Защита добросовестного покупателя квартиры в Химкинском суде

Вступило в силу решение Химкинского городского суда, которым при нашем участии отказано в изъятии квартиры у добросовестной покупательницы в пользу города.

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5 сентября 2022 года
г. Химки

Химкинский городской суд в составе: судьи Молчанова С. В., при секретаре И. А. Березневой, рассмотрев в открытом судебном дело по иску Администрации городского округа Химки об истребовании имущества из чужого незаконного владения, выселении,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. о. Химки обратилась в суд с исковыми требованиями об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности на выморочное имущество, признании утратившей права пользования жилым помещением, выселении.
В обоснование требований истец указал, что в ходе расследования СУ УМВД по г. о. Химки уголовного дела установлено, что подсудимые вступили в предварительный преступный сговор с неустановленными лицами, имея умысел на незаконное приобретение права собственности на квартиру, расположенную по адресу г. Химки, Юбилейный проспект, принадлежавшую умершему.
В декабре 2016 г. подсудимые изготовили подложные документы, и путем обмана, зарегистрировали право собственности на вышеуказанную квартиру. Квартира была продана по договору купли-продажи.
В дальнейшем на основании договора купли-продажи, квартира была перепродана Ответчику и на нее зарегистрировано право собственности. Постановлением старшего следователя Следственного управления УМВД по г. о. Химки Администрация г. о. Химки признана потерпевшим по уголовному делу, полагая что данная квартира, являясь выморочным имуществом, должна была перейти в собственность Администрации г. о. Химки. Однако она выбыла из владения собственника в результате преступных действий, о которых истцу стало известно лишь после возбуждения уголовного дела.
В связи с чем, истцом заявлены настоящие требования.
Представитель истца — Администрации г. о. Химки по доверенности в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении исковых требований.
Ответчик в судебное заседание явился.
Представитель Ответчика адвокат Кобзева П. В. в судебное заседание явилась, просила отказать в удовлетворении требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях, дополнительно пояснили, что Ответчик является добросовестным приобретателем квартиры, в связи с чем оснований для лишения ее права на спорную квартиру отсутствуют. Также просили суд применить к заявленным требованиям срок исковой давности.
Выслушав участников процесса, заключение прокурора, полагавшего иск подлежащим отклонению, исследовав материалы дела, суд приходит следующему.
Предметом настоящего спора является квартира по адресу, г. Химки, Юбилейный проспект.
Судом установлено и представленными в материалы дела документами, находящимися в реестровом дела подтверждается, что квартира, расположенная по адресу г. Химки, Юбилейный проспект.
На квартиру заключен договор купли-продажи. В дальнейшем на основании договора купли-продажи, квартира была перепродана Ответчику.
Согласно материалам дела первоначальный владелец квартиры умер.
Вместе с тем спорная квартира была приобретена Ответчиком за 4 800 000 руб. на основании договора купли-продажи. Регистрация права произведена.
Приговором Химкинского городского суда по уголовному делу подсудимые признаны виновными по ч.4 ст. 159 УК РФ, в том числе по эпизоду по факту приобретения права собственности в отношении спорной квартиры.
Возражая против заявленных требований, ответчик указала, что является добросовестным приобретателем спорной квартиры, квартира находится в ее собственности с 2018 года, в связи с чем просила в иске отказать, применив к заявленным требованиям срок исковой давности.
Так в силу статьи 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 названного Кодекса).
Согласно п. 1 статьи 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что, если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ ).
Срок исковой давности по требованиям об истребовании недвижимого имущества в пользу публичных образований подлежит исчислению с момента, когда его исполнительно-распорядительный орган узнал или должен был узнать о нарушении прав и выбытии недвижимого имущества из собственности муниципального образования.
В силу пункта 1 статья 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно, положению части 4 статьи 302 ГК РФ, суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 1151 ГК РФ, в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1151 ГК РФ, в порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: жилое помещение, земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества, доля в праве общей долевой собственности на них. Если указанные объекты расположены в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации.
Как наследники выморочного имущества публично-правовые образования наделяются Гражданским кодексом Российской Федерации особым статусом, отличающимся от положения других наследников по закону, поскольку для приобретения выморочного имущества принятие наследства не требуется (абзац второй пункта 1 статьи 1152), на них не распространяются правила о сроке принятия наследства (статья 1154), а также нормы, предусматривающие принятие наследства по истечении установленного срока (пункты 1 и 3 статьи 1155), при наследовании выморочного имущества отказ от наследства не допускается (абзац второй пункта 1 статьи 1157), при этом свидетельство о праве на наследство в отношении выморочного имущества выдается в общем порядке (абзац третий пункта 1 статьи 1162).
В силу того, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации), выморочное имущество признается принадлежащим публично-правовому образованию со дня открытия наследства при наступлении указанных в пункте 1 статьи 1151 ГК РФ, обстоятельств независимо об осведомленности об этом публично-правового образования и совершения им действий, направленных на учет такого имущества и оформление своего права.
Бездействие же публично-правового образования как участника гражданского оборота, не оформившего в разумный срок право собственности, в определенной степени создает предпосылки к его утрате, в том числе посредством выбытия соответствующего имущества из владения данного публичного собственника в результате противоправных действий третьих лиц.
Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении N 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А. Н. Дубовца» признал положение пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации не соответствующим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой оно допускает истребование как из чужого незаконного владения жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда данное публично-правовое образование не предприняло — в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом — своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество.
В развитие данной правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации Федеральным законом N 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» статья 302 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 4, согласно которому суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 данного кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 данного кодекса.
В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению и оценке судом по данному делу, помимо обстоятельств, связанных с выбытием имущества из владения собственника и со статусом добросовестности приобретения, является еще и то, какой объем действий по восстановлению права собственности на спорное жилое помещение был совершен публично-правовым образованием (его органами).
Применительно к оценке действий публичного правового образования как участника гражданского оборота, необходимо разрешить вопрос о соответствии их требованиям разумности и осмотрительности при контроле за жилыми помещениями после регистрации права собственности, о своевременности мер по оспариванию правоустанавливающих документов данного лица и последующих правообладателей, по истребованию спорного жилого помещения и надлежащему оформлению своих прав на данное имущество.
Как усматривается из материалов дела, прежний собственник квартиры умер.
Государственная регистрация перехода права собственности на спорную квартиру к Ответчику состоялась.
Администрация обратилась в суд с иском более чем через 2 года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности Ответчика на жилое помещение.
С момента смерти прежнего собственника до признания Администрации г. о. Химки потерпевшим по уголовному делу Администрацией г. о. Химки не совершено никаких действий, свидетельствующих о проявлении должного интереса к спорной квартире.
Таким образом, суд приходит к выводу, что истец не проявил должной осмотрительности и не проявил необходимых мер для сохранения имущества, при этом требований о признании ответчика недобросовестным приобретателем не заявлялось, а равно как доказательств этому, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено.
При этом из представленных в материалы дела стороной ответчика доказательств следует, что спорная квартира была приобретена ответчиком возмездно на денежные средства, в отношении квартиры е имелось каких-либо обременений, уголовных дел возбуждено не было.
Доводы представителя истца о том, что ответчик могла самостоятельно запросить сведения в органах ЗАГС о смерти первоначального владельца несостоятельны в силу положений статьи 13.2 Федерального закона N 143-ФЗ «Об актах гражданского состояния», поскольку такой административный ресурс есть только у истца, как у органа исполнительной власти.
Установив изложенное, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения требований истца об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворению не подлежат, а, следовательно, не подлежат удовлетворению и вытекающие из них производные требования о признании права собственности на выморочное имущество в виде спорной квартиры, а также требования к Ответчику о признании её утратившей права пользования жилым помещением со снятием с регистрационного учета и выселении.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Администрации городского округа Химки к Ответчику об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности на выморочное имущество, признании утратившей права пользования жилым помещением, выселении, — оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской судв течение месяца.
Судья С. В. Молчанов