Конфискованная квартира с дисконтом: как купить и не прогадать?

Мы ранее писали о возможности приобретения арестованного имущества, в том числе жилых помещений, на торгах, проводимых на основании решения суда в рамках исполнительного производства.
Как известно, начальная продажная цена таких лотов может быть значительно ниже рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости на вторичном рынке.
Безусловно, этот сегмент будет крайне привлекателен как для крупных девелоперских компаний, так и для частных инвесторов — физических лиц.
Однако существует еще один, во многом схожий сектор — это реализация конфискованного государством имущества, в частности, конфискованных жилых помещений.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23.09.2019 N 1238 (ред. от 08.09.2023) «О распоряжении имуществом, обращенным в собственность государства» (вместе с «Положением о распоряжении имуществом, обращенным в собственность государства») с конфискованным имуществом возможно поступать следующими способами: переработка, утилизация (уничтожение) и отчуждение путем реализации, а также безвозмездная передача конфискованных товаров легкой промышленности. Что касается конфискованных квартир, то здесь законодатель безусловно предписывает их реализацию, как наиболее целесообразный вариант.
Принципиально важно различать понятия «конфискованный» и «арестованный» объект недвижимости с точки зрения действующего законодательства.
Сам термин «конфискация» происходит из норм уголовного и уголовно-процессуального права.
Конфискацию регулирует статья 104.1 УК РФ.
В ней указано, что и за какие деяния можно конфисковывать:
1. Деньги, ценности и иное имущество, полученное в результате совершения преступлений по статьям из конкретного списка. Например, сюда относится статья 186 УК РФ — «Изготовление, хранение, перевозка или сбыт поддельных денег или ценных бумаг», а также статья 290 УК РФ «Получение взятки».
2. Деньги, ценности и иное имущество, используемое или предназначенное для финансирования терроризма, экстремистской деятельности, организованной группы, незаконного вооруженного формирования и преступного сообщества.
3. Орудия, оборудование или иные средства совершения преступления. Например, копировальные аппараты, с помощью которых изготавливали поддельные документы.
4. Транспортные средства обвиняемого, которые были использованы при совершении преступлений по трем статьям УК РФ.
Все они касаются управления транспортным средством человеком, лишенным права управления и подвергнутым административному наказанию или с судимостью.
Кроме того, 31 января 2024 года Госдума приняла в третьем чтении закон о конфискации имущества за фейки об армии и призывы к деятельности, направленной против безопасности государства.

Процедуре конфискации имущества в рамках уголовного дела предшествует, как правило, наложение ареста на данное имущество по соответствующему постановлению суда на основании ст. 115 УПК РФ.
Он призван обеспечить непосредственную возможность последующей конфискации путем сохранения арестованного предмета в неизменном состоянии. Уголовный арест прежде всего направлен на предотвращение отчуждения, сокрытия или уничтожения объекта в ходе предварительного следствия и судебного разбирательства вплоть до возможного обращения его в доход государства.
По данным приводимой в СМИ статистики Росимущества, с 2015 года по середину 2019 года в рамках противодействия легализации преступных доходов, полученных незаконным путем, было конфисковано 49 квартир и индивидуальных жилых домов общей кадастровой стоимостью более 1,1 млрд рублей. С учетом широкой правоприменительной практики по изъятию элитного жилья и недвижимости в ходе расследования громких коррупционных уголовных дел, количество таких объектов в федеральной собственности, безусловно, будет только возрастать.
Так, согласно ФЗ от 03.12.2012 N 230-ФЗ «О контроле за соответствием расходов лиц, замещающих государственные должности, и иных лиц их доходам» Генеральная прокуратура РФ вправе подать иск в суд при наличии достаточных оснований полагать, что госслужащий или его близкие родственники владеют недвижимым имуществом, стоимость которого значительно превышает общий доход данных лиц и не может быть ими приобретена на законные доходы.
Наиболее резонансный пример применения данного закона — изъятие в доход государства имущества должностного лица правоохранительных органов полковника Д. З., работавшего в центральном аппарате МВД России.
В результате судебного процесса, инициированного Генпрокуратурой, было конфисковано недвижимое имущество полковника на общую сумму около 9 млрд рублей.
В 2020 году Генеральная прокуратура РФ подала в суды несколько резононансных исков об обращении в доход государства имущества, полученного преступным путем.
Так, по одному из таких гражданских исков в апреле 2020 Красногорский суд Подмосковья удовлетворил иск об изъятии имущества бывшего главы Серпуховского района Московской области Александра Шестуна в пользу государства на сумму 10 млрд рублей, в том числе 676 объектов недвижимого имущества.
В сентябре 2020 года Клинский городской суд изъял в доход государства имущество экс-главы Клинского района Александра Постриганя и его близких лиц на 9 млрд руб. Конфискованная недвижимость представляет собой в основном многочисленные земельные участки в Клинском районе, а также торговый центр, здание кинотеатра, детскую поликлинику, банный комплекс, два детских сада и лодочную станцию в престижной парковой зоне.
До 2020 года существовала серьезная проблема отсутствия четкого порядка и подробного алгоритма действий в отношении реализации конфискованных жилых помещений.
Ранее такие квартиры можно было передавать по договору социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилье. Однако сложно себе представить ситуацию, когда малоимущая семья с очень скромным уровнем доходов смогла бы содержать и обслуживать элитную конфискованную квартиру площадью в несколько сотен квадратных метров в престижном жилом комплексе.
Гораздо более логичным и целесообразным представляется вариант продажи такого дорогого элитного жилья с аукциона, а на вырученные денежные средства приобретение взамен нескольких однокомнатных квартир эконом-класса, наиболее подходящих по своим потребительским качествам и параметрам для предоставления гражданам по социальному найму.
Вся процедура продажи конфискованного государством имущества, в том числе жилых помещений, осуществляется в полном соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23.09.2019 N 1238 с изменениями от 19.06.2021 «О распоряжении имуществом, обращенным в собственность государства».
Отчуждение конфиската происходит в ходе электронных торгов на специализированных электронных площадках путем проведения аукциона в электронной форме. Для участия в подобных торгах установлен ряд обязательных требований — наличие усиленной квалифицированной электронной подписи и внесение задатка, выступающего в качестве обеспечительного залога. Сумма задатка возвращается участнику торгов, если победителем становится другое лицо. В случае если пользователь выиграл аукцион, но отказался от оплаты и заключения договора купли-продажи, задаток ему уже не возвращается.
Главным существенным минусом и риском при покупке конфискованного жилья на торгах часто является фактическая невозможность лично увидеть и оценить в натуре будущий приобретаемый актив.
Претендент вынужден полагаться лишь на документальное описание объекта, представленное организатором торгов.
Зачастую на продажу выставляются квартиры в неудовлетворительном техническом состоянии, имеющие задолженность по оплате коммунальных услуг, отключенные от подачи электричества, газоснабжения, горячего водоснабжения и т. д. Приобретая такое жилье, покупатель должен быть готов самостоятельно и за свой счет производить ремонт, погашать долги, оформлять подключение коммунальных услуг, а также снимать арест, наложенный в рамках уголовного дела, через судебную процедуру, регламентированную ст. 115 УПК РФ.
Кроме того, нередки случаи, когда в конфискованной квартире проживают члены семьи бывшего собственника либо иные лица, не имеющие законных оснований. Если такие жильцы откажутся добровольно освободить жилое помещение, новому владельцу придется решать вопрос об их выселении в судебном порядке.
Еще один значимый правовой риск заключается в возможности признания результатов проведенных торгов недействительными. Несмотря на наличие четко регламентированного в ст. 449 ГК РФ перечня оснований для этого, он не является исчерпывающим. К примеру, к таким основаниям можно отнести размещение информационного сообщения о предстоящем аукционе в несоответствующем требованиям периодическом печатном издании или нарушение установленных сроков публикации и полноты размещаемых в ней сведений об аукционе и его лотах.
Главной целью государства как собственника конфискованного имущества является его скорейшая продажа и получение денежных средств в бюджет. При этом возможные риски и проблемы, с которыми может столкнуться в дальнейшем покупатель, никоим образом не учитываются и не решаются.
Для организации продажи конфискованного жилья уполномоченный госорган — Росимущество — выставляет его на торги в соответствии с процедурой, установленной Постановлением Правительства РФ от 23.09.2019 N 1238. Согласно требованиям ст. 85 ФЗ от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» для определения начальной стоимости лота привлекается независимый оценщик. При этом постановлением судебного пристава-исполнителя начальная цена конфискованного имущества при повторных торгах может быть снижена на 15%.
Таким образом, при планировании бизнеса, основанного на скупке и последующей перепродаже конфискованного государством жилья, либо при принятии решения о покупке такого жилья в личных целях необходимо четко осознавать и принимать во внимание ряд особенностей и правовых рисков.
В их числе — специальная процедура электронных торгов, невозможность оценить объект визуально, возможные проблемы с незаконно проживающими лицами и снятием обременений, а также риск признания аукциона недействительным. Но с другой стороны, высока вероятность приобретения такого жилья по цене на порядок ниже рыночной — с дисконтом до 60%.
Однако, несмотря на все вышеперечисленные сложности и риски, спрос на конфискованные квартиры и жилые дома на торгах со стороны частных лиц и инвесторов остается стабильно высоким.
В октябре 2023 года национализированную квартиру президента Украины Владимира Зеленского продали на торгах.
Конечная цена лота — 44 356 482,00 рублей.
Согласно документу на сайте ГИС «Торги», новым владельцем элитной недвижимости стала Ольга Липовецкая — учредитель московской компании, которая занимается продажами недвижимости.
Чтобы минимизировать правовые риски, покупателю конфискованного жилья рекомендуется заранее провести проверку юридической чистоты объекта, а также оценить возможные расходы на ремонт и приведение квартиры в надлежащее состояние. Крайне важно внимательно изучить предоставленные документы и описание лота, а также условия сделки. Желательно привлечь к осмотру приобретенного жилья после вступления в права собственности профессионального оценщика и при необходимости строителей.
После этого можно приступать к ремонту и благоустройству квартиры, а также оформлению права собственности.
Следует учитывать, что с момента заключения договора купли-продажи по итогам аукциона до фактической государственной регистрации перехода права собственности должно пройти не менее 10 рабочих дней (ст. 29 Закона о госрегистрации недвижимости).
Если в квартире проживают посторонние лица, рекомендуется сначала предложить им добровольно освободить жилое помещение, возможно, с выплатой компенсации на переезд и аренду.
В случае отказа, придется подавать иск о выселении в суд по месту нахождения жилья.
Несмотря на все трудности, грамотный подход и планирование позволяют минимизировать риски и получить в собственность ликвидное, качественное жилье по очень привлекательной цене.
Главное — реалистично оценивать все нюансы покупки на торгах конфискованных квартир.