Противодействие мошенничеству в сфере недвижимости

В целях противодействия мошенничеству в сфере недвижимости в последние годы был предпринят ряд законодательных инициатив и внедрены новые технологические решения.

Усиление роли нотариата в сделках с недвижимостью
С 1 февраля 2019 года вступили в силу изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым нотариусы обязаны направлять в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в электронной форме не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре.
Правовой анализ: Данные изменения направлены на повышение безопасности сделок с недвижимостью и снижение рисков мошенничества. Нотариальное удостоверение сделки предполагает проверку нотариусом законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, что соответствует требованиям ст. 163 ГК РФ.

Внедрение технологии блокчейн в систему регистрации прав на недвижимость
В ряде регионов России проводятся пилотные проекты по внедрению технологии блокчейн в систему регистрации прав на недвижимость. Эта технология позволяет создать неизменяемую и прозрачную цепочку записей о всех операциях с объектом недвижимости.
Правовой анализ: Хотя специального законодательства о применении блокчейна в сфере недвижимости пока не существует, его внедрение не противоречит действующему законодательству. Согласно ст. 160 ГК РФ, письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки.

Развитие системы межведомственного электронного взаимодействия
Продолжается развитие системы межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ), которая позволяет государственным органам оперативно обмениваться информацией о сделках с недвижимостью.
Правовой анализ: Функционирование СМЭВ регулируется Федеральным законом от 27.07.2010 N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг». Согласно ст. 7.1 данного закона, органы, предоставляющие государственные услуги, не вправе требовать от заявителя представления документов и информации, которые находятся в распоряжении других государственных органов.

Усиление ответственности за мошенничество в сфере недвижимости
В Государственную Думу РФ внесен законопроект об усилении уголовной ответственности за мошенничество в сфере недвижимости. Предлагается дополнить ст. 159 УК РФ новой частью, предусматривающей наказание в виде лишения свободы на срок до десяти лет за мошенничество, повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение.
Правовой анализ: Данная инициатива направлена на усиление превентивной функции уголовного закона и защиту конституционного права граждан на жилище, закрепленного в ст. 40 Конституции РФ.

Роль судебной практики в противодействии мошенничеству

Судебная практика играет ключевую роль в формировании эффективных механизмов противодействия мошенничеству в сфере недвижимости. Рассмотрим некоторые значимые правовые позиции высших судебных инстанций.

Позиция Конституционного Суда РФ
В Постановлении от 22.06.2017 N 16-П Конституционный Суд РФ сформулировал важную правовую позицию, согласно которой факт выбытия имущества из владения публично-правового образования в результате противоправных действий третьих лиц не может являться безусловным основанием для истребования данного имущества от добросовестного приобретателя.
Правовой анализ: Данная позиция направлена на обеспечение баланса между защитой прав собственности и обеспечением стабильности гражданского оборота. Она соответствует принципу правовой определенности, являющемуся одним из фундаментальных аспектов верховенства права.

Позиция Верховного Суда РФ
Верховный Суд РФ в ряде своих определений сформулировал важные правовые позиции, касающиеся вопросов противодействия мошенничеству в сфере недвижимости.
а) О критериях добросовестности приобретателя
В Определении от 22.10.2019 N 4-КГ19-31 Верховный Суд РФ указал, что при оценке добросовестности приобретателя недвижимого имущества следует учитывать не только наличие записи в ЕГРН, но и всю совокупность обстоятельств приобретения имущества.
Правовой анализ: Данная позиция расширяет понимание добросовестности, закрепленное в ст. 302 ГК РФ, и требует от судов более тщательного анализа обстоятельств каждого конкретного дела.
б) О сроках исковой давности при оспаривании сделок с недвижимостью
В Определении от 17.01.2017 N 4-КГ16-66 Верховный Суд РФ разъяснил, что течение срока исковой давности по требованию о признании сделки недействительной начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Правовой анализ: Эта позиция соответствует положениям ст. 200 ГК РФ и направлена на защиту прав лиц, которые в силу объективных причин не могли своевременно узнать о нарушении своих прав.

Международный опыт противодействия мошенничеству в сфере недвижимости
Анализ международного опыта позволяет выделить ряд эффективных практик, которые могут быть адаптированы к российским реалиям.

Опыт США: система страхования титула
В США широко распространена практика страхования титула (title insurance). Страховая компания проводит тщательную проверку истории объекта недвижимости и берет на себя риски, связанные с возможными претензиями к правам собственности.
Правовой анализ: В российском законодательстве отсутствует прямой аналог страхования титула, однако некоторые страховые компании предлагают похожие продукты на основании общих норм о страховании имущественных интересов (глава 48 ГК РФ).

Опыт Швеции: цифровизация реестра недвижимости
В Швеции с 2017 года действует полностью цифровой реестр недвижимости, основанный на технологии блокчейн. Это позволило значительно снизить риски мошенничества и ускорить процесс регистрации сделок.
Правовой анализ: Внедрение подобной системы в России потребует внесения изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», а также разработки новых подзаконных актов, регулирующих порядок ведения цифрового реестра.

Рекомендации по совершенствованию системы противодействия мошенничеству
На основе проведенного анализа можно сформулировать следующие рекомендации:
Законодательные изменения
а) Внесение изменений в ГК РФ, уточняющих критерии добросовестности приобретателя недвижимости.
б) Разработка специального законодательства о применении технологии блокчейн в сфере регистрации прав на недвижимость.
в) Ужесточение уголовной ответственности за мошенничество в сфере недвижимости, особенно в случаях, когда жертва лишается единственного жилья.
Организационные меры
а) Создание специализированных подразделений в правоохранительных органах, занимающихся исключительно расследованием мошенничеств в сфере недвижимости.
б) Развитие системы профессиональной подготовки и повышения квалификации сотрудников Росреестра, нотариусов и риелторов в области противодействия мошенничеству.
в) Усиление межведомственного взаимодействия между Росреестром, МВД, ФНС и другими государственными органами для оперативного выявления подозрительных сделок.