Земля должна работать: при каких нарушениях собственники рискуют лишиться участков.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В том числе собственник может не осуществлять права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Однако существуют исключения из этого правила, когда бездействие собственника затрагивает публичные интересы.
Согласно части 3 статьи 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
При этом такое изъятие возможно только по решению суда.
К объектам, в отношении которых допускается принудительный выкуп из-за ненадлежащего обращения, относятся животные, объекты культурного наследия, жилые и нежилые помещения, а также земельные участки.
Последние занимают особое место в этом перечне.
Гражданский кодекс РФ в статьях 284 и 285 предусматривает два основания для принудительного изъятия земельных участков: использование не по целевому назначению и неиспользование по назначению в течение определенного времени.
Использование земельного участка не по целевому назначению является более серьезным нарушением.
Поэтому по основаниям статьи 285 ГК РФ принудительному изъятию подлежат участки любых категорий земель, вне зависимости от их разрешенного использования.
Что касается неиспользования земельного участка по назначению, то согласно статье 284 ГК РФ речь идет только об участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, а также предназначенных для жилищного или иного строительства.
Для признания факта неиспользования должен истечь установленный законом срок — не менее чем три года.
При этом не засчитывается время, необходимое для освоения земель сельхозназначения, а также периоды, когда использование участка по назначению было невозможно из-за стихийных бедствий или иных обстоятельств непреодолимой силы.
Определение назначения конкретного земельного участка осуществляется исходя из его категории и разрешенного использования согласно правилам землепользования и застройки.
Для участков, по которым не установлен вид разрешенного использования, будет затруднительно доказать факт неиспользования по назначению.
Порядок реализации земельных участков, изъятых на основании статей 284 и 285 ГК РФ, определен Земельным кодексом РФ. Решение суда об изъятии участка само по себе не влечет прекращения права собственности.
Для этого требуется проведение торгов по продаже участка органами местного самоуправления.
Начальная цена торгов устанавливается на основании оценки независимого оценщика. Если по этой цене не находится покупатель, проводятся повторные торги со снижением цены на 20%.
Вырученные от продажи средства передаются бывшему собственнику за вычетом расходов на подготовку и проведение торгов.
Начальной ценой изъятого земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на публичных торгах является рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или кадастровая стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении публичных торгов.
В случае, если по результатам обследований, предусмотренных Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения», установлено, что в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения требуется проведение мероприятий, связанных с воспроизводством плодородия земель сельскохозяйственного назначения, начальная цена такого земельного участка уменьшается на величину, равную стоимости проведения этих мероприятий, но не более чем на 30 процентов.
Если публичные торги по продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения признаны несостоявшимися, не позднее чем через два месяца после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги.
В случае, если повторные публичные торги по продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения признаны несостоявшимися, в срок не позднее одного месяца со дня признания их несостоявшимися уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации проводит продажу такого земельного участка посредством проведения торгов в форме публичного предложения.
Если земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения не продан посредством проведения торгов в форме публичного предложения, в течение пятнадцати дней такой земельный участок может быть приобретен в собственность муниципального образования, на территории которого он расположен, по минимальной цене торгов в форме публичного предложения. При этом, если такой земельный участок не приобретен в муниципальную собственность в указанный срок, уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в течение пятнадцати дней с даты истечения срока, в течение которого такой земельный участок мог быть приобретен в муниципальную собственность, обязан приобрести такой земельный участок в государственную собственность по минимальной цене торгов в форме публичного предложения.
Средства, вырученные от продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с публичных торгов либо приобретения такого земельного участка в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов, в том числе работ по оценке рыночной стоимости такого земельного участка и обследований его в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения».
Если на участке имеется самовольная постройка, ее снос оплачивается за счет средств от продажи земли.
В случае, когда затраты на снос и торги превышают стоимость участка, он может быть изъят без выплаты компенсации. Эта норма статьи 54.1 ЗК РФ вызывает вопросы о ее конституционности.
Таким образом, законодательство допускает в определенных случаях принудительное изъятие земельных участков у собственников, не использующих или ненадлежащим образом использующих принадлежащие им земельные участки.
Цель таких мер — стимулирование эффективного использования земли в интересах общества.