Новый владелец недвижимости столкнулся с тем, что прежняя хозяйка не покидала проданное жилье и не платила.
Суды не поддержали иск о компенсации.
Верховный Суд детально разъяснил, почему обязанность платить возникает раньше фактического выселения.
В правоприменительной практике нередко возникают ситуации, когда формальное наличие у лица права собственности на жилое помещение не гарантирует ему возможности беспрепятственного пользования этим имуществом.
Одним из таких случаев стало дело, рассмотренное Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации под номером 5-КГ18-65, которое пролило свет на тонкую грань между правом бывшего собственника на проживание и обязанностью нового владельца мириться с таким положением дел. Данное разбирательство продемонстрировало важность правильного определения момента, с которого пользование чужим имуществом без встречного предоставления трансформируется в неосновательное обогащение.
История спора началась с того, что господин Курников С.В. приобрел право собственности на квартиру в Москве. Однако его правомочия собственника оказались существенно ограничены: в квартире продолжала проживать госпожа Шатирян Л.А., предыдущая владелица, чье жилье было реализовано с публичных торгов в рамках процедуры обращения взыскания по кредитному договору. Госпожа Шатирян, утратив титул собственника, тем не менее, не спешила освобождать ставшие чужими квадратные метры, пользуясь ими безвозмездно на протяжении значительного периода – с 24 марта 2014 г. по 20 января 2016 г. Именно за этот временной отрезок Курников С.В. и потребовал взыскать с нее сумму в размере 1 092 500 рублей, рассчитанную как экономия на арендной плате, которую Шатирян Л.А. получила бы, если бы снимала аналогичное жилье.
Таганский районный суд города Москвы, а впоследствии и судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда, в удовлетворении исковых требований Курникова С.В. отказали. Логика нижестоящих инстанций строилась на том, что решение Таганского районного суда г. Москвы от 30 июня 2014 г. о выселении Шатирян Л.А. и иных лиц из спорной квартиры на момент рассмотрения иска о взыскании неосновательного обогащения еще не вступило в законную силу. По мнению судов, это обстоятельство свидетельствовало о наличии у ответчицы неких законных оснований для проживания, исключающих неосновательность ее обогащения.
Однако Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации сочла такой подход результатом существенного нарушения норм материального права. Высшая судебная инстанция обратила внимание на фундаментальные положения законодательства, регулирующие последствия обращения взыскания на заложенное имущество. В частности, была отмечена статья 78 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которой реализация заложенного жилого дома или квартиры является основанием для прекращения права пользования ими как залогодателя, так и любых иных лиц, проживающих в таком жилом помещении. Это положение корреспондирует с пунктом 2 статьи 237 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у первоначального собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому это имущество переходит.
Таким образом, Верховный Суд пришел к выводу, что обязанность Шатирян Л.А. освободить жилое помещение возникла не с момента вступления в силу отдельного судебного решения о ее выселении, а значительно раньше – непосредственно после обращения взыскания на заложенную квартиру и перехода права собственности сначала к первому покупателю на торгах, госпоже Паршенковой Л.А. (12 октября 2012 г.), а затем и к истцу Курникову С.В. (13 мая 2014 г.). Судами не было установлено никаких обстоятельств, свидетельствующих о том, что кто-либо из новых собственников предоставлял Шатирян Л.А. право пользования квартирой на основании договора найма, безвозмездного пользования или на ином законном основании. Напротив, Курников С.В. активно возражал против ее проживания.
В свете этого, применение статьи 1102 Гражданского кодекса РФ о неосновательном обогащении приобретает ключевое значение. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно сбереженное. В данном контексте, сбереженным имуществом для Шатирян Л.А. являлась сумма, которую она должна была бы уплатить за аренду аналогичного жилья. Пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ конкретизирует, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Верховный Суд подчеркнул, что сам по себе факт неисполнения решения о выселении или его оспаривания не создает для бывшего собственника правового титула на безвозмездное проживание. Эти процессы являются отдельными юридическими процедурами, направленными на принудительное освобождение помещения, но не влияют на оценку правомерности пользования жильем после утраты на него всех прав. Следовательно, вывод нижестоящих судов об отсутствии оснований для взыскания неосновательного обогащения был признан ошибочным.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила апелляционное определение и направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. При новом рассмотрении суду предписано учесть изложенную правовую позицию, правильно определить круг лиц, пользовавшихся квартирой, установить точный период неправомерного пользования и, исходя из этого, рассчитать подлежащую взысканию сумму неосновательного обогащения. Это решение имеет важное значение для формирования единообразной практики по спорам, связанным с защитой прав новых собственников жилья от неправомерных действий бывших владельцев.
Контакты
Телефон: +7(905)-724-99-88
Электронная почта: Задать вопрос со смартфона
Вконтакте: Моя страница
Телеграм : Жилищный вопрос