Как разделить участок в СНТ по новым правилам 2025 года и что делать если раздел невозможен

Собственник садового участка в 14 соток хочет выделить половину для сына. Земля есть, деньги на межевание найдены, кадастровый инженер готов. Но в Росреестре заявку приостанавливают: на участке стоит дом, а его разделить по закону теперь нельзя. Статус дома блокирует весь раздел.
С 1 сентября 2025 года Федеральный закон № 353-ФЗ изменил правила так, что привычная схема «межевание плюс регистрация» в большинстве случаев перестала работать. Разберём, что именно запретил закон, где раздел ещё возможен и что делать, если он невозможен по новым нормам.

Что запретил ФЗ-353

Закон внёс два изменения в ФЗ-217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества».
Первое — прямой запрет раздела строений. Часть 5 статьи 23.1 ФЗ-217 теперь гласит: раздел жилого дома, садового дома, хозяйственной постройки, гаража не допускается. Формулировка не содержит исключений. До сентября 2025 года суд мог разрешить раздел дома при наличии технической возможности: отдельных входов, изолированных помещений. Теперь техническая возможность значения не имеет. Прямой законодательный запрет закрывает этот путь.
Второе — принцип единства судьбы земли и строений. Часть 6 статьи 23 ФЗ-217 запрещает собственнику садового или огородного участка отчуждать его отдельно от расположенных на нём жилого дома, садового дома, хозяйственных построек и гаража. Продать, подарить или разделить участок можно только вместе со строениями. Если дом на участке есть, он должен перейти к одному из вновь образуемых участков целиком.

Таблица 1. Правила раздела садового участка: до и после ФЗ-353

Параметр	До 01.09.2025	После 01.09.2025
Раздел садового дома	Допускался при технической возможности	Запрещён прямой нормой ч. 5 ст. 23.1 ФЗ-217
Продажа земли без дома	Возможна при отсутствии регистрации строения	Запрещена: ч. 6 ст. 23 ФЗ-217
Нахождение дома при разделе	Определялось соглашением сторон	Дом должен целиком остаться на одном из участков
Выдел доли в доме в натуре	Суд мог разрешить	Суд откажет: прямой законодательный запрет

Отдельно стоит запрет на образование новых территорий садоводства: часть 10 статьи 4.1 ФЗ-217 в редакции ФЗ-353 прямо запрещает образовывать садовые участки из земель сельскохозяйственного назначения, являющихся сельскохозяйственными угодьями. Лазейка, которую использовали при создании новых СНТ на пашне, закрыта.

Минимальные размеры по ПЗЗ

Даже если на участке нет строений, раздел может оказаться невозможным по другой причине: образуемые участки не соответствуют предельным минимальным размерам, установленным правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
По части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса предельные размеры участков устанавливаются градостроительными регламентами, которые утверждаются муниципальными образованиями. Для Москвы и Новой Москвы (ТиНАО) действует Постановление Правительства Москвы от 26.03.2025 № 628-ПП: минимальный размер участка с видом разрешённого использования «садоводство» (код 13.2) составляет 600 кв. м. Участок в 10 соток при этом стандарте разделить нельзя: каждый из образуемых участков получится по 500 кв. м, а Росреестр в регистрации откажет.
В Московской области минимальные размеры устанавливают ПЗЗ городских округов. Типичные значения на 2025–2026 год: большинство округов Подмосковья держит минимум в 500–600 кв. м, в отдельных ПЗЗ закреплён порог в 400 кв. м, но только для конкретных территориальных зон. Участок площадью 9–11 соток в типичном подмосковном СНТ при минимуме 600 кв. м разделить на два самостоятельных участка невозможно.
Дополнительный фактор — зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Охранные зоны газопроводов, высоковольтных линий, водоохранные зоны могут занимать часть участка. Если после раздела один из образуемых участков окажется целиком в такой зоне, где строительство запрещено или ограничено, Росреестр вправе приостановить кадастровый учёт на основании пункта 28 части 1 статьи 26 ФЗ-218: образуемый участок нельзя будет использовать по назначению.
Перед заказом кадастровых работ стоит проверить три позиции: минимальный размер участка по ПЗЗ своего муниципального округа, наличие ЗОУИТ на публичной кадастровой карте, статус всех строений в ЕГРН.

Алгоритм раздела для тех, кто может

Раздел возможен, если выполняются два условия: участок достаточно большой (каждый из образуемых участков не меньше минимума по ПЗЗ) и дом целиком помещается на одном из будущих участков.
Процедура включает следующие шаги:
1. Предварительная проверка. Заказать выписку из ЕГРН на исходный участок, получить ГПЗУ через портал госуслуг (mos.ru для Москвы, uslugi.mosreg.ru для области). ГПЗУ содержит предельные параметры застройки и информацию о ЗОУИТ. Проверить статус всех строений: незарегистрированные капитальные объекты (постройки без записи в ЕГРН) юридически существуют и могут осложнить раздел.
2. Кадастровые работы. Заключить договор с кадастровым инженером, состоящим в СРО. По части 7.1 статьи 36 ФЗ-221 срок кадастровых работ для садового участка не превышает трёх рабочих дней (без учёта согласования границ). Инженер составит межевой план в XML-формате. В плане обязательно указывается, на каком из образуемых участков остаётся строение: это требование принципа единства судьбы из части 6 статьи 23 ФЗ-217.
3. Оформление решения. Если участок принадлежит одному собственнику, соглашение не нужно: достаточно заявления в Росреестр. При долевой собственности потребуется письменное соглашение всех сособственников о разделе (ст. 11.4 ЗК РФ, ст. 252 ГК РФ). Нотариальное удостоверение не обязательно, но снижает риск последующих споров.
4. Присвоение адресов. Обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления для присвоения отдельных адресов образуемым участкам. Решение принимается в течение 10 рабочих дней при подаче на бумаге или 5 рабочих дней при электронной подаче.
5. Регистрация в Росреестре. Подать заявление через МФЦ или портал Росреестра. Кадастровый учёт и регистрация прав на садовые участки занимают 3 рабочих дня (5 дней через МФЦ). Госпошлина за каждый вновь образуемый садовый участок составляет 1 000 руб.

По итогам собственник получает выписки из ЕГРН на два новых участка, исходный участок прекращает существование.

Легальные альтернативы, когда раздел невозможен

ФЗ-353 закрыл прямой путь к разделу во многих случаях, но не исключил все варианты.
Перераспределение участков (ст. 11.7 ЗК РФ). Если площади одного участка не хватает для раздела, можно изменить общую границу с соседом: участок А становится больше за счёт участка Б, и после этого раздел А уже соответствует минимуму ПЗЗ. Условие: оба собственника согласны и итоговые размеры обоих участков не нарушают регламент. Перераспределение не позволяет обойти запрет раздела дома: требование части 5 статьи 23.1 ФЗ-217 остаётся в силе.
Сохранение общей долевой собственности. Когда физический раздел участка и дома запрещён, несколько лиц вправе владеть участком в долях. Сособственники могут заключить нотариальное соглашение о порядке пользования: кто пользуется какой частью участка и каким помещением в доме. Такое соглашение не создаёт новых объектов недвижимости, но юридически закрепляет права каждого и может быть предъявлено в суде. Минус: долевая собственность снижает рыночную ликвидность.
Снос строения и последующий раздел. Если дом формально блокирует раздел через принцип единства судьбы, собственник вправе снести строение. Порядок: уведомление о сносе в орган местного самоуправления, акт обследования кадастрового инженера для снятия объекта с учёта в ЕГРН. После исключения записи из реестра участок становится «чистым» и раздел проходит по общим правилам ПЗЗ. Стоит учитывать: после сноса начинает течь трёхлетний срок освоения по ФЗ-307. Если за три года новое строительство или иное использование участка не начнётся, земельный контроль может зафиксировать нарушение.
Изменение вида разрешённого использования. В отдельных случаях, когда участок граничит с землями ИЖС и имеет достаточную площадь, изменение ВРИ с «садоводства» на «индивидуальное жилищное строительство» позволяет выйти из-под ограничений ФЗ-217. Процедура требует обращения в муниципалитет и зависит от конкретного ПЗЗ: не в каждой зоне такое изменение допускается.

Как суды смотрят на раздел участков в СНТ

Поскольку ФЗ-353 вступил в силу в сентябре 2025 года, судебная практика по его прямому применению только формируется. Зато кассационные суды успели высказаться по смежным вопросам, и эти позиции важны.
Ещё до ФЗ-353 суды отказывали в разделе земельных участков в СНТ, когда на участке находился жилой дом. Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в определении от 10.05.2023 по делу № 88-7759/2023 отказал в разделе участка между бывшими супругами, хотя выдел доли в жилом доме по этому же делу суд допустил. Суд применял ст. 11.4 ЗК РФ и констатировал, что при наличии строений раздел земли не может производиться в отрыве от судьбы объектов на ней. После 1 сентября 2025 года эта позиция стала нормой закона, а не только судебным усмотрением.
Отдельного внимания заслуживает налоговый риск. Апелляционный суд Москвы в деле № 33а-8887/2024 от 07.11.2024 отказал собственнику в освобождении от НДФЛ при продаже участка, образованного в результате раздела: суд указал, что при разделе возникают новые объекты с новой датой регистрации права, и прежний срок владения исходным участком в расчёт не принимается. Если вы планируете раздел с последующей продажей части, этот риск нужно просчитать заранее.
Наконец, участки в СНТ в браке — особая ситуация. Первый кассационный суд в определении от 12.11.2025 по делу № 88-25172/2025 подтвердил: бесплатная передача участка одному из супругов на основании акта органа местного самоуправления во время брака не делает его личным имуществом получателя. Участок остаётся совместно нажитым, и при разводе оба супруга вправе претендовать на долю. В сочетании с запретом физического раздела по ФЗ-353 споры о таких участках при расторжении брака будут решаться через долевую собственность или соглашение о порядке пользования — физического раздела земли и дома суд не допустит.

Что сделать до начала межевания

Закажите выписку из ЕГРН на участок и все строения на нём. Проверьте, зарегистрированы ли все капитальные объекты.
Получите ГПЗУ через портал госуслуг своего региона. Выясните минимальный размер участка по ПЗЗ и наличие ЗОУИТ.
Проведите расчёт: достаточно ли площади, чтобы оба новых участка соответствовали минимуму? Помещается ли дом целиком на одном из них?
Если раздел возможен, заключайте договор с кадастровым инженером. Требуйте, чтобы в межевом плане было указано, на каком участке остаётся строение.
Если раздел невозможен, оцените альтернативы: перераспределение с соседом, соглашение о порядке пользования, снос строения. Каждый вариант имеет правовые последствия, которые нужно просчитать заранее.

Как мы работаем

Земельные споры и кадастровые вопросы составляют одно из основных направлений практики. Консультируем собственников участков в СНТ Москвы и Московской области: анализируем документы, проверяем ПЗЗ, готовим позицию по разделу или выбору альтернативы. При необходимости сопровождаем раздел от ГПЗУ до выписки из ЕГРН или ведём дело в суде.

Таблица 2. Стоимость наших услуг

Услуга	Стоимость
Консультация по разделу участка (анализ документов, ПЗЗ, ЕГРН)	от 8 000 ₽
Правовое заключение по возможности раздела	от 20 000 ₽
Сопровождение раздела участка (до получения выписок ЕГРН)	от 60 000 ₽
Подготовка соглашения о порядке пользования	от 25 000 ₽
Представительство в суде по спорам о разделе	от 100 000 ₽

Примечание по рынку. Юридическое сопровождение раздела участка в Москве и МО стоит в среднем от 75 000 до 150 000 ₽. Консультации с анализом документов: от 5 000 до 15 000 ₽. Наш подход: оцениваем возможность раздела до начала кадастровых работ, что экономит клиенту расходы на инженера, если раздел заведомо невозможен.

Все статьи цикла: Права дачника в СНТ в 2026 году: как защититься от незаконных взносов и решений правления

---

Нормативная база:

1. Федеральный закон от 31.07.2025 № 353-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…»»
2. Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» (ред. от 31.07.2025), ст. 23, 23.1
3. Земельный кодекс РФ, ст. 11.4, 11.7, 11.9
4. Градостроительный кодекс РФ, ст. 38
5. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 26
6. Постановление Правительства Москвы от 26.03.2025 № 628-ПП (предельные размеры участков для садоводства в ТиНАО)
7. КоАП РФ, ст. 8.8

---

Контакты