обман» в контексте ст. 159 УК РФ, включив в него не только активные действия по предоставлению ложной информации, но и умышленное умолчание о существенных фактах. Это соответствует позиции, изложенной в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.11.2017 N 48 «О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате».

1.2. Манипуляции с недееспособными лицами
Особую опасность представляют случаи мошенничества с использованием уязвимого положения недееспособных или ограниченно дееспособных лиц. Такие преступления часто сопряжены с нарушением не только уголовного, но и гражданского законодательства.
Пример из судебной практики:
В деле, рассмотренном Пятым кассационным судом общей юрисдикции (Определение от 18.04.2023 N 88-3102/2023), суд признал недействительной сделку дарения доли в квартире, совершенную недееспособным лицом.
Правовой анализ:
Данное решение основывается на положениях ст. 171 ГК РФ, согласно которой сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, ничтожна. При этом суд учитывал не только формальный статус недееспособности, но и фактическую способность лица понимать значение своих действий на момент совершения сделки, что соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25.

1.3. Использование технологических средств
С развитием цифровых технологий мошенники все чаще прибегают к использованию современных технических средств для совершения преступлений в сфере недвижимости.
а) Подмена телефонных номеров
Мошенники используют специальное программное обеспечение для маскировки своих номеров под официальные номера государственных органов или банков. Это позволяет им войти в доверие к жертве и получить конфиденциальную информацию или склонить к совершению определенных действий.
б) Создание фишинговых сайтов
Преступники создают поддельные веб-сайты, имитирующие официальные ресурсы Росреестра, банков или риэлторских агентств. Через такие сайты они могут получать персональные данные пользователей или склонять их к совершению мошеннических сделок.
Правовой анализ:
Использование технических средств для совершения мошенничества может быть квалифицировано по ч. 2 ст. 159 УК РФ как мошенничество, совершенное с причинением значительного ущерба гражданину. В случае, если преступление совершено организованной группой или в особо крупном размере, что часто имеет место при операциях с недвижимостью, применяется ч. 4 ст. 159 УК РФ.

Правовые механизмы защиты.

2.1. Признание сделки недействительной
Основным правовым инструментом защиты прав потерпевших является признание сделки недействительной на основании ст. 179 ГК РФ. Данная норма предусматривает возможность оспаривания сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.
Правовой анализ:
Согласно п. 2 ст. 179 ГК РФ, обманом считается не только предоставление ложной информации, но и намеренное умолчание об обстоятельствах, которые лицо обязано было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Это положение расширяет возможности защиты прав потерпевших, позволяя оспаривать сделки, в которых обман был осуществлен путем умолчания.
Пример из судебной практики:
В Апелляционном определении Московского городского суда от 28.01.2020 N 33-1545/2020 суд признал недействительной сделку дарения доли квартиры, совершенную пожилой женщиной в пользу внучки. Суд учел, что наличие факта добровольного подписания договора не свидетельствует о наличии у истца реального волеизъявления на заключение сделки, поскольку соблюдение формы сделки не гарантирует отсутствия обмана или заблуждения.

2.2. Истребование имущества из чужого незаконного владения
В случаях, когда недвижимость уже перепродана, возможно применение механизма истребования имущества из чужого незаконного владения (виндикация) на основании ст. 301 ГК РФ.
Правовой анализ:
Применение данного механизма осложняется необходимостью соблюдения баланса интересов первоначального собственника и добросовестного приобретателя. Согласно ст. 302 ГК РФ, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя только в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Пример из судебной практики:
В Определении Верховного Суда РФ от 22.10.2019 N 4-КГ19-31 суд подтвердил, что добросовестный приобретатель, полагавшийся при покупке недвижимости на данные ЕГРН, не может быть лишен имущества.

2.3. Компенсация добросовестному приобретателю
Законодательством предусмотрен механизм компенсации добросовестному приобретателю в случае истребования у него жилого помещения. Согласно ст. 68.1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на выплату однократной компенсации за счет казны РФ.
Правовой анализ:
Размер компенсации определяется исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта об истребовании жилого помещения. Это положение направлено на защиту прав добросовестных приобретателей и обеспечение стабильности гражданского оборота.

Продолжение статьи: Судебная практика и превентивные меры в борьбе с мошенничеством в сфере недвижимости.