Для чего нужно при покупке квартиры проверять доверенность и базу ЗАГС. Суд с администрацией города Химки: выморочная квартира.

К нам обратились граждане, купившие квартиру в результате альтернативной сделки.
Это значит, что они продали свою квартиру (побольше) и в тот же день купили другую (поменьше и подешевле), а разницу в деньгах потратили на свои нужды.
Примерно через год выяснилось следующее: купленная ими квартира была получена незаконным путем.
Ее владелец на самом деле умер 8 лет назад, не имея наследников.
Такие квартиры переходят в собственность государства как выморочное имущество.
Но государство долгое время никаких действий по оформлению квартиры в собственность не предпринимало.
Некие мошенники узнали об этом, по поддельной доверенности продали ее гражданину Р., а тот уже квартиру продал нашим клиентам.
И вот сейчас администрация города предъявила иск, желая отобрать квартиру.
Можно ли было избежать такого риска?
Теоретически да.
Первое, что надо было сделать, увидев, что квартира приобретена предыдущим собственником по доверенности- проверить доверенность по нотариальной базе.
Сразу выяснилось бы, что такая доверенность не выдавалась.
Второе- это проверить предыдущего собственника по базе ЗАГС, при этом выяснилось бы, что он давно умер и доверенностей не выдавал.
Таким образом, недостаток знаний у риелтора привел к тому, что граждане чуть не лишились квартиры, купив ее у мошенников.
К счастью, суд встал на сторону добросовестных покупателей.

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Химкинский городской суд Московской области в составе:
судьи Мироновой Ю. В.,
при секретаре Пичугине А. В.,
с участием помощника прокурора Черновой Н. А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа Химки об истребовании имущества из чужого незаконного владения, выселении,
У С Т А Н О В И Л:
Администрация г. о. Химки обратилась в суд с исковыми требованиями, с учетом увеличения в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчикам об истребовании имущества из чужого незаконного владения, выселении, признании утратившими право пользования жилым помещением.
В обоснование требований истец указал, что в ходе расследования уголовного дела установлено, что преступник, вступив в предварительный преступный сговор неустановленными лицами, имея умысел на незаконное приобретение права собственности на квартиру, заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры.
В дальнейшем на основании договора купли-продажи, квартира была перепродана ответчику.
Постановлением старшего следователя Администрация г. о. Химки признана потерпевшим по уголовному делу.
Полагал, что данная квартира, являясь выморочным имуществом, должна была перейти в собственность администрации. Однако выбыла из владения собственника в результате преступных действий, о которых истцу стало известно лишь после возбуждения уголовного дела. В связи с чем истцом заявлены настоящие требования.
Представитель истца Администрации г. о. Химки в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении требований.
Ответчики в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, направила в суд своего представителя, которая просила отказать в удовлетворении требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях, дополнительно пояснила, что ответчица является добросовестным приобретателем квартиры, в связи с чем оснований для лишения ее права на спорную квартиру отсутствуют.
Помощник Химкинского городского прокурора просила суд отказать в удовлетворении требований.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит следующему…

Возражая против заявленных требований, ответчик указала, что является добросовестным приобретателем спорной квартиры, квартира находится в ее собственности с 2017 года, в связи с чем просила в иске отказать.
Так в силу статьи 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 названного Кодекса).
Согласно п. 1 статьи 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что, если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ ).
Срок исковой давности по требованиям об истребовании недвижимого имущества в пользу публичных образований подлежит исчислению с момента, когда его исполнительно-распорядительный орган узнал или должен был узнать о нарушении прав и выбытии недвижимого имущества из собственности муниципального образования.
В силу пункта 1 статья 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно, положению части 4 статьи 302 ГК РФ, суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения.
При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 1151 ГК РФ, в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1151 ГК РФ, в порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: жилое помещение, земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества, доля в праве общей долевой собственности на них.
Если указанные объекты расположены в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации.
Как наследники выморочного имущества публично-правовые образования наделяются Гражданским кодексом Российской Федерации особым статусом, отличающимся от положения других наследников по закону, поскольку для приобретения выморочного имущества принятие наследства не требуется (абзац второй пункта 1 статьи 1152), на них не распространяются правила о сроке принятия наследства (статья 1154), а также нормы, предусматривающие принятие наследства по истечении установленного срока (пункты 1 и 3 статьи 1155), при наследовании выморочного имущества отказ от наследства не допускается (абзац второй пункта 1 статьи 1157), при этом свидетельство о праве на наследство в отношении выморочного имущества выдается в общем порядке (абзац третий пункта 1 статьи 1162).
В силу того, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации), выморочное имущество признается принадлежащим публично-правовому образованию со дня открытия наследства при наступлении указанных в пункте 1 статьи 1151 ГК РФ, обстоятельств независимо об осведомленности об этом публично-правового образования и совершения им действий, направленных на учет такого имущества и оформление своего права.
Бездействие же публично-правового образования как участника гражданского оборота, не оформившего в разумный срок право собственности, в определенной степени создает предпосылки к его утрате, в том числе посредством выбытия соответствующего имущества из владения данного публичного собственника в результате противоправных действий третьих лиц.
Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении N 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А. Н. Дубовца» признал положение пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации не соответствующим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой оно допускает истребование как из чужого незаконного владения жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда данное публично-правовое образование не предприняло — в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом — своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество.
В развитие данной правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации Федеральным законом N 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» статья 302 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 4, согласно которому суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 данного кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 данного кодекса.
В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению и оценке судом по данному делу, помимо обстоятельств, связанных с выбытием имущества из владения собственника и со статусом добросовестности приобретения, является еще и то, какой объем действий по восстановлению права собственности на спорное жилое помещение был совершен публично-правовым образованием (его органами).
Применительно к оценке действий публичного правового образования как участника гражданского оборота, необходимо разрешить вопрос о соответствии их требованиям разумности и осмотрительности при контроле за жилыми помещениями после регистрации права собственности, о своевременности мер по оспариванию правоустанавливающих документов данного лица и последующих правообладателей, по истребованию спорного жилого помещения и надлежащему оформлению своих прав на данное имущество.
При этом из представленных в материалы дела стороной ответчика доказательств следует, что спорная квартира была приобретена ответчиком возмездно на денежные средства, полученные от продажи иного имущества, сделки проходили одновременно, а денежные средства передавались через ячейку в банке, при этом ответчиком для приобретения квартиры был заключен договор с ООО Агентство недвижимости «Квартирный вопрос», квартира была проверена риэлторами.
Установив изложенное, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения требований истца об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворению не подлежат, а следовательно не подлежат удовлетворению и вытекающие из них требования о выселении и признании утратившими право пользования жилым помещением.
Отказывая в настоящем иске, суд также принимает во внимание, что истец не лишен возможности восстановить свои нарушенные права, предъявив требования материального характера к виновным лицам.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации г. о. Химки об истребовании имущества из чужого незаконного владения, выселении, признании утратившими право пользования жилым помещением — оставить без удовлетворения.
Судья
Ю. В. Миронова