Проверка юридической чистоты квартиры в Москве перед покупкой

По роду занятий мне приходится как юристу сопровождать процесс купли-продажи недвижимости. Соответственно и проверять квартиру на «юридическую чистоту».
Результатом проверки является подробное юридическое заключение на 10-15 листах, где внимательнейшим образом рассматриваются все возможные риски, при этом изучается около 20 различных документов (а если квартира несколько раз переходила из рук в руки, то и больше).

В последнее время Сбербанк активно продвигает такую же услугу. Мне довелось изучить одно из заключений по юридической чистоте квартиры, подготовленное специалистами Сбербанка. Всего на трех листах. Читаю- какие же риски проверяют «специалисты» Сбербанка:
Риск- «Квартира была приобретена с нарушением закона».
Да, это надо проверить. Однако судя по тому, как это проверяет банк, часть рисков он даже не увидит (судя по тексту заключения, банк просто изучает выписку из ЕГРН, на предмет того, что квартира действительно принадлежит продавцу, и смотрит те немногие документы, что вам согласится предоставить собственник квартиры).
Риск-«Ребенок, проживающий в квартире, не участвовал в приватизации».
По приватизации права ребенка- это и все, что проверяет банк. Между тем само по себе неучастие ребенка в приватизации — еще не риск. Необходимо изучить, когда ребенок был прописан, когда была приватизация, сколько лет прошло с тех пор, нет ли у ребенка другого приватизированного жилья и т. д. Кроме того, помимо ребенка в квартире могут быть лица, выписанные временно, скажем в места заключения, интернат, спецлечебницу. Они могут также вернуться и потребовать своего. Однако этого банк не проверяет.
Риск- «При наследовании квартиры не были учтены интересы всех наследников. Даже спустя несколько лет они могут претендовать на долю в уже Вашей квартире, доказывая свои права собственности».
Это просто чушь. Согласно постановлению Верховного суда по вопросам наследства, в случае, если «припозднившийся» наследник потребовал свое наследство, а того уже нет в наличии, остальные наследники просто выплачивают ему деньги. Покупатель квартиры тут никак не отвечает.
Риск- «Продавец — банкрот».
Этот риск можно увидеть, только если есть определение арбитражного суда о банкротстве. Но существует и риск, что продавец МОЖЕТ БЫТЬ признан банкротом, что тоже теоретически может повлечь неприятные последствия (а скорее всего не повлечет, но это тема для отдельного разговора). Банк этого никак не проверяет.
Ну и выводы по итогам «расследования» тоже довольно странные. Квартира рекомендована к покупке. Причем я вижу, что даже документы, изученные банком, вызывают вопросы. Что уж говорить о подводных камнях, которые банк не проверяет. Отчет бесполезен чуть более чем полностью, клиента фактически обманули.
С банком, конечно, все понятно: банк выдает ипотечный кредит и ему все равно, даже если куплю-продажу признают недействительной, деньги платить ему покупатель обязан. Бизнес есть бизнес. Но ведь и куча специалистов дает рекламу «проверим квартиру». В результате выдавая примерно такой же продукт. Ни пояснений, ни подробных обоснований, просто филькина грамота. А люди верят, что им «проверили» квартиру.

Я оказываю услугу по подготовке правового заключения относительно рисков приобретения квартиры. Стоимость изготовления этого документа составляет 10 000 рублей.
Вашему вниманию предлагается образец (примерный!) такого заключения.

Правовое заключение

Квартира по адресу: …………

СОДЕРЖАНИЕ:
1. Предмет правового заключения.
2. Список изученных документов.
3. Общая характеристика объекта недвижимости.
4. Потенциальные риски и проверочные мероприятия.
Законодательная база, использованная при подготовке настоящего заключения.
Выводы и рекоменации.

1. Предмет правового заключения:

Изучение истории квартиры по адресу: ……….., а также потенциальных рисков ее приобретения будущим собственником

2. Список изученных документов:

В рамках оказанной услуги заказчиком предоставлен для изучения следующий комплект документов (в копиях):

2.1. Договор передачи (приватизации) № …. от…. г., в соответствии с которым Департамент муниципального жилья и жилищной политики в лице заместителя начальника ЗАО г. Москвы передает, а граждане………. принимают в общую совместную собственность состоящую из трех комнат квартиру по адресу: ………..
2.2. Свидетельство 77АА № ………..о государственной регистрации права от………. г., выдано Московским городским комитетом по государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним в том, что квартира по адресу: ………. принадлежит на праве общей совместной собственности следующим гражданам:
……………………..
Вид права- собственность общая совместная
2.3. Выписка из ЕГРН по состоянию на………… на квартиру по адресу……….., согласно которой квартира с кадастровым номером………… принадлежит на праве собственности следующим лицам:
……………………..
2.4. Выписка из ЕГРН по состоянию на……… на квартиру по адресу: …………, согласно которой квартира с кадастровым номером……. принадлежит на праве собственности следующим лицам:
…………..
Ограничений, обременений права не зарегистрировано.
2.5. Свидетельство о праве на наследство по закону от…… г. выдано……. в том, что он является наследником 1/3 от ¼ доли квартиры по адресу: ……… после своего покойного отца…….., скончавшегося….. года. Удостоверено нотариусом г. Москвы………..
2.6. Свидетельство……. о государственной регистрации права от…………. г., выдано Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве в том, что квартира по адресу: ……….. принадлежит на праве общей долевой собственности…………………………………
2.7. Свидетельство….. о расторжении…… г. брака между………., выдано Отделом ЗАГС администрации муниципального образования муниципального района…………..
2.8. Свидетельство о рождении…….. 22.01.2010 г. р., выдано Отделом ЗАГС администрации муниципального образования…… Родители: …………
2.9. Свидетельство о смерти…
2.10. Справка об отсутствии задолженности выдана…….. в том, что он не имеет задолженности по оплате ЖКУ в квартире по адресу…….
2.11. Выписка из домовой книги квартиры по адресу: ……о том, что в квартире по состоянию на. г. зарегистрированы………
2.12. Копия паспорта…………..
2.13. Постановление администрации муниципального образования муниципального района……. № 748, которым…….. дается разрешение на отчуждение собственности, принадлежащей несовершеннолетнему сыну……., а именно 1/12 доли квартиры по адресу: ……, взамен чего ему будет выделено 4/5 доли собственности в квартире по адресу: …… Постановление действует в течение трех месяцев и содержит условие о предоставлении.. в отдел опеки и попечительства выписки из ЕГРН на несовершеннолетнего сына.

3. Общая характеристика объекта недвижимости с точки зрения правовых рисков.

На основании представленных документов можно сделать вывод о следующем.

Квартира, расположенная по адресу:……, первоначально приобретена собственниками……………….на основании договора передачи (приватизации) ……….года. С тех пор на протяжении более чем 18 лет сделок по отчуждению квартиры не заключалось.
В…… году один из сособственников (…………) скончался, его доля была определена и перешла по наследству к двум другим сособственникам- …………, родителям покойного.
В……..году, а именно……. года скончался…….., его доля перешла по наследству к несовершеннолетнему сыну…….., матери……… ввиду того что отец покойного……….. от своей доли отказался в пользу супруги.
Представленные документы не содержат сведений о том, что в квартире имела место незаконная перепланировка или переоборудование, а также об имеющих место ограничениях или обременениях в отношении квартиры.

4. Потенциальные риски.

4.1. Риск оспаривания третьими лицами существующего права собственности нынешних собственников (продавцов).
В соответствии с п.1 ст. 2 ФЗ ««О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования субъективного права на недвижимость.
Представленные заказчиком копии правоустанавливающих документов не вызывают сомнения в нарушении требований законодательства РФ.
Оспаривание права собственности теоретически возможно со стороны следующих лиц:
Иск со стороны лиц, незаконно выписанных из квартиры и не включенных в договор приватизации…..года.. Однако с момента заключения этого договора прошло более 18 лет, то есть пропущен срок исковой давности.
Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса РФ. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен. (ст.196 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно Постановлению Пленума Верховного суда от 29.09.15 года, в соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица. Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Иск со стороны неизвестных в настоящее время наследников первой очереди (помимо отца и матери, принявших наследство) ……., скончавшегося………. года. Однако, учитывая, что с момента его смерти прошло более 16 лет, можно говорить об истечении срока давности.
Иск со стороны неизвестных в настоящее время наследников первой очереди (помимо сына и матери, принявших наследство) …., скончавшегося……… года. Хотя общий срок давности после его смерти не истек, предъявление такого иска возможно, но даже его удовлетворение не влечет негативных последствий для покупателя квартиры ввиду следующего: в соответствии с п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 9 «О судебной практике по делам о наследовании», если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников — при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, то есть на день открытия наследства (статья 1105 ГК РФ).
Таким образом даже в том случае, если помимо Продавцов судом будет признан еще один/ не один наследник, квартира не будет изъята у добросовестного приобретателя.
На основании изложенного можно сделать вывод, что повышенный риск оспаривания третьими лицами права собственности Продавцов на данный момент отсутствует.

4.2. Риск оспаривания в дальнейшем / признания недействительной сделки по отчуждению квартиры.
Основания для признания сделки недействительной установлены параграфом 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской федерации. Рассмотрим эти основания подробно относительно сделки с вышеуказанной квартирой.
Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта.
Этот риск существует в двух случаях:
— оформление сделки не будет соответствовать требованиям законодательства, что в данный момент представляется маловероятным.
— невыполнение матерью малолетнего сособственника……………..условий, установленных при получении разрешения от органов опеки и попечительства на отчуждение доли несовершеннолетнего ребенка. Рекомендации по устранению этого риска даны ниже.
Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности
В настоящий момент не обнаружены риски признания сделки недействительной по этому основанию.
Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок.
В настоящий момент не обнаружены риски признания сделки недействительной по этому основанию.
Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным
Сведениями о признании кого-либо из Продавцов недееспособным, ограниченно дееспособным и т. д. в настоящий момент Покупатель не обладает. Такие сведения нельзя получить законным способом, в т. ч. и в официально опубликованных судебных актах. Таким образом, этот риск нельзя исключить полностью. Рекомендации по минимизации этого риска даны ниже.
Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет
В настоящий момент не обнаружены риски признания сделки недействительной по этому основанию.
Статья 173. Недействительность сделки юридического лица, совершенной в противоречии с целями его деятельности
Риски признания сделки недействительной по этому основанию отсутствуют.
Статья 173.1. Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления
Риски признания сделки недействительной по этому основанию отсутствуют.
Статья 174. Последствия нарушения представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лица
Риски признания сделки недействительной по этому основанию отсутствуют.
Статья 174.1. Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено
В настоящий момент не обнаружены риски признания сделки недействительной по этому основанию.
В соответствии с иснформацией Росреестра, данные об ограничениях, обременениях, заявленные в судебном порядке требования, отметки о возражении в отношении зарегистрированного права, отметки о наличии решения об изъятии объекта для государственных и муниципальных нужд в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют.
Для того чтобы исключить риск признания сделки недействительной вследствие признания Продавца банкротом, проведены следующие мероприятия:
Проверка паспорта……….. в сервисе на сайте Федеральной миграционной службы показала, что в реестре недействительных он не числится.
Проверка паспорта………… в сервисе на сайте Федеральной миграционной службы показала, что в реестре недействительных он не числится.
Проверка по открытой информации районных/городских судов, размещенной в сети интернет, показала, что……. в………..суде г. Москвы (по подсудности), Московском городском суде в качестве истца, ответчика, третьего лица в течение последних 3 лет не выступали.
Проверка по открытой информации в сети интернет на сайте Федеральной службы судебных приставов показала, что……….. не являются участниками открытых в их отношении исполнительных производств.
Проверка по открытой информации в сети интернет на сайте Федеральной налоговой службы показала, что…….. не являются предпринимателями.
Проверка по открытой информации в сети интернет на сайте Арбитражного суда г. Москвы показала, что……….. не являются и не являлись фигурантами дел о банкротстве на территории Российской Федерации.
Статья 175. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет
В настоящий момент не обнаружены риски признания сделки недействительной по этому основанию.
Статья 176. Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности
Сведениями о признании кого-либо из Продавцов недееспособным, ограниченно дееспособным и т. д. в настоящий момент Покупатель не обладает. Такие сведения нельзя получить законным способом, в т. ч. и в официально опубликованных судебных актах. Таким образом, этот риск нельзя исключить полностью. Рекомендации по минимизации этого риска даны ниже.
Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
Сведениями о признании кого-либо из Продавцов недееспособным, ограниченно дееспособным и т. д. в настоящий момент Покупатель не обладает. Такие сведения нельзя получить законным способом, в т. ч. и в официально опубликованных судебных актах. Таким образом, этот риск нельзя исключить полностью. Рекомендации по минимизации этого риска даны ниже.
Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения
В настоящий момент не обнаружены риски признания сделки недействительной по этому основанию.
Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств
В настоящий момент не обнаружены риски признания сделки недействительной по этому основанию.

На основании изложенного можно сделать вывод о том, что заключение сделки с указанными Продавцами в отношении изученной квартиры не является предметом повышенного риска.

При подготовке настоящего заключения были использованы следующие нормативные акты:
( в данном образце содержание статей не приводится)
Гражданский кодекс Российской федерации (ГК РФ), ст. 166, 167, 168-179, 181, 195, 196, 200.
ГК РФ, глава 30, параграф 7 (продажа недвижимости).
ГК РФ, положения о наследовании.
ст. 61.2. Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
Семейный кодекс РФ, ст. 34, 36.
Жилищный Кодекс РФ, глава 4.
п.1 ст. 2 ФЗ ««О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Выводы и рекомендации

Изучение истории квартиры по адресу: …….., а также потенциальных рисков ее приобретения будущим собственником позволяет сделать вывод, что основания приобретения квартиры настоящими собственниками не вызывают сомнений в их законности. Юридическая чистота квартиры не вызывает обоснованных сомнений. Приобретение указанной квартиры не является предметом особого риска при соблюдении требований законодательства, а также нижеследующих рекомендаций:

1. Необходимо получить от Продавцов (а также представителя несовершеннолетнего продавца) справки из ПНД, НД о состоянии их здоровья.
2. Необходимо убедиться в отсутствии в Квартире зарегистрированных лиц, для чего в день сделки получить Единый жилищный документ с актуальными данными.
3. Расчеты по сделке проводить с использованием банковского депозитарного сейфа или безналичных расчетов через банк, с оплатой под условием (аккредитив, номинальный счет, эскроу, депозит нотариуса).
4. Перед совершением сделки следует получить актуальную справку об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг и при наличии задолженности погасить ее.
5. Провести осмотр объекта на предмет незаконных переустройства или перепланировки и в случае обнаружения таковых принять меры к их узакониванию в соответствии с требованиями действующего законодательства.
6. При проведении сделки по отчуждению доли несовершеннолетнего собственника одновременно провести сделку по наделению несовершеннолетнего долей (4/5) в квартире по адресу: ………., в соответствии с постановлением органов опеки и попечительства.
7. В договор купли-продажи следует включить пункт следующего содержания: «Настоящим продавец подтверждает, что не имеет долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь его банкротство как физического лица, что отсутствуют признаки неплатежеспособности, а также продавцу неизвестны кредиторы, имеющие право предъявить в суд требования о признании продавца банкротом».