Реновация в Москве: итоги мая

В настоящее время Закон о реновации пока не действует и даже не принят в окончательной редакции.
Какие же законы по состоянию на 1 июня 2017 года являются действующими?

1. В Москве действует Закон г. Москвы от 31.05.2006 N 21 (ред. от 28.12.2016) «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве».
Этот закон в соответствии с Конституцией Российской Федерации, гражданским и жилищным законодательством Российской Федерации, Уставом города Москвы устанавливает условия и порядок обеспечения прав граждан при переселении, освобождении жилых помещений (жилых домов), предоставления жилых помещений, возмещения (компенсации) либо выкупной цены собственникам.
Согласно статье 1 Закона, освобождение жилых помещений (жилых домов) — это юридическая и фактическая передача жилого помещения (жилого дома), свободного от любых обременений и прав третьих лиц, городу Москве или уполномоченному им лицу. Освобождение жилых помещений (жилых домов) производится при:
1) переселении граждан из жилых помещений (жилых домов) в другие жилые помещения в порядке, установленном настоящим Законом;
2) предоставлении безвозмездной субсидии для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений в целях приобретения их в собственность;
3) предоставлении компенсации в денежной форме или выкупной цены.
Переселение граждан из жилых помещений (жилых домов) в городе Москве производится путем предоставления им жилых помещений взамен освобождаемых в порядке, установленном настоящим Законом.
Освобождение жилых помещений и переселение граждан из жилых помещений (жилых домов) оформляются путем заключения соответствующих договоров либо соглашений с собственниками, нанимателями и пользователями жилых помещений.
Освобождение жилых помещений (жилых домов) и переселение граждан из жилых помещений (жилых домов) в городе Москве производятся по основаниям, указанным в федеральном законодательстве и настоящем Законе.
Вышеупомянутом Законом № 21 предусмотрены гарантии для жильцов, выселяемых из освобождаемых домов.
Так, переселение граждан и освобождение жилых помещений, занимаемых ими по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, осуществляются путем предоставления им другого благоустроенного жилого помещения в жилищном фонде города Москвы соответственно по договору социального найма, найма, безвозмездного пользования или в предусмотренных законом случаях путем предоставления безвозмездных субсидий для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений с целью приобретения их в собственность. Другими словами, такие граждане получат квартиры в новом доме на тех же основаниях, что и в сносимом доме.
В силу ст. 89 Жилищного кодекса РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире. Это означает, что граждане получат равнозначные жилые помещения, состоящие из такого же количества комнат и не меньшей площади.
Гражданам, освобождающим жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, или которым жилые помещения (жилые дома) принадлежат на праве собственности, предоставляются благоустроенные жилые помещения соответственно по договору социального найма, найма, безвозмездного пользования или в собственность в районе проживания.
Район проживания — территория, ограниченная внешней границей районов города Москвы, прилегающих к району города Москвы, в котором расположен жилой дом, подлежащий освобождению. При этом эти районы города Москвы должны находиться в одном административном округе города Москвы. В случаях переселения граждан в Центральном, Зеленоградском, Троицком и Новомосковском административных округах города Москвы — в границах этих административных округов.
Собственникам квартир в сносимых домах предоставляется ПО ИХ ВЫБОРУ равноценное возмещение (компенсация) в денежной или натуральной форме. «По их выбору»- это значит, что именно собственник решает, что он хочет получить взамен сносимой квартиры- другое жилье или деньги.
Возмещение в денежной форме- означает по сути выкуп сносимой квартиры, то есть выплата за нее денежных средств. Размер денежной суммы определяется, как сказано в законе, соглашением сторон на основании независимой оценки. Оценку делает лицензированный оценщик.
Возмещение в натуральной форме означается предоставление в собственность другого (равноценного) жилого помещения.
Что означает равноценное жилое помещение?
В соответствии с п. 4 ст. 6 указанного выше закона, по письменному заявлению собственника с ним заключается договор, определяющий переход права собственности на жилое помещение, в соответствии с которым собственнику предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, равнозначное освобождаемому жилому помещению. При этом равнозначным жилым помещением признается жилое помещение, площадь которого не меньше площади освобождаемого жилого помещения, а количество комнат соответствует количеству комнат в освобождаемом жилом помещении, а доплата за разницу в стоимостях обмениваемых жилых помещений не взимается.
Споры, возникающие между собственником (нанимателем) и городом Москвой при решении вопроса о предоставлении возмещения взамен сносимого жилья, подлежат рассмотрению в судебном порядке.
Юристы нашей организации имеют обширный положительный опыт таких споров и смогут Вам помочь

2. Законопроект № 120505-7 «О внесении изменений в Закон Российской Федерации „О статусе столицы Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей реновации жилищного фонда в столице Российской Федерации- городе федерального значения Москве»
Принят Государственной думой в первом чтении с условием внесения поправок, поскольку сразу несколько Комитетов Госдумы написали свои замечания. Этот Закон еще не вступил в силу и не принят в окончательном чтении. Законопроект имеет массу недочетов, в частности многие его положения прямо противоречат действующему законодательству, а то и Конституции. Эти вопросы рассмотрены нами ранее в статьях:
«Закон о реновации, права граждан — комментарий адвоката»
«Закон о реновации. Коррупциогенность. Комментарий адвоката»
«Реновация: поправки в проект Федерального закона»
Второе слушание закона намечено на 7 июня 2017 года.

3. Закон города Москвы № 14 от 17.05.2017 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» принят в окончательной редакции Московской городской думой 18 мая 2017 года, однако пока не вступил в силу.
Действие этого закона начнется со дня вступления в силу Федерального закона «О внесении изменений в Закон Российской Федерации „О статусе столицы Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей реновации жилищного фонда в столице Российской Федерации — городе федерального значения Москве» (Для краткости- Закон о реновации).
По общему правилу приоритет имеет специальная норма закона, то есть в случае освобождения домов в связи с реновацией- следует руководствоваться вторым из этих законов, Законом № 14 от 17.05.2017г. Но механизм его реализации вызывает некоторые вопросы, на которые мы постарались ответить.
Особого внимания заслуживает статья № 2, которая гласит:
«Правовую основу обеспечения дополнительных гарантий жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации составляют Конституция Российской Федерации, общепризнанные принципы и нормы международного права, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, иные федеральные законы и другие нормативные правовые акты Российской Федерации, настоящий Закон и иные нормативные правовые акты города Москвы. Иные законы города Москвы, регулирующие отношения в сфере обеспечения жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц, применяются в части, не противоречащей настоящему Закону.»
Это очень важно, потому что это значит: если что-то не раскрыто в законе, значит нужно руководствоваться иными подходящими законами.
В частности, мы говорим о Законе № 21 города Москвы, предусматривающим гарантии прав москвичей при сносе домов по любому основанию, а не только в связи с реновацией.
Законом № 14 предусмотрено, что собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих реновации, и гражданам, занимающим жилые помещения в многоквартирных домах, подлежащих реновации, по договорам социального найма, освобождающим такие жилые помещения, в целях обеспечения их жилищных прав взамен таких жилых помещений бесплатно предоставляются равнозначные жилые помещения.
Собственнику- в собственность, нанимателю — по договору социального найма- в собственность или, по его желанию, по договору социального найма.
Собственник жилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, вправе на основании письменного заявления вместо предоставляемого равнозначного жилого помещения получить за освобождаемое жилое помещение предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного жилого помещения на праве собственности.
Вопрос- как именно должен оформляться договор, закрепляющий права граждан на новые квартиры?
Законом № 14 это не предусмотрено, зато предусмотрено статьей 10 Закона г. Москвы № 21:
«Договор, определяющий переход права собственности на освобождаемое жилое помещение (жилой дом) и размер возмещения (компенсации) либо выкупа, заключается в сроки, указанные в Решении (в данном случае- решение о включении дома в программу реновации). В случае заключения предварительного договора, договор, определяющий переход права собственности на освобождаемое жилое помещение (жилой дом) и размер возмещения (компенсации) либо выкупа, заключается в сроки, указанные в предварительном договоре. Примерная форма договора, определяющего переход права собственности на освобождаемое жилое помещение (жилой дом) и размер возмещения (компенсации) либо выкупа, утверждается уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы.
Договор, определяющий переход права собственности на освобождаемое жилое помещение (жилой дом) и размер возмещения (компенсации) либо выкупа, подлежит государственной регистрации в установленном порядке. Плата за оформление и государственную регистрацию права собственности на основании договора, определяющего переход права собственности на освобождаемое жилое помещение (жилой дом) и размер возмещения (компенсации) либо выкупа, осуществляется за счет лица, осуществляющего переселение.
На срок оформления договора, определяющего переход права собственности на освобождаемое жилое помещение, проведения государственной регистрации права собственности на предоставленное жилое помещение лицо, осуществляющее переселение, заключает с собственником в случае его согласия договор краткосрочного найма на это жилое помещение. Договор краткосрочного найма является основанием для вселения и проживания в жилом помещении. Договор краткосрочного найма прекращает свое действие с момента государственной регистрации права собственности на предоставленное собственнику жилое помещение.
Все разногласия, которые могут возникнуть при выполнении условий договора, решаются путем переговоров между сторонами либо в судебном порядке. При недостижении соглашения сторон о заключении договора вопрос о предоставлении возмещения (компенсации) либо выкупа собственнику жилого помещения (жилого дома) решается в судебном порядке.
Ответственность за неисполнение надлежащим образом условий заключенного договора наступает для сторон в соответствии с федеральным законодательством и договором.
Жилое помещение (жилой дом) освобождается собственником в сроки, определенные в договоре, но не позднее чем через месяц после:
1) заключения соответствующего договора;
2) получения документа о праве собственности на жилое помещение;
3) получения денежного возмещения (компенсации) либо выкупной цены в полном размере.»
Размер предварительного равноценного возмещения и порядок его предоставления определяются, согласно Закону № 14, в соответствии с федеральным законодательством, в том числе законодательством об оценочной деятельности. Однако в соответствии со ст. 2 Закона № 14 можно руководствоваться и московским законодательством.
В соответствии со ст. 11 Закона № 21 г. Москвы, «Оценка рыночной стоимости жилых помещений (жилых домов) производится в порядке, утвержденном федеральным законодательством, по инициативе одной из сторон профессиональными оценщиками. Расходы по оценке несет лицо, осуществляющее переселение. При повторной оценке расходы несет лицо, не согласившееся с ранее произведенной оценкой. Споры, возникающие в связи с произведенной оценкой рыночной стоимости жилого помещения (жилого дома), а также в связи с установленным размером возмещения (компенсации) либо выкупной цены, решаются в судебном порядке.»
Законом № 14 предусмотрены дополнительные гарантии лицам, стоящим на жилищном учете. Им вне очереди улучшаются жилищные условия «в порядке и на условиях, предусмотренных Законом города Москвы «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения».

4. Правительством Москвы принято Постановление от 2 мая 2017 г. № 245-ПП «Об учете мнения населения по проекту реновации жилищного фонда в Москве» с изменениями от 11 мая 2017 года.
Постановлением утвержден порядок голосования по поводу включения многоквартирных домов в программу реновации. Голосование предусмотрено только для тех домов, которые включены в официальный список, размещенный «на официальном сайте Мэра и Правительства Москвы в информационно-телекоммуникационной сети Интернет перечень многоквартирных домов, предложенных к голосованию для последующего включения многоквартирных домов в проект программы реновации жилищного фонда в городе Москве».
То есть голосовать могут только жители «обреченных» домов:
— Граждане — собственники жилых помещений (части жилых помещений) в многоквартирных домах, включенных в перечень.
— Наниматели по договору социального найма жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в перечень.
— Юридические лица — собственники жилых помещений (части жилых помещений) в многоквартирных домах, включенных в перечень (за исключением жилых помещений, предоставленных гражданам по договору социального найма).
Голосование граждан проводится путем выражения участниками голосования своего мнения с использованием электронных сервисов, создаваемых в рамках проекта «Активный гражданин», включая использование сайта проекта «Активный гражданин» в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, мобильного приложения проекта «Активный гражданин», и иных информационных сервисов, используемых для обеспечения функционирования проекта «Активный гражданин» (далее — электронное голосование в рамках проекта «Активный гражданин»).
Это допустимо, если у гражданина в собственности находится не более двух помещений в сносимых домах. Голосовать (в т.ч. юридическим лицам) можно в любом многофункциональном центре предоставления государственных услуг в районе или поселении города Москвы «Мои документы» (далее — центр госуслуг) независимо от места жительства голосующих граждан.
Для этого необходимо предъявить паспорт. Голосовать можно несколько раз. Считается последний результат, а при голосовании онлайн и в центре госуслуг считается результат голосования в центре госуслуг.
В любом случае можно провести Общее собрание собственников и результаты такого голосования будут приоритетными: в соответствии со ст. 3 Закона города Москвы № 14 от 17.05.2017, в проект программы реновации может быть включен только тот многоквартирный дом, жители которого большинством не менее двух третей поддержали включение такого многоквартирного дома в проект программы реновации.
Формы и порядок выявления и учета мнения жителей многоквартирного дома, в том числе путем проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Москвы.
На любой стадии формирования программы реновации и ее реализации (до дня заключения первого договора, предусматривающего возникновение права собственности на предоставляемое жилое помещение) может быть проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором может быть принято решение об исключении такого многоквартирного дома из проекта программы реновации, программы реновации.
В случае принятия такого решения многоквартирный дом исключается из программы реновации.

В случае нарушения ваших прав вы можете обратиться к юристам нашей организации, написав нам по электронной почте advkpv@mail.ru и в Телеграм 

1. Реновация: проект закона о гарантиях и компенсациях
2. Закон о реновации. Права граждан. Комментарий адвоката
3. Закон о реновации. Коррупциогенность. Комментарий адвоката
4. Закон о реновации. Голосование. Комментарий адвоката
5. Равноценное и равнозначное возмещение при сносе жилья
6. Возмещение нанимателю сносимого жилья
7. Возмещение собственнику сносимого жилья
8. Права членов семьи собственника жилого помещения при сносе дома
9. Что предоставляют собственникам коммунальных квартир при сносе пятиэтажек
10. Что предоставляют нанимателям коммунальных квартир при сносе пятиэтажек
11. Права собственника нежилого помещения при сносе дома
12. Как защитить дом от реновации
13. Реновация,новый закон.Реализация
14. Реновация: закон о гарантиях и компенсациях
15. Возмещение собственникам. Право на землю
16. Формирование земельного участка под многоквартирным домом
17. Реновация: поправки в проект Федерального закона
18. Равнозначность помещения и позиция Верховного суда РФ
19. Реновация:закон принят во втором чтении
20. Реновация: итоги законотворчества
21. Реновация: жителям коммуналок
22. Реновация в Москве: Итоги мая (эта статья)