Мошенничество и возврат квартиры. Судебная практика.

Мы неоднократно писали о том, как мошенники заставляют людей продавать квартиры.
А вот и первая судебная практика, которую хочется проанализировать.

Замоскворецкий суд рассмотрел гражданское дело № 2-3199/2022 по иску Савельевой Марии Ивановны к Плюховой Анастасии Павловне о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки.
Истец Савельева М. И. обратилась в суд с иском к Плюховой А. П., просит признать недействительным заключенный 08 ноября 2021 г. между нею и ответчиком договор купли-продажи квартиры с правом пожизненного проживания, применить последствия недействительности сделки, признав за истцом право собственности на объект недвижимости.
Свои требования истец мотивировала тем, что в октябре 2021 года под влиянием обмана, уговоров и оказания психологического давления со стороны неизвестных ей ранее людей она подписала в присутствии нотариуса заранее подготовленный договор купли-продажи принадлежащей ей квартиры с правом пожизненного проживания. По условиям договора ответчик обязалась оплатить истцу сумма в день подписания договора, а оставшуюся сумму сумма помещала на депозит нотариуса.
Денежные средства в размере указанном в договоре истец не получала. Сумма была снята ею со счета, впоследствии передана незнакомым людям.
Суд решил следующее:
Согласно п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
По действующему законодательству признание заключенной сделки под влиянием обмана возможно, когда при заключении сделки под влиянием обмана одна из сторон сделки (потерпевший) был обманут другой стороной либо третьим лицом.
Разрешая настоящий спор при указанных обстоятельствах, руководствуясь вышеуказанными требованиями закона, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд установил, что в ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение доводы истца о том, что воля истца Савельевой М. И. при подписании договора купли-продажи своего единственного жилья, а также в силу сложившихся обстоятельств, неправильно и несвободно сформировалась вследствие и под влиянием, сформированного поведением третьих лиц; как участник сделки, помимо своей воли составила неправильное мнение о совершаемой сделке, под влиянием обстоятельств, имеющих для нее существенное значение, поскольку доверилась ранее не известным ей лицам, обещавшим предотвратить мошеннические действия в отношении нее, т. е. обстоятельства, относительно которых потерпевшая была обманута, находятся в причинной связи с ее решением о заключении сделки.
На этом основании суд делает вывод:
Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что спорное жилое помещение выбыло из собственности Савельевой М. И. помимо ее воли, в результате противоправных действий третьих лиц, вследствие которых право собственности Плюховой А. П. на спорную квартиру возникло на основании ничтожной сделки.
Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований, на основании ст. 168 ГК РФ указанный договор купли-продажи спорной квартиры подлежит признанию недействительным, с применением правовых последствий недействительности в виде восстановления положения, существовавшего до совершения неправомерных действий, возвращении квартиры в собственность истцу Савельевой М. И.
При этом суд ссылается на положения о недобросовестности, а именно ст. 10 ГК РФ. Также суд, несмотря на наличие расписки(заверенной нотариусом!) о получении продавцом денежных средств. Не доверяет этой расписке, а доверяет словам продавца о том, что денег она не получала, потому что «доказательств обратного суду не представлено. Так, расписка о передаче истице денежных средств в размере сумма в материалы регистрационного дела и суду не передавалась.
Более того, доказательств наличия у ответчика указанной в договоре суммы для приобретения квартиры материалы дела не содержат, таких доказательств Плюховой А. П. не представлено».
Можно предположить, что для рассмотрения дела важно было следующее:
-покупатель не доказал наличие у него средств на покупку квартиры
-покупатель не передал суду расписку о получении денег
-покупатель оплачивал не аккредитивом, а через ячейку или вообще наличными.
При этом вывод суда о том, что продавец не имела воли на продажу квартиры, представляется нам нелогичным. Из решения суда следует, что продавцу было разъяснены нотариусом последствия сделки. Судом не установлено, что покупатель знала об обмане. Решение суда считаю незаконным, выводы его противоречат установленным судом же обстоятельствам дела.

Также Зюзинским судом было рассмотрено гражданское дело № 2-3726/2023 по иску Прунтовой Елены Анатольевны к Кыпчакбаевой о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, погашении записи ЕГРН.
Выводы были аналогичными.
Однако в деле были следующие нюансы:
Продавцу мошенниками были даны указания на абонентский номер 8-495-150-77-46, который якобы принадлежит Агентству недвижимости «Октябрьский», по которому продавец должна была позвонить, и ей должны были предоставить риелтора, который должен будет сопровождать сделку купли-продажи квартиры. После нескольких звонков истца, ей был предложен риелтор по имени Александра. На протяжении некотоporo времени Александра предлагала несколько покупателей, а также осуществила выезд в квартиру, принадлежащую Прунтовой Е. А., с целью ознакомления с правоустанавливающими документами и фотосъёмкой квартиры. Обязательным условием заключения сделки являлась передача денежных средств за покупку квартиры только в наличной форме.
Вскоре истцу позвонила Александра и пояснила, что нашла покупателя, которая готова приобрести квартиру за сумма с оплатой наличными денежными средствами. Также истица была введена в заблуждение в части стоимости квартиры, которая заметно отличалась от рыночных цен на аналогичные квартиры. Риелтор объяснила это тем, что согласно выписке из домовой Книги, в квартире зарегистрированы два человека по постоянному месту жительства, это сильно отразится на праве собственности Прунтовой Е. А. и послужит большими проблемами при заключении сделки. Не осознавая того, что регистрация по месту жительства никаким образом не влияет на право собственности, в силу возраста, испуга и юридической неграмотности, истица дала согласие на заключение сделки. Покупателем являлась ответчик. Также в судебном заседании истец пояснила, что в помещении банка она находилась в отдельном закрытом помещении, где риелтором была предоставлена последняя страница договора купли-продажи квартиры, на которой истец поставила свою подпись с расшифровкой. Далее представитель банка объяснила, что для оформления сделки необходима ЭЦП физического лица, на что продавец дала согласие.
Когда сотрудник банка подтвердил создание ЭЦП, последнюю страницу договора отнесли в соседнюю комнату, где находилась ответчик.
Первых листов договора не видела, свои подписи на них не ставила. Ответчиком не представлено достоверных доказательств тому, что данное недвижимое имущество приобретено по рекламному объявлению о продаже на сайте ЦИАН, отсутствуют достоверные доказательства, в связи с чем спорная квартира приобретена не по рыночной стоимости, а по ликвидационной цене.
Не представлено суду убедительных доказательств необходимости у истца продажи квартиры значительно ниже рыночной стоимости.
При этом суд учитывает и то обстоятельство, что до подачи истцом рассматриваемого иска, ответчик не предпринимал попыток реализовать свое право на спорную квартиру, не обращался к истцу с требованием о подписании акта приема-передачи, с требованием освободить спорную квартиру, не предпринимала мер к вселению в нее, учитывая, что ответчик не имеет регистрации в адрес.
Более того, согласно кредитного договора № V623/1025-0001499 от 20.01.2023г. примерный ежемесячный платеж в погашение кредита составляет сумма, что при зарплате 90 000 — сумма ежемесячно, согласно показаниям ответчика в судебном заседании, является значительным. Однако, не смотря на указанные расходы, никаких активных действий, направленных на восстановление его нарушенного права, ответчиком не предпринималось.
Вывод:
Сделки надо совершать при полной видеозаписи.
Расчеты все должны быть только безналичными.
Покупателю следует озаботиться доказательствами своей добросовестности.