Судебная практика и превентивные меры в борьбе с мошенничеством в сфере недвижимости

Судебная практика
Анализ судебной практики показывает, что суды при рассмотрении дел о мошенничестве с недвижимостью уделяют особое внимание следующим аспектам:

1.1. Наличие умысла на обман у одной из сторон сделки
Суды тщательно исследуют обстоятельства, свидетельствующие о наличии умысла на обман. При этом учитываются как прямые доказательства (например, показания свидетелей, документы), так и косвенные (например, нетипично низкая цена сделки, поспешность ее совершения).
Пример:
В Кассационном определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 08.09.2020 по делу N 88-17506/2020 суд признал наличие умысла на обман у сына, который убедил мать подарить ему дом в обмен на покупку квартиры, но не выполнил своего обещания.

1.2. Осведомленность приобретателя о незаконности сделки
Суды внимательно изучают, мог ли приобретатель знать о незаконности сделки. При этом учитывается принцип добросовестности участников гражданского оборота, закрепленный в ст. 10 ГК РФ.
Пример:
В Определении Верховного Суда РФ от 22.10.2019 N 4-КГ19-31 суд указал, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные ЕГРН, признается добросовестным приобретателем (ст. 8.1 ГК РФ), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

1.3. Соблюдение принципа добросовестности участниками сделки
Суды оценивают поведение сторон сделки с точки зрения соблюдения ими принципа добросовестности, закрепленного в ст. 1 ГК РФ.
Пример:
В Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17.01.2017 N 4-КГ16-66 суд указал, что при оценке добросовестности приобретателя недвижимого имущества следует учитывать не только наличие записи в ЕГРН, но и всю совокупность обстоятельств приобретения имущества, включая осмотр приобретаемого имущества, ознакомление со всеми правоустанавливающими документами.

1.4. Наличие и характер доказательств, подтверждающих факт мошенничества
Суды требуют предоставления убедительных доказательств факта мошенничества. При этом учитывается, что согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Пример:
В Апелляционном определении Московского городского суда от 14.02.2020 N 33-5641/2020 по делу N 2-2728/2019 суд отказал в удовлетворении иска о признании сделки недействительной, поскольку истица не смогла предоставить убедительных доказательств обмана или непонимания сути сделки спустя длительный срок после ее совершения.

Превентивные меры.
Для минимизации рисков стать жертвой мошенничества рекомендуется принимать следующие меры:

2.1. Проведение тщательной проверки истории объекта недвижимости
Перед совершением сделки необходимо изучить историю перехода прав собственности на объект недвижимости. Рекомендуется заказать выписку из ЕГРН, которая содержит информацию о всех сделках с объектом за последние годы.
Правовое обоснование:
Согласно ст. 8.1 ГК РФ, государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

2.2. Использование официальных сервисов Росреестра
Росреестр предоставляет ряд онлайн-сервисов, позволяющих проверить информацию о недвижимости, в том числе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» и «Публичная кадастровая карта».
Правовое обоснование:
Согласно ст. 62 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сведения, содержащиеся в ЕГРН, являются общедоступными, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом.

2.3. Обращение к услугам профессиональных юристов
При совершении сделок с недвижимостью рекомендуется обращаться к услугам профессиональных юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью.
Правовое обоснование:
Хотя законодательство не устанавливает обязательного требования об участии юриста в сделках с недвижимостью, такое участие может существенно снизить риски мошенничества. Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, что включает в себя и право привлекать для его подготовки профессиональных юристов.

2.4. Повышенная бдительность при сделках с использованием доверенностей
Особую осторожность следует проявлять при сделках, где одна из сторон действует по доверенности. Необходимо проверять подлинность и актуальность доверенности.
Правовое обоснование:
Согласно ст. 189 ГК РФ, лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Передоверие допускается, только если это прямо предусмотрено в доверенности либо если представитель вынужден к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица.

Первая часть статьи: Современные схемы мошенничества с недвижимостью: анализ и правовые механизмы защиты.