В свете принятия Федерального закона № 487-ФЗ от 26 декабря 2024 года правоотношения в сфере налогообложения имущества граждан, владеющих дачными участками, претерпевают существенные изменения.
Настоящая статья представляет собой комплексный анализ текущего правового регулирования налогообложения дачных построек и земельных участков, последствий несоблюдения налогового законодательства, особенностей предоставления налоговых льгот, а также правового режима отчуждения объектов недвижимости, находящихся в собственности менее года.
Правовое регулирование налогообложения хозяйственных построек: новеллы законодательства 2025 года
Нормативно-правовая база и квалификация объектов налогообложения.
Налогообложение имущества физических лиц осуществляется в соответствии с положениями главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ), а также принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, устанавливающими ставки и особенности взимания налога на соответствующих территориях.
Согласно статье 401 НК РФ, к объектам налогообложения относится широкий спектр объектов недвижимости, включая не только жилые строения, но и следующие категории хозяйственных построек:
1. Объекты бытового и хозяйственного назначения:
- сараи и подсобные помещения;
- бани и сауны;
- теплицы и оранжереи с капитальным фундаментом;
- навесы стационарного типа;
- колодцы и скважины;
- погреба и подземные хранилища;
- беседки и павильоны
2.Строения для содержания сельскохозяйственных животных:
- коровники и животноводческие постройки;
- свинарники и строения для содержания мелкого скота;
- птичники и инкубаторы;
- конюшни и манежи
3.Вспомогательные помещения:
- складские помещения для хранения инвентаря;
- фруктовые и овощные хранилища;
- помещения для сельскохозяйственной техники;
- подвалы и цокольные этажи, не являющиеся частью жилого дома
Судебная практика последних лет демонстрирует тенденцию расширительного толкования перечня объектов налогообложения, относя к таковым любые постройки, имеющие признаки недвижимого имущества, независимо от их функционального назначения.
Существенным условием возникновения обязанности по уплате налога является наличие следующих признаков у объекта:
- Соответствие критериям недвижимого имущества согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ (прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба);
- Наличие государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) с определением кадастровой стоимости.
Следует отметить, что налогообложение хозяйственных построек не является законодательной новеллой. Однако с 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон № 487-ФЗ от 26 декабря 2024 года, устанавливающий императивную обязанность собственников по государственной регистрации всех зданий и сооружений в Росреестре как условие их легальной эксплуатации, что существенно усиливает контроль за налоговым учетом объектов недвижимости.
Порядок исполнения налоговой обязанности
В соответствии со статьей 409 НК РФ налог на имущество физических лиц подлежит уплате ежегодно не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Исчисление налога производится налоговыми органами на основании сведений, поступающих из органов Росреестра.
1. Правовые последствия неисполнения налоговой обязанности и отсутствия государственной регистрации
1.1. Многоступенчатая система последствий несвоевременной уплаты налога:
В соответствии с действующим законодательством и сложившейся правоприменительной практикой, несвоевременное исполнение налоговой обязанности влечет следующий комплекс правовых последствий:
Начисление пени (финансовая санкция):
• Правовое основание: статья 75 НК РФ;
• Момент начала начисления: со 2 декабря года, следующего за налоговым периодом;
• Размер: 1/300 действующей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый день просрочки;
• Расчетная величина (по состоянию на март 2025 года): при ключевой ставке 21% годовых пеня составляет 0,07% от суммы недоимки за каждый день просрочки (21% ÷ 300), что в годовом исчислении составляет 25,55% (при учете 365 дней в году) — эффективная ставка пени, таким образом, превышает ключевую ставку ЦБ РФ;
Срок давности взыскания: 3 года с момента образования недоимки (п. 1 ст. 113 НК РФ).
Судебное взыскание (процессуальная процедура принудительного исполнения):
• Основание для инициирования: задолженность, превышающая 6 месяцев;
• Правовое регулирование: статья 48 НК РФ, глава 11.1 Кодекса административного судопроизводства РФ;
• Процедура: вынесение судебного приказа в упрощенном порядке без вызова сторон;
• Последствия: обращение взыскания на имущество должника в порядке исполнительного производства;
• Судебные издержки: возлагаются на должника (государственная пошлина, исполнительский сбор в размере 7% от суммы задолженности).
Ограничительные меры в рамках исполнительного производства:
• Ограничение права на выезд за пределы Российской Федерации при задолженности, превышающей 30 000 рублей (ст. 67 Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»);
• Арест банковских счетов и электронных средств платежа;
• Обращение взыскания на доходы должника (зарплата, пенсия) в размере до 50% ежемесячно;
•Временное ограничение на пользование специальным правом (управление транспортными средствами);
• Запрет на совершение регистрационных действий с движимым имуществом (автомобили).
Административные ограничения в сфере оборота недвижимости:
• Правовое основание: статья 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
• Механизм реализации: направление налоговым органом в Росреестр сведений о наличии задолженности;
• Последствия: ограничение регистрационных действий с недвижимым имуществом (запрет на отчуждение или обременение);
• Срок действия ограничений: до полного погашения задолженности, включая пени и штрафы.
Иные последствия, влияющие на имущественное положение налогоплательщика:
• Возможные трудности при получении кредитов;
• Потенциальное влияние на кредитную историю;
• Дополнительные трудности при осуществлении гражданско-правовых сделок.
2.1. Последствия отсутствия государственной регистрации капитальных строений:
• С 1 марта 2025 года органы местного самоуправления наделены полномочиями по направлению уведомлений о необходимости государственной регистрации. В случае игнорирования уведомления выносится постановление о демонтаже объекта (Федеральный закон № 487-ФЗ);
• Основанием для проведения проверки может служить обращение соседствующих землепользователей о несоответствии построек установленным требованиям (санитарно-эпидемиологическим нормам, градостроительным правилам);
• Объекты, не соответствующие критериям недвижимого имущества (разборные конструкции без фундамента), не подлежат налогообложению, однако их эксплуатация без соответствующей регистрации после марта 2025 года может быть квалифицирована как правонарушение.
2. Правовой режим налоговых льгот в отношении земельных участков и имущества дачников.
2.1. Общие положения
Налоговые льготы по налогу на имущество физических лиц и земельному налогу регламентированы главами 31 и 32 НК РФ. Дополнительные льготы могут устанавливаться нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований.
2.2. Льготы по налогу на имущество физических лиц
В соответствии со статьей 407 НК РФ налоговая льгота предоставляется в размере подлежащей уплате суммы налога в отношении одного объекта налогообложения каждого вида (жилой дом, квартира, гараж, хозяйственное строение) при условии неиспользования объекта в предпринимательской деятельности.
К категориям граждан, имеющим право на льготу, относятся:
• Герои Советского Союза и Российской Федерации;
• Участники Великой Отечественной войны;
• Инвалиды I и II групп, а также инвалиды III группы при наличии пенсионного обеспечения;
• Военнослужащие;
• Лица, получающие пенсии в соответствии с пенсионным законодательством;
• Дети-инвалиды;
• Лица, имеющие трех и более несовершеннолетних детей;
• Лица, подвергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС и ядерных испытаний;
• Члены семей погибших (умерших) военнослужащих;
• Участники специальной военной операции (СВО) и члены их семей (дети, супруги, родители) за налоговые периоды 2022-2023 годов.
2.3. Льготы по земельному налогу
Согласно статье 391 НК РФ налоговая база уменьшается на величину кадастровой стоимости 600 квадратных метров площади земельного участка (6 соток) для тех же категорий граждан. В случае, если площадь земельного участка не превышает 6 соток, налогообложение не производится.
2.4. Порядок реализации права на льготу
Для получения налоговой льготы налогоплательщик обязан представить в налоговый орган заявление с приложением документов, подтверждающих право на льготу (пенсионное удостоверение, справка об инвалидности и т. д.). При наличии в информационных ресурсах налоговых органов сведений о ранее заявленных льготах применение льготы осуществляется в автоматическом режиме.
3. Освобождение от налогообложения дачных строений и хозяйственных построек.
Полное освобождение от уплаты налога на дачные строения или хозяйственные постройки возможно при наличии следующих юридических фактов:
• Площадь объекта не превышает 50 кв. м: в соответствии с п. 2 ст. 399 НК РФ хозяйственные строения площадью менее 50 кв. м не подлежат налогообложению при условии государственной регистрации в ЕГРН;
• Наличие оснований для применения льготы: льготные категории граждан освобождаются от уплаты налога в отношении одного объекта каждого вида;
• Кадастровая стоимость не превышает 300 млн рублей: объекты с более высокой стоимостью облагаются налогом вне зависимости от наличия льгот;
• Отсутствие использования в предпринимательской деятельности: при использовании объекта в коммерческих целях (сдача в аренду) льготы и освобождения не применяются;
• Единственный объект: при наличии на участке только одного зарегистрированного объекта недвижимости льгота может покрывать налоговую обязанность в полном объеме;
• Площадь земельного участка не превышает 6 соток: при наличии оснований для применения льготы налогообложение земельного участка не производится.
Пример из правоприменительной практики:
Гражданин К., 1958 г. р., являющийся получателем страховой пенсии по старости, владеет земельным участком площадью 4,8 соток с расположенным на нем жилым строением площадью 42 кв. м и баней площадью 23 кв. м. При исчислении налоговых обязательств применяются следующие правила:
1. В отношении земельного участка — полное освобождение от налогообложения (площадь 4,8 соток < 6 соток, налоговый вычет покрывает полную стоимость объекта);
2. В отношении жилого строения — полное освобождение от налогообложения на основании ст. 407 НК РФ (выбор данного объекта в качестве льготного производится налогоплательщиком через личный кабинет налогоплательщика);
3. В отношении бани — налогообложение производится на общих основаниях, исходя из кадастровой стоимости объекта (если соответствующим муниципальным образованием не установлены дополнительные льготы).
4. Налогообложение при отчуждении земельного участка, находящегося в собственности менее года
4.1. Общие положения
Доходы, полученные от продажи земельного участка, подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц по ставке 13% (или 15% для доходов, превышающих 5 млн рублей в течение налогового периода) в соответствии со ст. 217 НК РФ.
Минимальный срок владения, освобождающий от налогообложения, дифференцирован в зависимости от основания приобретения:
• 3 года, если участок получен:
• По договору дарения от близкого родственника;
• В порядке наследования;
• В результате приватизации;
• По договору пожизненного содержания с иждивением;
• Приобретен до 1 января 2016 года.
• 5 лет во всех иных случаях.
В случае нахождения участка в собственности менее года доход от его реализации подлежит налогообложению вне зависимости от обстоятельств, поскольку минимальный срок владения не соблюден.
4.2. Порядок декларирования и исполнения налоговой обязанности
• Представление налоговой декларации по форме 3-НДФЛ: не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (ст. 229 НК РФ). Например, при реализации в 2025 году срок представления декларации — до 30 апреля 2026 года;
• Уплата налога: не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи (ст. 228 НК РФ);
• Налоговый вычет: налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу на 1 млн рублей (ст. 217.1 НК РФ) либо на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение участка.
Пример юридической квалификации сделки:
Земельный участок приобретен физическим лицом Р. за 2,45 млн рублей (договор купли-продажи от 12.04.2025, регистрация перехода права собственности — 25.04.2025) и отчужден тем же лицом за 3,2 млн рублей по договору купли-продажи от 10.11.2025 (регистрация перехода права — 20.11.2025).
Налоговые последствия:
1. Срок владения: 6 месяцев 26 дней (менее установленного минимального срока);
2. Налоговая база при применении вычета в размере фактически произведенных расходов: (3,2 млн — 2,45 млн) = 0,75 млн рублей;
3. Исчисление налога: 0,75 млн × 13% = 97 500 рублей;
4. Процедурные обязанности: представление налоговой декларации по форме 3-НДФЛ не позднее 30.04.2026, уплата исчисленной суммы налога не позднее 15.07.2026.
Примечание: в случае отсутствия документального подтверждения расходов на приобретение объекта налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн рублей, что в указанной ситуации является экономически нецелесообразным.
5. Правовые новеллы, вступающие в силу с марта 2025 года
5.1. Общая характеристика законодательных изменений
Федеральный закон № 487-ФЗ от 26.12.2024 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственного учета и регистрации недвижимого имущества» устанавливает императивную обязанность по государственной регистрации всех зданий и сооружений в Едином государственном реестре недвижимости с 1 марта 2025 года. Данное требование имеет универсальный характер и распространяется на объекты жилого и нежилого назначения, включая хозяйственные постройки вспомогательного использования.
5.2. Правовой механизм реализации законодательных изменений
В соответствии с указанным законом органам местного самоуправления делегированы полномочия по:
• проведению инвентаризации объектов капитального строительства на территории муниципального образования;
• выявлению объектов, не прошедших государственную регистрацию;
• направлению правообладателям уведомлений о необходимости осуществления регистрационных действий;
• инициированию процедуры принудительного демонтажа при игнорировании требований о регистрации.
5.3. Правовые цели и последствия введения новых требований
Законодательные изменения направлены на:
• легализацию фактически существующих объектов недвижимости;
• формирование актуальной базы налогооблагаемого имущества;
• упорядочение имущественных правоотношений;
• обеспечение правовой определенности в сфере оборота недвижимости;
• минимизацию рисков, связанных с самовольным строительством.
Несоблюдение установленных требований влечет применение комплекса мер административно-правового воздействия, включая административную ответственность, обременение имущества ограничениями, запрет на совершение регистрационных действий и, в качестве крайней меры, демонтаж незарегистрированных построек на основании решения компетентного органа.
Заключение: правовая квалификация и рекомендации по минимизации налоговых рисков
Анализ правового регулирования налогообложения объектов недвижимости, принадлежащих дачникам, позволяет сделать следующие выводы:
1. Законодательство 2025 года сохраняет преемственность существующей налоговой системы, не вводя новых видов имущественных налогов, однако существенно усиливает механизмы администрирования и контроля за полнотой учета объектов налогообложения.
2. Правоприменительная практика в сфере налогообложения дачной недвижимости демонстрирует тенденцию к ужесточению мер ответственности за уклонение от государственной регистрации объектов и неисполнение налоговых обязательств, что выражается в расширении полномочий контролирующих органов и усилении санкций за выявленные нарушения.
3. Федеральный закон № 487-ФЗ, вступивший в силу с 1 марта 2025 года, устанавливает качественно новый правовой режим учета недвижимого имущества, делая регистрацию не правом, а обязанностью собственника, что принципиально меняет концепцию правового регулирования в данной сфере.
4. Система налоговых льгот сохраняет свою социальную направленность, обеспечивая защиту экономических интересов уязвимых категорий граждан, однако реализация права на льготу требует активных действий со стороны налогоплательщика по надлежащему документальному оформлению права на льготу.
5. Налогообложение сделок с недвижимым имуществом, находящимся в собственности непродолжительное время, имеет целью пресечение спекулятивных операций на рынке недвижимости и обеспечение стабильности гражданского оборота.
На основании проведенного анализа собственникам недвижимого имущества могут быть рекомендованы следующие меры для соблюдения требований налогового законодательства:
1. Провести инвентаризацию имеющихся объектов недвижимости и проверить наличие правоустанавливающих документов.
2. При наличии оснований обратиться в территориальные органы Росреестра для государственной регистрации права собственности на объекты капитального строительства.
3. Своевременно заявить право на применение налоговых льгот при наличии соответствующих оснований.
4. При наличии нескольких объектов недвижимости одного вида определить наиболее выгодный для применения льготы.
5. Учитывать минимальные сроки владения при планировании сделок с недвижимым имуществом.
Надлежащее выполнение данных рекомендаций позволит минимизировать риски применения санкций за нарушение налогового законодательства и обеспечить правовую защиту имущественных интересов собственников дачной недвижимости в правовых реалиях 2025 года.
Новые требования регистрации дачных построек с марта 2025 года создают серьезные юридические риски для владельцев загородной недвижимости. В своей адвокатской практике я регулярно сталкиваюсь с ситуациями, когда несвоевременное оформление документов приводит к значительным финансовым потерям и даже принудительному демонтажу строений.
Особенно важно правильно использовать налоговые льготы и учитывать нюансы нового законодательства при планировании сделок с недвижимостью.
Защита ваших имущественных интересов требует профессионального подхода, особенно в условиях ужесточения контроля со стороны государственных органов.
Контакты
Телефон: +7(905)-724-99-88
Электронная почта: Задать вопрос со смартфона
Вконтакте: Моя страница
Телеграм : Жилищный вопрос