Риски при покупке квартиры и как их избежать: юридическое заключение

При покупке квартиры рисков приходится проверять очень много.
Полный список здесь написать невозможно- об этом книги написаны- но есть основные риски, при проверке которых ваш юрист или риэлтор потянет за ниточки и обнаружит что-то еще.

В частности я, Адвокат Полина Кобзева-провожу проверку и пишу полное, обоснованное юридическое заключение примерно на 15 листах.

Итак, примерно, что я проверяю.
1. Законность покупки (приобретения) квартиры предыдущим собственником.
Смотрим договор купли-продажи, не занижена ли цена, не является ли он кабальным, есть ли акт приема-передачи, есть ли расписка о выплате суммы по договору.
Ели квартира выдана от города по обмену или в связи со сносом, проверяем, нет ли лиц, «случайно» вылетевших с прописки в процессе. Если договор долевого участия- проверяем также. Этот договор многое может рассказать.
2. Права третьих лиц.
Не находится ли квартира в залоге по какой-то причине, не куплена ли она в браке (это проверить сложно, если продавец скрывает, но можно). Если в браке- нужно нотариальное согласие супруга на продажу или брачный договор, по которому квартира передана в собственность исключительно продавца.
3. Недействительность паспорта продавца.
Это проверяется в открытом доступе на сайте ФМС.
4. Недееспособность продавца (а также его супруга).
Обычно продавец сам предоставляет справки из психо-неврологического и наркологического диспансеров, что он не состоит на учете.
Но иногда он такие справки отказывается предоставлять.
У риэлторов есть возможности узнать эту информацию, не афишируя.
Кроме того, можно в день сделки провести комплексное обследование человека (обычно это важно, если продавец очень пожилой) официально у психиатра.
Если продавец упорно отказывается, это должно насторожить.
5. Законность приватизации.
Для этого в т. ч. запрашивается расширенная архивная выписка по квартире.
Из нее можно получить много информации- например, кто когда был прописан в квартире, кто умер, кто бы временно выписан (например в тюрьму- а значит, вернется и заселится в квартиру), не было ли в квартире несовершеннолетних, не включенных в приватизацию.
6. Проверяем, нет ли в квартире лиц, имеющих бессрочное право пользования (отказники от приватизации).
В этом нам помогает та же расширенная выписка по квартире.
7. Законность наследования.
Это целый квест.
Проверяем всех прописанных в квартире.
Смотрим, есть ли родственники, принявшие наследство, но не оформившие его, не забыли ли кого-то.
Это требует серьезной проверки и запроса многих документов.
8. Банкротство.
Нет ли признаков того, что продавец банкрот или может быть признан банкротом.
Для этого смотрим (все в открытом доступе), нет ли судебных процессов в отношении нашего продавца, нет ли его в списке банкротов, есть ли в его отношении исполнительные производства (то есть не взыскивают ли приставы с него каких-то денег).
Конечно, исполнительные производства и суды не всегда являются фактором риска, надо рассматривать каждый случай индивидуально.
9. Не куплена ли квартира с помощью средств материнского капитала (из пенсионного фонда просим справку).
В этом случае квартира должна быть разделена на всех членов семьи, в т. ч. на детей.
А это значит, собственником является несовершеннолетний и для продажи его доли нужно разрешение опеки.
Внимательно его читаем на предмет соблюдения условий такого разрешения.
Иногда родители не оформляют доли на детей, а продают сразу, мол, детям на эти деньги купим жилье и тогда уже оформим.
Такую квартиру покупать нельзя- прокуратуру отменит сделку, и квартиру у вас заберут, а деньги вернут ли- неизвестно.

Пример из жизни.
Люди нашли квартиру своей мечты, и цена устраивает, и расположение. Обратились к широко известному в узких кругах риэлтору Л.
А та и заявляет, что квартира «паленая» и брать ее нельзя.
А почему она так сказала?
А потому что квартира перешла к собственнику по наследству.
А наследодатель умер 4 года назад, свидетельство же о праве на наследство выдано только в 2019 году.
При этом номер наследственного дела- ХХХ/ 2019.
Согласно закону о нотариате, наследственному делу присваивается номер того года, в котором оно заведено.
А значит, дело заведено в 2019 году, то есть со значительным пропуском срока, чего быть не должно.
Не углубляясь далее в подробности, риэлтор Л. отказалась покупать квартиру.
А почему?
А потому что более глубокие проверки стоят денег, а риэлтору Л. за это не заплатили.
Скоро на квартиру нашелся другой покупатель, с риэлтором К.
И вот ей как раз оплатили все проверки.
Что же выяснилось?
Наследник обратился к нотариусу вовремя, в течение положенных шести месяцев после смерти наследодателя.
Однако нотариус, к которому он обратился, была лишена лицензии и все ее дела переданы в архив и позднее распределены к другому нотариусу. Пока суд да дело, прошло более трех лет.
В результате, когда наследник собрался получать свидетельство о праве на наследство (а этот документ можно получить в любой срок после обращения к нотариусу с заявлением об открытии наследственного дела, хоть через 10 лет),- нотариус не смог присвоить наследственному делу номер прошлого года и присвоил номер текущего года.
Такая практика является обычной и никаким нарушением не является, наследство не становится «паленым».
Знаменитая риэлтор Л. таких нюансов, конечно, не знала, а просто лишила своих клиентов покупки желанной ими квартиры.
При этом она любит смеяться над теми, кто готовит юридическое заключение, которое якобы ничего не значит.

Вот почему необходимо заказывать юридическое заключение.
Заплатив поистине смешные деньги, Вы значительно экономите, минимизируя свои риски.
Пример моего Правового заключения о рисках при покупке недвижимости Вы можете посмотреть здесь.