Зачем проверять данные БТИ при покупке квартиры

Приобретая помещение, вы можете не знать, что в нем осуществлена перепланировка или переустройство, разрешение на которые не получено. Сравнив квартиру с планом БТИ, вы это увидите.
А что, если нет?
В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса РФ,
1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
При этом перепланировка (и переустройство) помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.
Если такое согласование не получено, перепланировка считается самовольной.
Собственник помещения, которое было самовольно переустроено (перепланировано), обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску администрации может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние.
То есть, если вы являетесь собственником квартиры с произведенной незаконной перепланировкой (даже если она сделана ДО ВАС), вы обязаны привести квартиру в надлежаще состояние (устранить перепланировку) за свой счет, в противном случае квартиру могут у вас изъять в судебном порядке, выплатив вам какую-то сумму, которая вряд ли вас устроит.
Ниже вы можете увидеть пример судебного решения.

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 июня 2020 г. по делу N 88-6476/2020
Дело N 2-256/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:
председательствующего Песоцкого В. В.
судей Брянского В. Ю., Косарева И. Э.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования город Краснодар к Д. о продаже жилого помещения с публичных торгов, встречному иску Д. к администрации муниципального образования город Краснодар о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии по кассационной жалобе представителя Д. по доверенности К. А. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13 августа 2019 года.
Заслушав доклад судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции Песоцкого В. В., выслушав представителя Д. — Н., поддержавшего доводы кассационной жалобы, а также представителя администрации муниципального образования город Краснодар К. Р. об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

Администрация муниципального образования город Краснодар обратилась с иском к Д. о продаже жилого помещения с публичных торгов.
В обоснование своих требований указала, что Д. выполнены работы по перепланировке и переустройству своей квартиры с нарушениями закона. Администрацией муниципального образования город Краснодар направлено предписание о приведении жилого помещения в первоначальное состояние, которое не исполнено, на основании чего просила принять в отношении собственника квартиры Д. решение о продаже с публичных торгов указанного жилого помещения с выплатой ей вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения, с возложением на нового собственника квартиры обязанности по приведению ее в прежнее состояние.
Д. обратилась со встречным иском к администрации муниципального образования город Краснодар, в котором указала, что выполненная перепланировка не угрожает жизни и здоровью граждан и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. Д. просила признать за ней право собственности на трехкомнатную квартиру, сохранить квартиру в перепланированном состоянии.
Решением Октябрьского районного суда города Краснодара от 13 мая 2019 года, в удовлетворении иска администрации муниципального образования город Краснодар к Д. о продаже жилого помещения с публичных торгов отказано.
Встречный иск о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии удовлетворен.
Квартира общей площадью 46,8 кв. м, жилой площадью 28,3 кв. м сохранена в перепланированном и переустроенном состоянии с указанием размеров площадей после перепланировки.
За Д. признано право собственности на вышеуказанную квартиру с указанием, что решение является основанием для внесения изменений в технический паспорт квартиры, а также в Единый государственный реестр недвижимости.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13 августа 2019 года решение районного суда отменено с принятием нового решения об удовлетворении иска администрации муниципального образования город Краснодар и отказе в удовлетворении встречного иска.
В кассационной жалобе представителя Д. по доверенности К. А. поставлен вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13 августа 2019 года ввиду нарушения норм материального и процессуального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Как установлено судами и следует из материалов дела, Д. является собственником квартиры, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 12 сентября 2018 года.
В порядке осуществления муниципального контроля за соблюдением требований жилищного законодательства проведен визуальный осмотр многоквартирного дома, по результатам которого установлено, что в квартире, расположенной на пятом этаже пятиэтажного многоквартирного дома, собственником квартиры Д. выполнены работы по перепланировке и переустройству — произведено разделение санузла путем возведения перегородки и устройства дополнительного дверного проема с перенесением санитарно-технического оборудования, изменение расположения трех жилых комнат за счет переноса дверных проемов и возведения дополнительных перегородок.
Администрацией муниципального образования город Краснодар Д. направлено предписание от 9 февраля 2018 года N о приведении жилого помещения в первоначальное состояние в срок до 12 апреля 2018 года.
Д. обращалась в межведомственную комиссию администрации муниципального образования город Краснодар с заявлением о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, однако 10 декабря 2018 года в удовлетворении заявления отказано.
Согласно заключения эксперта N от 1 апреля 2019 года в квартире выполнены работы по реконструкции, которые заключались в демонтаже самонесущих перегородок в помещениях с последующим возведением новых самонесущих перегородок и устройством дверных блоков, в результате чего площадь жилой комнаты 1 увеличилась с 7,6 кв. м до 10,5 кв. м; площадь жилой комнаты 2 увеличилась с 9,6 кв. м до 11,4 кв. м; площадь жилой комнаты 3 уменьшилась с 17,1 кв. м до 6,6 кв. м; площадь коридора уменьшилась с 4,5 кв. м, до 2,3 кв. м; площадь туалета увеличилась с 1,1 кв. м до 1,9 кв. м; площадь ванной увеличилась с 2,2 кв. м до 2,8 кв. м, за счет площади кухни; площадь кухни уменьшилась с 6,1 кв. м, до 5,3 кв. м; образовано помещение — коридор площадью 5,1 кв. м (за счет части жилой комнаты); образовано новое помещение — душ площадью 0,9 кв. м; общая площадь квартиры уменьшилась с 48,9 кв. м, до 46,8 кв. м, жилая площадь уменьшилась с 34,3 до 28,5 кв. м; изменилось количество помещений, входящих в состав обследуемой квартиры.
Реконструкция не повлияла на несущие конструкции многоквартирного дома, однако она не соответствует строительным, градостроительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам. Реконструкция создает угрозу жизни и здоровью людей.
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что переустройство и перепланировка квартиры не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Согласие собственника квартиры, расположенной под спорной квартирой, на перепланировку было получено, в связи с чем пришел к выводу о сохранении указанной квартиры в перепланированном состоянии и отказе в требовании о продаже жилого помещения с публичных торгов.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, указал, что ответчиками не представлены достаточные доказательства, что проведенная реконструкция не нарушает права и законные интересы граждан, а также не создает угрозу жизни или здоровью.
Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13 августа 2019 года.
Согласно части 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения производятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
В силу части 1 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, произведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 того же кодекса, и (или) с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 этого кодекса.
В соответствии с частью 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Согласно пункту 1 части 5 названной статьи, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 означенной статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 данной статьи, принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.
Таким образом, по общему правилу переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки является самовольным и должно быть приведено в прежнее состояние.
Вместе с тем в соответствии с частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Из приведенных правовых норм следует, что продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения предусмотрена законодателем в качестве исключительной меры ответственности за самовольное переустройство и (или) перепланирование жилого помещения, влекущие нарушение прав и законных интересов граждан, создающие угрозу их жизни или здоровью, при невозможности его сохранения в существующем состоянии и отсутствии при этом иного предусмотренного законом способа защиты нарушенного права, что было учтено судом апелляционной инстанции.
В целом доводы кассационной жалобы сводятся к несогласию с оценкой доказательств по делу и являются несостоятельными, поскольку доказательства по делу были проверены судами и оценены в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, следовательно, они не могут служить основанием для кассационного пересмотра состоявшихся по делу судебных постановлений.
Кроме того, в соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.
При таких обстоятельствах предусмотренных законом оснований для отмены обжалуемого судебного постановления не имеется.
Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13 августа 2019 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Д. по доверенности К. А. — без удовлетворения.

Председательствующий
В. В. ПЕСОЦКИЙ

Судьи
В. Ю. БРЯНСКИЙ
И. Э. КОСАРЕВ