Земли общего назначения СНТ — переходный порядок ВРИ по 295-ФЗ и пробел в статье 16 закона

Собственники всё чаще спрашивают правление: не потеряет ли товарищество права на проезды, площадку для мусора и трансформаторную будку после 1 марта 2026 года.
Повод понятен: закон переписал порядок определения вида разрешённого использования земельного участка (ВРИ), а первые публикации об этом разошлись по форумам с противоречивыми советами.
Разберём, что Федеральный закон от 31.07.2025 №295-ФЗ (далее «295-ФЗ») действительно меняет для земель общего назначения садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ), что правление может делать без обращения в администрацию уже сейчас, и в каком вопросе законодатель пока не дал прямого ответа.

Что закон меняет для земель общего назначения

295-ФЗ ввёл в Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) новую главу II.1 «Виды разрешённого использования земельных участков» (статьи 14.1–14.4). До 1 марта 2026 года отдельной главы не было, правила выбора ВРИ были разбросаны по кодексу.
Важная для СНТ норма: пункт 3 статьи 14.2 ЗК РФ. Он выводит из общего порядка (когда ВРИ выбирают по правилам землепользования и застройки или градостроительному регламенту) две категории: земли сельскохозяйственного назначения и земельные участки общего назначения в границах территории садоводства. Для обеих ВРИ должен устанавливаться отдельным федеральным законом. На август 2026 года этот закон ещё не принят.
Пока его нет, действует переходный механизм статьи 16 самого 295-ФЗ. Здесь важна точность: не все части статьи 16 одинаково применимы к СНТ.
Часть 1 статьи 16 работает как главная защита для правления. Виды разрешённого использования, установленные до дня вступления закона в силу, признаются действительными. Если в выписке ЕГРН по земле общего назначения уже стоит корректный ВРИ, менять его прямо сейчас не требуется.
Часть 12 статьи 16 описывает переходный порядок до принятия закона, упомянутого в п.3 ст.14.2 ЗК РФ. Но её три подпункта буквально говорят про «земельный участок сельскохозяйственного назначения» и передают решение об изменении ВРИ исполнительному органу субъекта РФ. Земли общего назначения СНТ в тексте части 12 отдельно не названы, хотя формально относятся к тому же будущему закону, что и сельхозземли. Открытый вопрос: распространяется ли порядок части 12 на СНТ по аналогии, или для них процедура появится только вместе с отдельным законом. Дожидаться официальных разъяснений безопаснее, чем действовать по аналогии.
Часть 19 статьи 16 даёт ещё один ориентир, но для более узкого случая: для земельных участков общего пользования в государственной или муниципальной собственности, если проект межевания территории (ПМТ) не утверждён, ВРИ устанавливают органы, уполномоченные утверждать документацию по планировке. Норма пригодится части СНТ, чья общая земля ещё не передана в долевую собственность садоводов по ч.4 ст.24 Федерального закона от 29.07.2017 №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» (далее «ФЗ №217») и числится за муниципалитетом. Термин «земли общего пользования» здесь не тождественен термину «земли общего назначения» из ФЗ №217, поэтому применять эту норму к СНТ напрямую можно только с оговоркой.

Таблица 1. Как определяется ВРИ земель общего назначения СНТ

Период	Кто устанавливает ВРИ	Норма
До 01.03.2026	Правила землепользования и застройки, акты о предоставлении земли	Прежняя редакция ЗК РФ
После 01.03.2026, закон по п.3 ст.14.2 ещё не принят	Ранее установленный ВРИ сохраняет силу; для муниципальных земель без ПМТ действует решение уполномоченного органа	Ч.1 и ч.19 ст.16 295-ФЗ
После принятия закона, упомянутого в п.3 ст.14.2 ЗК РФ	Порядок определит сам этот закон	П.3 ст.14.2 ЗК РФ

Для образования новых участков общего назначения (это не то же самое, что определение их ВРИ) действует отдельное и более простое правило из части 1 статьи 24 ФЗ №217: участки образуются по проекту межевания территории, а проект планировки для этого не нужен.

Что можно делать без смены ВРИ уже сейчас

Пункт 4 статьи 14.3 ЗК РФ иногда трактуют как общее разрешение ставить шлагбаумы, посты охраны и площадки для мусора независимо от ВРИ. Норма уже, чем кажется: она освобождает от привязки к ВРИ геодезические и лесоустроительные знаки, линейные объекты, ограждение участка, а некапитальные строения и склад стройматериалов, но только на период строительства или реконструкции здания либо сооружения. Разрешение временное и привязано к конкретной стройке, не постоянное право правления.
Более надёжная опора для повседневной инфраструктуры: часть 7 статьи 24 ФЗ №217 (в редакции от 31.07.2025). Она прямо перечисляет, для чего используются земли общего назначения: газо-, тепло-, электро-, водоснабжение и водоотведение, накопление и сбор твёрдых коммунальных отходов, благоустройство и охрана территории садоводства, занятия физкультурой и спортом, отдых. Формулировка «охрана территории» покрывает пост охраны и шлагбаум по существу, без обращения к исключениям земельного кодекса и без смены ВРИ.
Для капитальных объектов на землях общего назначения (здание правления, водозаборный узел, трансформаторная подстанция) действует другое правило. По пункту 7 статьи 14.1 ЗК РФ основной ВРИ участка под таким объектом должен соответствовать назначению и наименованию здания или сооружения, указанным в ЕГРН. Если правление регистрирует новый капитальный объект, назначение которого не совпадает с ВРИ участка, орган регистрации прав откажет в кадастровом учёте.

Таблица 2. Основания для использования земель общего назначения без изменения ВРИ

Что нужно правлению	Норма	Ограничение
Шлагбаум, пост охраны, площадка ТКО, освещение проездов	Ч.7 ст.24 ФЗ №217	Постоянное целевое назначение
Временные некапитальные конструкции на период стройки объекта инфраструктуры	П.4 ст.14.3 ЗК РФ	Только на срок строительства или реконструкции
Новый капитальный объект (здание правления, водозабор)	П.7 ст.14.1 ЗК РФ	Назначение объекта в ЕГРН должно совпадать с ВРИ участка

Риски бездействия

Использование земельного участка не по целевому назначению или не в соответствии с ВРИ образует состав по части 1 статьи 8.8 КоАП РФ. СНТ как некоммерческая организация признаётся юридическим лицом, поэтому штраф составляет от 1,5 до 2% кадастровой стоимости участка, но не менее 100 000 ₽; если кадастровая стоимость не определена, штраф составляет от 100 000 до 200 000 ₽. Конституционно-правовой смысл этой нормы уточнил Конституционный Суд РФ в постановлении от 14.11.2019 №35-П. На это постановление стоит опираться при обжаловании, если проверяющий орган трактует норму расширительно.
Отдельный риск создаёт часть 4 статьи 8.8 КоАП РФ: невыполнение или несвоевременное выполнение предписания о приведении земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, для юридических лиц обходится в 200 000–400 000 ₽. Такое предписание Росреестр вправе выдать, если фактическое использование участка расходится с ВРИ, внесённым в ЕГРН.
Ещё один риск не связан со штрафом напрямую: несовпадение назначения капитального объекта с ВРИ участка блокирует постановку объекта на кадастровый учёт по п.7 ст.14.1 ЗК РФ, а значит и регистрацию права на новую трансформаторную подстанцию или здание правления.

Что делать правлению

Запросите выписки ЕГРН по всем участкам общего назначения и сверьте, что ВРИ указан и совпадает с фактическим использованием. Благодаря ч.1 ст.16 295-ФЗ менять корректно внесённые сведения не требуется.
Разделите инфраструктуру на капитальную (здание правления, водозабор, подстанция) и некапитальную (шлагбаум, ограждение, площадка ТКО). Для капитальных объектов сверьте назначение в ЕГРН с фактическим использованием по п.7 ст.14.1 ЗК РФ.
Обоснуйте текущую инфраструктуру через ч.7 ст.24 ФЗ №217, а не через временное исключение п.4 ст.14.3 ЗК РФ. Это более прочная опора для шлагбаумов, постов охраны и площадок ТКО.
Не запускайте самостоятельно смену ВРИ земель общего назначения до появления закона, упомянутого в п.3 ст.14.2 ЗК РФ. Порядок для этой категории земель законодатель определил не до конца, действовать по аналогии с сельхозземлями рискованно.
Проверьте статус права на землю: находится она в собственности муниципалитета или уже передана в долевую собственность садоводов по ч.4 ст.24 ФЗ №217. От этого зависит, какая переходная норма ст.16 295-ФЗ теоретически применима к конкретному участку.
Не переписывайте устав целиком. 295-ФЗ точечно правит лишь один переходный пункт ФЗ №217 — про запрет самовольной смены ВРИ отдельных садовых участков (ч.24 ст.54), к землям общего назначения и уставу он отношения не имеет. Проверьте только положения устава, которые прямо противоречат новой главе II.1 ЗК РФ.

Как мы работаем

Мы проводим кадастровый аудит земель общего назначения СНТ: запрашиваем актуальные выписки ЕГРН, сверяем ВРИ и назначение капитальных объектов, готовим письменное заключение о правовом статусе участков с учётом переходных положений 295-ФЗ и позицию для обращения в администрацию округа.

Таблица 3. Стоимость наших услуг

Услуга	Стоимость
Кадастровый аудит земель общего назначения (выписки ЕГРН + анализ соответствия ВРИ)	от 30 000 ₽
Юридическое заключение о правовом статусе земель общего назначения с учётом 295-ФЗ	от 20 000 ₽
Сопровождение запроса в администрацию (документация по планировке территории)	от 15 000 ₽
Точечная актуализация устава по земельным вопросам	от 18 000 ₽

Примечание по рынку: московские юрфирмы просят от 25 000 ₽ за разработку устава НКО и от 20 000 ₽ за внесение изменений в учредительные документы. Услуги кадастрового аудита земель общего назначения СНТ под 295-ФЗ на рынке пока нет.

Все статьи цикла: Юридический гид для председателей СНТ — взносы, собрания, земля, надзор и ответственность в 2026 году

---

Нормативная база

1. Земельный кодекс РФ, глава II.1 «Виды разрешённого использования земельных участков» (введена Федеральным законом от 31.07.2025 №295-ФЗ)
2. Федеральный закон от 31.07.2025 №295-ФЗ, статья 16 (переходные положения), статья 17 (порядок вступления в силу)
3. Федеральный закон от 29.07.2017 №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…», статья 24
4. Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 60.3 (введена 295-ФЗ)
5. КоАП РФ, статья 8.8
6. Постановление Конституционного Суда РФ от 14.11.2019 №35-П

---

Контакты