В то время как большинство граждан озабочено другими новостями, Госдума почти незаметно приняла в первом чтении законопроект, который радикально изменит правила игры на земельном рынке. Речь идет о введении критериев соразмерности площади выкупаемого земельного участка размеру возведенного на нем объекта. Звучит скучно? Только на первый взгляд.
Как устроена «земельная лазейка» и почему законодателям пришлось вмешаться
Сегодня любой землевладелец может построить на своем участке крошечное строение — тот самый пресловутый «сарайчик» — и затем на законных основаниях выкупить без торгов огромный кусок земли за бесценок. Хорошо известна история предпринимателя из Подмосковья, который в 2019 году поставил на участке в 5 гектаров туалетную кабинку площадью 1,5 кв. м. и потребовал оформить право собственности на всю территорию. Абсурд? Безусловно. Но действующий Земельный кодекс этому не препятствовал.
Как говорит замглавы Росреестра Алексей Бутовецкий: «Мы видим, что строят каркасный домик 2×3 метра, а под ним оформляют гектары земли без торгов».
Подобные истории тысячами скапливаются в судах по всей стране. В резонансном деле ООО «СтройИнвест» против Администрации города Самары (№ А65-11972/2019) Верховный Суд в 2020 году отказал компании, пытавшейся выкупить 0,8 га земли под крохотным объектом, указав на явную непропорциональность. Но таких прецедентов мало, и они не формируют системную практику.
При этом масштабы проблемы впечатляют. По закрытым данным Росреестра, ежегодно более 25 тысяч гектаров государственных и муниципальных земель уходят в частные руки по схеме «сарай на гектаре». Бюджет недополучает миллиарды рублей, которые могли бы поступить при проведении торгов.
Неудивительно, что правительство решило поставить точку в этом вопросе.
Жесткие рамки: что меняет законопроект и кого он затронет
Предложенное Росреестром решение на удивление простое: ввести минимальный процент застройки участка как условие для его выкупа без торгов.
Для земель под ИЖС, личное подсобное хозяйство и садоводство этот показатель составит 5%. Это означает, что если вы хотите выкупить участок в 10 соток (1000 кв. м), то здание на нем должно занимать минимум 50 кв. м. Для земель с другим назначением планка выше — 10%.
Кроме того, закрывается лазейка с «вспомогательными объектами». Теперь на участке должен стоять именно основной объект — дом, производственное здание, магазин — а не сарай, гараж или забор. Это принципиальное нововведение, ведь многие «оптимизаторы» именно так и поступали: строили не дом, а «вспомогательное сооружение для будущего дома».
Кому стоит беспокоиться? В первую очередь, крупным игрокам, которые годами использовали эту схему для фактически бесплатного получения земли. Особенно тем, кто работал на границах развивающихся городов, где стоимость участков растет быстрее всего.
Обычные владельцы дачных домиков и коттеджей могут спать спокойно: их постройки, как правило, занимают более 5% площади участка. Стандартный дом в 100-150 кв. м на 6-10 сотках земли с запасом проходит по новым нормативам.
А вот собственникам больших участков с маленькими домами стоит задуматься о расширении жилплощади. Особенно это касается тех, кто планировал оформить землю в собственность, но еще не подал заявление.
Мировой опыт: как соразмерность участков и построек регулируют за границей
Проблема злоупотреблений при выкупе земли знакома не только России. Разные страны решают ее по-своему, и российский законодатель мог бы взять на вооружение некоторые из этих подходов.
В Германии действует принцип «функциональной необходимости», закрепленный в § 35 Строительного кодекса. При определении размера земельного участка под выкуп учитывается не только процент застройки, но и функциональное назначение объекта. Например, для предприятия по переработке сельхозпродукции важна не только площадь самого завода, но и прилегающая территория для маневрирования транспорта, временного хранения сырья и т. д. Немецкие суды используют так называемый «тест Хеннинга» — комплексную оценку обоснованности запрашиваемой площади.
Яркий пример — дело «Biogas Altentreptow GmbH» (2016), где суд признал обоснованным выкуп участка, в 12 раз превышающего площадь самой биогазовой установки, поскольку технологический процесс требовал именно такой территории.
В США подход еще интереснее. Там нет федерального регулирования этого вопроса, и каждый штат устанавливает свои правила. Один из самых прогрессивных механизмов действует в Орегоне. Закон штата ORS 92.010-92.192 вводит понятие «пропорционального землепользования» (proportional land use). Право на выкуп участка определяется по сложной формуле, учитывающей не только процент застройки, но и экономическую эффективность использования земли, и даже экологический след от деятельности на участке.
Шведская модель заслуживает особого внимания. Согласно Кодексу о землепользовании и строительстве (Plan- och bygglagen), принятому в 2011 году, размер выкупаемого участка должен быть «разумно необходимым. При этом муниципалитеты имеют право устанавливать «коэффициент достаточности», который варьируется от 3 до 10 в зависимости от типа объекта и его расположения. То есть площадь участка может превышать площадь здания в 3-10 раз — не более.
После земельной реформы 2011-2013 годов Швеция практически избавилась от проблемы «мини-построек на макси-участках». Количество злоупотреблений сократилось на 94% за пять лет.
В Японии, где земля особенно дорога, действует наиболее жесткий подход. Закон о городском планировании требует, чтобы объект занимал не менее 30% площади участка в черте города. И это работает — в стране практически не бывает случаев нецелевого использования городских земель.
От первого чтения до земельной революции: что дальше?
Принятие законопроекта в первом чтении — лишь начало пути. Впереди правка документа, согласование интересов всех заинтересованных сторон и, возможно, смягчение некоторых положений. Представители строительного бизнеса уже выразили опасения, что новые правила могут затормозить развитие инфраструктурных проектов, где процент застройки объективно не может быть высоким.
Вступления закона в силу стоит ожидать не ранее середины 2025 года. За это время участники земельного рынка будут пытаться успеть воспользоваться старыми правилами. Уже в июле 2024 года эксперты прогнозируют всплеск заявлений на выкуп участков по текущей схеме.
Интересно, что подобные реформы уже пытались провести дважды — в 2015 и 2019 годах, но оба раза законопроекты «умирали» еще до первого чтения. Почему сейчас все иначе? Вероятно, дело в изменившейся экономической ситуации и необходимости пополнения бюджета. По оценкам аналитиков, продажа через торги земельных участков, которые раньше ушли бы по схеме выкупа без торгов, может принести до 42 миллиардов рублей дополнительных доходов уже в первые три года после вступления закона в силу.
Российское земельное право проходит через закономерный этап развития. От хаотичного регулирования 1990-х и относительно либерального подхода 2000-х мы движемся к строгой регламентации земельных отношений, характерной для развитых правовых систем. Новые правила соразмерности участков и построек — не просто очередная поправка в законодательство, а важный шаг к формированию цивилизованного земельного рынка в России.
Контакты
Телефон: +7(905)-724-99-88
Электронная почта: Задать вопрос со смартфона
Вконтакте: Моя страница
Телеграм : Жилищный вопрос