Зачем нужен риэлтор

И нужен ли?
Некогда я тоже задавала себе этот вопрос.
Ведь что сложного в том, чтобы купить квартиру?
Открываешь газету (интернет), находишь то, что надо — вон их сколько, объявлений! Звонишь, договариваешься, смотришь и покупаешь.
Договор в интернете скачать можно, регистрирует сейчас МФЦ, а проверяет Сбербанк..
Или, например — продать квартиру.
Даешь объявление в газете, звонят люди, приходят, смотрят и покупают.
Делов-то. Было бы за что риелтору платить.
В таких рассуждениях очень помогают, конечно, статьи в журналах и передачи по телевизору про черных риелторов. Ранее я писала о злоключениях обычного покупателя квартиры.
Тем не менее вывод однозначен, риелтор нужный человек, и вот почему.
Покупка недвижимости- одно из самых волнующих и серьезных событий в жизни, подавляющее число граждан совершает это лишь один раз, даже в брак вступаем и детей рожаем мы чаще. Крыша над головой- базовая потребность человека. При совершении такой покупки (продажи) крайне необходимо иметь рядом профессионального участника рынка недвижимости, знающего подводные камни и помогающего их обойти.
Итак, в чем поможет риелтор?
Если вы продавец (при этом я говорю только о простой квартире, не заложенной в банке, не долевой, не детской- хотя и такое умеют риелторы):

1. Необходимо оценить объект.
   Для этого недостаточно просто сравнить с аналогичными объявлениями соседей и поставить цену «чуть выше». Риелтор оценит квартиру, исходя из аналитики сделок по району (ведь цены в объявлениях не означают, что именно за такую цену квартиры действительно покупают).
   При этом ваша квартира может иметь нюансы, например, быть не на популярном этаже, иметь неудачную или наоборот выдающуюся планировку по сравнению с аналогами.
   «История» квартиры также бывает разной, в частности, если квартира получена по наследству, покупатели будут испытывать определенные опасения.
   Для риелтора ваша квартира не имеет сентиментальной ценности и он сможет оценить ее беспристрастно, так сказать «по рынку».
2. Необходимо дать объявление.
   Риелтор, в отличие от вас, знает, где и КАК размещать объявление, учитывая качество и СУТЬ фотографий, слабые и сильные места вашей квартиры. У риелтора также могут быть скидки по оплате размещения объявлений (впрочем, риелтор размещает их за свой счет, как правило, хотя эта услуга и не бесплатна).
3. Ждем звонков. Риелтор знает, что многие, очень многие звонящие не собираются ничего покупать, это будет спам и «туристы», то есть любители просто походить, посмотреть-помечтать, но не покупатели.
   Таких он сразу отсеивает, а вы не тратите свои нервные клетки. Кстати, объявление дается на телефон риелтора и звонками по ночам беспокоят его, а не вас!
4. Разговор с потенциальным покупателем. Риелтор задаст ему такие вопросы, какие вам не придут в голову. Например, потенциальный покупатель уже с деньгами или он должен сначала продать свою квартиру (так называемая альтернативная сделка), либо он рассчитывает взять кредит в банке, а если так, то получено ли предварительное одобрение кредита, и т. д.
5. Заключение авансового договора. Риелтор имеет с этим дело почти каждый день, а вы?
   Думаете, достаточно скачать из интернета? Юристы в институте пять лет учатся — интересно, зачем, если можно скачать договор?)
6. Проведение переговоров. Риелтор-железный человек, который привык к внезапно истерящей тетушке, напившемуся в день сделки дедушке, бесконечно пугливой и тревожной покупательнице и ее суровому, никому не доверяющему супругу… Если же вы как продавец продаете не квартиру, а долю, да еще у вас не очень дружелюбные содольщики, просто необходим медиатор. Без риелтора велика вероятность того, что сделка сорвется в последний момент. Все эти переговоры, переносы встреч, передумывания и опять возвраты покупателей пройдут мимо вашего заслужившего отдых сознания. Вы просто приедете на сделку.
7. Подготовка документов. См. пункт пятый. Не пытайтесь сделать это самостоятельно.
8. Сделка и расчеты. Передача денег будет совершена безопасно для вас. Риелтор, повторю, делает это каждый день и предложит удобную и безопасную систему расчетов.

Если вы покупатель (вопреки распространенному мнению, купить квартиру СЛОЖНЕЕ, чем продать):

1. Поиск объявлений.
   В отличие от вас риелтор сразу видит так называемые «объявления-пустышки», то есть те, за которыми не стоит реальных квартир.
   Зачем дают такие объявления? Это целый пласт знаний, изложение которых не поместится в данную статью, но факт есть факт. Из кажущегося моря объявлений в итоге «купить-то и нечего».
   Далее при первичной телефонной беседе по выбранным вами объектам риелтор задаст правильные вопросы и выяснит, например, что в этой квартире зарегистрирован «отказник» (человек, отказавшийся от приватизации, которого нельзя выселить), а тут- собственность несовершеннолетних детей, что влечет за собой сложности, и т. д.
2. Выявление сложностей с квартирой. Там могут быть собственниками несовершеннолетние дети, враждующие содольщики, недавний сомнительный наследник по завещанию (реальный случай- потомок барона Врангеля внезапно завещал свою квартиру в центре Москвы некоему «племяннику» из Ивановской области, было много судов с городом Москвой, завершившихся победой племяянника).
   Собственник может стоять на учете в ПНД, что влечет за собой возможность признания сделки недействительной. И многое, многое другое может ожидать вас. При этом подавляющее большинство «проблем» все же разрешаемы, было бы желание приобрести именно эту квартиру.
3. Решение сложностей — с долями несовершеннолетних детей (получение разрешения органов опеки), выстраивание «цепочки альтернатив», то есть схемы сложной сделки, где предстоит одновременная покупка и продажа нескольких квартир, одна из которых ваша.
4. Проверка юридической чистоты квартиры. На риелторских сайтах то и дело появляются наивно вопрошающие: «какие документы запросить у продавца, чтобы проверить квартиру?». Проще говоря, список огромен и зависит от нюансов данной конкретной квартиры. Помимо документов, проверяют и наличие долгов продавца (не маячит ли банкротство), судебных исков в его отношении, и многое другое. Просто не пытайтесь сделать это самостоятельно.
5. Переговоры по поводу цены. Риелтор как опытный переговорщик может в итоге договориться о таком снижении цены, которое более чем окупит для вас его гонорар. Подумайте об этом.
6. Помощь в получении ипотечного кредита. У многих риелторов связи в банках и вам помогут получить кредит под щадящий процент, и это не реклама, а правда.
7. Организация сделки. Подготовка договора, собрание всех интересантов в одном месте в одно время, организация безопасных расчетов. Да, если сделка сама по себе несложная, мало участвующих лиц, недлинная история квартиры, вы можете справиться с этим этапом самостоятельно, а стоит ли? Надежное плечо риелтора всегда рядом.
8. Передача /принятие квартиры. Акт прима-передачи не формальность. Все ли документы переданы, все ли долги по квартире оплачены, в этот радостный момент вы в эйфории и обязательно что-то упустите! А риелтор- нет.

Ну вот сделка мечты и совершена, поздравляем! Не забудьте поблагодарить вашего риелтора.