Дело о «липовой» продаже квартиры: ВС РФ разъяснил разницу между притворной сделкой и обманом

Правовая коллизия: почему нельзя быть обманутым в притворной сделке

Верховный суд России рассмотрел спор о квартире, которую собственница якобы продала за миллион рублей, хотя на самом деле хотела получить заём в 100 тысяч рублей. Разбираемся, почему суд отменил решения нижестоящих инстанций и как это меняет подход к оспариванию сделок.

Суть спора.
Марина Пальчун обратилась к некой Анне Антоньян за займом в 100 тысяч рублей. Вместо простого займа женщину убедили подписать договор купли-продажи её квартиры за миллион рублей в пользу Сергея Ожегова. При этом Пальчун получила только 50 тысяч рублей и осталась жить в квартире.
Спустя время квартиру перепродали Николаю Кузнецову. Пальчун обратилась в суд, требуя признать обе сделки недействительными и вернуть ей право собственности.

Первые победы и неожиданный поворот.
Пальчун обратилась в суд, требуя признать обе сделки недействительными и вернуть ей право собственности на квартиру. Она настаивала, что никогда не собиралась продавать своё жильё, продолжала жить в квартире и исправно оплачивать коммунальные услуги. Советский районный суд Красноярска встал на сторону истицы. Суд признал недействительными оба договора купли-продажи: и первоначальный — между Пальчун и Ожеговым, и последующий — между Ожеговым и Кузнецовым. Краевой суд поддержал это решение.

Казалось бы, справедливость восторжествовала. Однако Кузнецов, лишившийся купленной квартиры, подал кассационную жалобу в Верховный суд. И именно здесь дело приняло неожиданный оборот, который заставляет переосмыслить подход к оспариванию подобных сделок.

Разъяснения Верховного суда.
Верховный суд обнаружил в решениях нижестоящих инстанций серьёзную правовую ошибку. Суды одновременно признали сделку притворной и совершённой под влиянием обмана. С точки зрения закона это невозможно, и вот почему.
При притворной сделке все участники осознают её истинную цель. При обмане одна сторона введена в заблуждение, а другая об этом знает или должна знать.
Притворная сделка, согласно статье 170 Гражданского кодекса, — это сделка, которая совершается для вида, чтобы прикрыть другую сделку. Ключевой момент здесь в том, что все участники притворной сделки знают о её истинной природе и сознательно идут на это. Например, когда стороны оформляют договор дарения, чтобы избежать налогов при купле-продаже, они обе понимают реальную суть соглашения.

С другой стороны, сделка, совершённая под влиянием обмана (статья 179 ГК РФ), подразумевает, что одна сторона была введена в заблуждение либо другой стороной, либо третьим лицом. При этом в случае обмана со стороны третьего лица сделка может быть признана недействительной, только если другая сторона знала или должна была знать об обман

Признавая сделки недействительными, районный и краевой суды не исследовали ключевые обстоятельства дела. Для признания сделки притворной требовалось доказать, что все участники — Пальчун, Ожегов и его представитель Рогулина — действительно имели в виду заключение договора займа, а не купли-продажи. Однако в материалах дела таких доказательств нет. Более того, Рогулина в суде апелляционной инстанции настаивала, что её воля была направлена именно на покупку квартиры.
Если же рассматривать ситуацию как сделку, совершённую под влиянием обмана со стороны Антоньян, необходимо было установить, что Ожегов или его представитель Рогулина знали об этом обмане. Однако и этот факт остался недоказанным.

Решение Верховного суда имеет огромное значение для юридической практики. Оно чётко разграничивает два основания недействительности сделок, которые часто путают даже профессиональные юристы.

Когда речь идёт о притворной сделке, необходимо доказать, что все её участники действовали согласованно, желая прикрыть одну сделку другой. Если хотя бы одна сторона действительно намеревалась заключить именно ту сделку, которая указана в документах, о притворности говорить нельзя.
В случае с обманом картина иная. Здесь одна сторона действует добросовестно, полагая, что заключает одну сделку, в то время как её обманным путём вовлекают в другую. Но чтобы признать такую сделку недействительной, необходимо доказать либо что обман исходил от контрагента, либо что контрагент знал об обмане третьего лица.

Верховный суд направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Теперь Пальчун придётся выбрать одну из двух правовых позиций. Она может попытаться доказать, что сделка была притворной, но для этого потребуется представить убедительные доказательства того, что все участники, включая Ожегова и Рогулину, намеревались оформить заём, а не куплю-продажу. Либо она может настаивать на том, что стала жертвой обмана со стороны Антоньян, но тогда нужно будет доказать, что Ожегов или Рогулина знали об этом обмане.

Это дело наглядно показывает, насколько важно правильно квалифицировать основания недействительности сделок. От этого зависит не только судьба конкретного спора, но и возможность эффективной защиты прав добросовестных участников гражданского оборота.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ № 53-КГ18-38 16.04.2019