Верховный Суд РФ напомнил о балансе интересов публичного собственника и частного приобретателя в новом определении по делу о выморочном имуществе.
История, начавшаяся со смерти
В московской квартире 20 августа 2011 года был обнаружен труп одинокого пенсионера Иванова Бориса Георгиевича. Соседи вызвали полицию, факт смерти зафиксировали. На этом история могла бы закончиться — квартира как выморочное имущество должна была перейти в собственность города Москвы.
Но спустя шесть лет произошло неожиданное. От имени давно умершего Иванова был оформлен договор купли-продажи квартиры на некоего Максимова. Через несколько месяцев Максимов продал квартиру Дворядкину, который добросовестно оплатил покупку, погасил накопившиеся коммунальные долги в размере более 200 тысяч рублей и сделал ремонт.
Конфликт интересов
Когда московские власти обнаружили мошенническую схему, Департамент городского имущества обратился в суд с требованием признать обе сделки недействительными, вернуть квартиру городу и выселить Дворядкина. На стороне города была очевидная правовая позиция — первая сделка ничтожна, так как совершена от имени умершего человека, а значит, и вторая сделка не может создавать правовых последствий.
Дворядкин возразил, что является добросовестным приобретателем: проверил документы, заплатил рыночную цену, воспользовался услугами риэлтора и не мог знать о пороках первичной сделки.
Первые решения
Три судебные инстанции — Головинский районный суд, Мосгорсуд и Второй кассационный суд — встали на сторону города. Они указали, что Дворядкин мог бы проявить большую осмотрительность, обратив внимание на короткий срок между сделками. Суды также посчитали, что квартира продавалась ниже рыночной стоимости, хотя доказательств этому представлено не было.
Поворотный момент в Верховном Суде
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ кардинально изменила подход к делу. Она обратила внимание на вопрос, которым не задавались нижестоящие суды: что делал город Москва для выявления и оформления выморочного имущества в течение шести лет с момента смерти собственника?
Верховный Суд напомнил о постановлении Правительства Москвы № 639-ПП, которое возлагает на городские структуры обязанность активно выявлять одиноких умерших собственников жилья и принимать меры по оформлению выморочного имущества. Префектуры, управы районов, инженерные службы должны ежемесячно передавать такие сведения в уполномоченный департамент.
«С момента смерти Иванова Б. Г. до признания ДГИ г. Москвы потерпевшим по уголовному делу (19 октября 2021 года) со стороны истца не было предпринято никаких действий, направленных на выявление, сохранение и оформление в собственность города выморочного имущества», — отметил Верховный Суд.
Правовая позиция ВС РФ
Ключевым в решении стало обращение к постановлению Конституционного Суда от 22 июня 2017 года № 16-П, которое признало неконституционным истребование выморочного имущества у добросовестного приобретателя, если публично-правовое образование не предприняло своевременных мер по установлению и оформлению своего права собственности.
Верховный Суд сформулировал четкую позицию: бездействие публичного собственника создает предпосылки для утраты имущества, в том числе через противоправные действия третьих лиц. В такой ситуации публичный собственник не вправе требовать виндикации жилья у добросовестного приобретателя.
Значение для юридической практики
Определение Верховного Суда от 12 ноября 2024 года имеет существенное значение для защиты прав добросовестных приобретателей недвижимости. Оно расставляет акценты в вопросе баланса публичных и частных интересов:
1. Добросовестность приобретателя презюмируется, пока не доказано иное
2. Отсутствие активных действий публичного собственника по оформлению выморочного имущества расценивается как обстоятельство, лишающее его права на виндикацию
3. При оценке добросовестности приобретателя суд должен учитывать не только его действия по проверке, но и данные ЕГРН, рыночный характер сделки, использование профессиональных услуг.
Это решение создает дополнительные гарантии для граждан, которые приобретают недвижимость с опорой на данные государственных реестров. Оно также стимулирует органы власти более ответственно относиться к выявлению и учету выморочного имущества, не допуская многолетнего бездействия.
Дело направлено на новое рассмотрение, но уже с учетом правовой позиции Верховного Суда, что значительно повышает шансы Дворядкина сохранить квартиру и остаться в ней жить.
Защита прав добросовестных приобретателей недвижимости – одно из самых сложных направлений жилищных споров. В своей адвокатской практике я регулярно сталкиваюсь со случаями, когда граждане, купившие квартиру по всем правилам, внезапно оказываются в ситуации угрозы выселения из-за скрытых юридических дефектов предыдущих сделок. Особенно непростыми являются споры с публичным собственником, когда на стороне истца выступают государственные органы с их административным ресурсом. Такие дела требуют глубокого знания судебной практики, постановлений Конституционного и Верховного судов, умения выстроить эффективную линию защиты с учетом баланса частных и публичных интересов.
Контакты
Телефон: +7(905)-724-99-88
Электронная почта: Задать вопрос со смартфона
Вконтакте: Моя страница
Телеграм : Жилищный вопрос