Подготовка правового заключения о перспективах судебного спора

В практике иногда возникают сложные вопросы, вызывающие колебания: стоит ли обращаться в суд, имеют ли требования гражданина под собой достаточно прочную правовую основу. 

В этом случае мы можем, изучив документы, подготовить правовое заключение относительно целесообразности обращения в суд. Стоимость такой услуги составляет 10 000 рублей. Это очень разумный подход. Ведь в случае, если мы приходим к выводу о нецелесообразности обращения в суд ввиду крайне малого шанса на победу, наше заключение избавляет вас от гораздо более серьезных расходов на ведение дела. 

Настоящим Вашему вниманию предлагается пример такого заключения. По результатам нашей доверительницей Г. действительно был предъявлен иск, который был судом полностью удовлетворен. 

Предмет правового заключения: 

Анализ правомерности требований Г. к ДГИ г. Москвы о возложении обязанности заключить договор купли-продажи освободившейся комнаты в коммунальной квартире.

Доверителем поставлены следующие вопросы:

Возможно ли обратиться с иском о возложении на ДГИ г. Москвы обязанности заключит договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире и если да, то по каким основаниям.

Доверителем предоставлены документы по списку:……………….

Общая характеристика ситуации.

Г. зарегистрирована и проживает по адресу: …… комната № 1. Указанное жилое помещение (комната) общей площадью……. кв. м. принадлежит Г. на основании договора купли-продажи от…2012 года.

В момент вселения Г. в квартиру соседнюю комнату № 2 занимала семья К., однако в настоящий момент в соответствии с распоряжением префектуры ЗАО г. Москвы им предоставлена площадь как очередникам округа с освобождением жилого помещения в нашей квартире. 

В настоящий момент комната № 2 общей площадью……. кв. м. является освободившейся как физически, так и юридически. В комнате № 2 никто не проживает и не зарегистрирован. Иных граждан, проживающих в данном жилом помещении, нет.

Г. …. 2015 года вступила в брак с Т,, который имеет в равнодолевой собственности наряду со своими родителями (по 1/3 каждому) квартиру по адресу: ……………., общей площадью……… кв. метров.

Таким образом в собственности Г. и в собственности ее мужа и членов его семьи находится………. кв. метров жилой площади, то есть по 17, 47 кв. метров на человека, что меньше нормы предоставления.

Г. обратилась в ДГИ г. Москвы с просьбой заключить с ней договор купли-продажи освободившейся комнаты, но безрезультатно.

Правовая база, использованная при подготовке настоящего заключения:

В соответствии с п.1.14. Регламента подготовки, оформления и выдачи Департаментом городского имущества города Москвы договора купли-продажи свободного жилого помещения в коммунальной квартире, находящегося в собственности города Москвы, договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, находящейся в собственности города Москвы, Срок подготовки договора купли-продажи (без учета государственной регистрации) составляет не более 80 рабочих дней.

В соответствии с пунктом «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов.

Согласно статье 5 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

Органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов.

Статьей 13 Жилищного кодекса Российской Федерации установлен перечень вопросов, относящихся к компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений, согласно которой к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами отнесены: определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации по соответствующим договорам установленным соответствующим законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, предоставление жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации и иные вопросы, не отнесенные к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации, полномочиям органов местного самоуправления.

В силу части 2 статьи 14 Жилищного кодекса Российской Федерации в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений осуществляются органами государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, если иное не предусмотрено законами данных субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьей 12 Закона города Москвы от 28.06.1995 «Устав города Москвы» по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации город Москва вправе в соответствии с федеральными законами принимать законы и иные нормативные правовые акты города Москвы.

Принятие законов города Москвы в силу статьи 35 Устава города Москвы относится к компетенции Московской городской Думы.

В соответствии со ст. 41 Устава города Москвы Мэр Москвы подписывает и обнародует принятые Московской городской Думой законы города Москвы либо отклоняет их.

В соответствии с Законом города Москвы от 27.01.2010 N 2 «Основы жилищной политики города Москвы» к полномочиям Московской городской Думы относятся установление порядка распоряжения жилищным фондом города Москвы, определение оснований и порядка предоставления жилых помещений из жилищного фонда города Москвы.

Принятие нормативных правовых актов города Москвы в силу статьи 44 Устава города Москвы, Закона г. Москвы от 20.12.2006 N 65 «О Правительстве Москвы» в жилищной сфере относится к компетенции Правительства Москвы.

Согласно указанному Закону города Москвы к полномочиям Правительства Москвы относятся распоряжение в рамках своих полномочий жилищным фондом города Москвы, предоставление жилых помещений из жилищного фонда города Москвы по соответствующим видам договоров.

Анализ вышеприведенных правовых норм свидетельствует о том, что принятие Закона города Москвы «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» от 14 июня 2006 года N 29 входило в компетенцию высшего законодательного (представительного) органа города Москвы — Московской городской Думы, а его подписание — в компетенцию Мэра Москвы, принятие постановления от 09 февраля 2010 г. N 104-ПП «Об утверждении Регламент подготовки, оформления и выдачи Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы договора купли-продажи свободного жилого помещения в коммунальной квартире, находящегося в собственности города Москвы, договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, находящейся в собственности города Москвы» в компетенцию Правительства Москвы. Названный Закон города Москвы и постановление Правительства Москвы опубликованы в установленном порядке и приняты по предмету совместного ведения Российской Федерации и города Москвы, в рамках которого город Москва вправе осуществлять правовое регулирование, соответствующее федеральному законодательству.

Согласно части 6 статьи 38 Закона города Москвы N 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» при отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, иные граждане, проживающие в этой квартире, вправе выкупить по рыночной стоимости освободившуюся комнату или несколько комнат.

Порядок реализации права на выкуп освободившейся комнаты в коммунальной квартире определяется утвержденным постановлением Правительства Москвы от 09.02.2010 N 104-ПП Регламентом подготовки, оформления и выдачи Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы договора купли-продажи свободного жилого помещения в коммунальной квартире, находящегося в собственности города Москвы, договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, находящейся в собственности города Москвы (далее — Регламент).

В соответствии со статьей 59 Жилищного кодекса Российской Федерации освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях (часть 1).

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления (часть 2).

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления (часть 3).

В соответствии с частью 1 статьи 38 Закона города Москвы от 14.06.2006 N 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» освободившаяся комната в коммунальной квартире предоставляется в пользование или приобретается в собственность проживающими в этой квартире нанимателями либо собственниками, признанными в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях.

При отсутствии в коммунальной квартире лиц, указанных в части 1 названной статьи, освободившаяся комната предоставляется в пользование по соответствующему договору найма либо предлагается для приобретения в собственность проживающим в этой квартире нанимателям либо собственникам, занимающим жилые помещения менее установленной нормы предоставления на каждого члена семьи, проживающим в городе Москве по месту жительства на законных основаниях в общей сложности не менее 10 лет и не ухудшавшим свои жилищные условия более пяти лет (часть 2 статьи 38 Закона города Москвы от 14.06.2006 N 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»).

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 данной статьи, иные граждане, проживающие в этой квартире, вправе выкупить по рыночной стоимости освободившуюся комнату или несколько комнат (часть 6 статьи 38 Закона города Москвы от 14.06.2006 N 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»).

Учитывая содержание вышеприведенных правовых норм и, исходя из буквального толкования данных статей, можно сделать вывод, что часть третья статьи 59 Жилищного кодекса Российской Федерации нашла свое отражение в части второй статьи 38 Закона города Москвы от 14.06.2006 N 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения».

Отсутствие в части 6 статьи 38 Закона города Москвы от 14.06.2006 N 29 указания о необходимости учета обеспеченности граждан жилым помещением менее нормы предоставления, не порождает противоречие указанных правовых норм, поскольку в случае применения в нормативном единстве Жилищного кодекса РФ, Закона города Москвы от 14.06.2006 N 29 с п. 1.5 Регламента, утвержденного постановлением Правительства Москвы N 104-ПП от 09.02.2010, предусматривающим порядок выкупа свободного жилого помещения в освободившейся коммунальной квартире, в силу которого «приоритеты определяются в соответствии с жилищным законодательством», состоящим из Жилищного кодекса РФ и принятых в соответствии с ним федеральных законов и других нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти Российской Федерации (ст. 5 Жилищного кодекса Российской Федерации) при решении вопроса о предоставлении жилого помещения, освободившегося в коммунальной квартире, обеспеченных жилым помещением менее нормы предоставления, права граждан учитываются. Указанная точка зрения нашла свое отражение в Решении Московского городского суда от 14.09.2015 по делу N 3-462/2015 «Об отказе в удовлетворении заявления о признании недействующими части 6 статьи 38 Закона г. Москвы от 14.06.2006 N 29 „Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения“, пункта 1.5 Регламента подготовки, оформления и выдачи Департаментом городского имущества города Москвы договора купли-продажи свободного жилого помещения в коммунальной квартире, находящегося в собственности города Москвы, договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, находящейся в собственности города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 09.02.2010 N 104-ПП», которым постановлено: 

….. доводы заявителей о нарушении их прав в связи с отсутствием в части 6 статьи 38 Закона города Москвы от 14.06.2006 N 29 указания о необходимости учета обеспеченности граждан жилым помещением менее нормы предоставления, основаны на неверном толковании всей совокупности норм, предусмотренных статьей 59 Жилищного кодекса Российской Федерации, ч. 6 ст. 38 Закона города Москвы и пункта 1.5 Регламента, утвержденного постановлением Правительства Москвы N 104-ПП от 09.02.2010, которыми установлены такие критерии при предоставлении жилых помещений.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что требования пункта 6 статьи 38 Закона города Москвы N 29 и п. 1 5 Регламента, предусматривающие порядок приоритетного предоставления жилого помещения в коммунальной квартире, основаны на нормах Жилищного кодекса Российской Федерации, им не противоречат и не устанавливают, по мнению суда, отличного от статьи 59 ЖК РФ правового регулирования правоотношений по предоставлению гражданам освободившихся комнат в коммунальных квартирах.

В настоящее время Г. находится в декретном отпуске. Этот факт сам по себе влечет последствия, предусмотренные законом, а именно:

Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 28.02.1930 (ред. от 02.07.1981) «О праве пользования дополнительной жилой площадью» в настоящее время не отменено и действует в части, не противоречащей ЖК РФ. Согласно п. 1 указанного Постановления, правом на дополнительную площадь пользуются следующие категории граждан:

а) лица, страдающие болезнями, перечисленными в особом перечне, издаваемом НКЗдравом РСФСР по соглашению с НКВД РСФСР;

Указанный перечень, или циркуляр НКВД РСФСР от 13 января 1928 года N 27 и НКЗдрава РСФСР от 19 января 1928 года N 15 «Список болезней, дающих право лицам, страдающим ими, пользования дополнительной комнатой или дополнительной жилой площадью» применяется в городе Москве согласно Приложению 2 к Закону г. Москвы № 29 от 14 июня 2006 г. N 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» и содержит в качестве обстоятельства, дающего право на дополнительную площадь, для лиц- Беременность за два месяца до родов и до ее окончания.

Как именно реализуется право на дополнительную площадь, также указано в Постановлении ВЦИК и СНК РСФСР от 28.02.1930 (ред. от 02.07.1981) «О праве пользования дополнительной жилой площадью»:

П. 2. Дополнительная площадь, сверх установленной общей нормы жилой площади, предоставляется лицам, перечисленным в ст. 1 настоящего Постановления, в виде отдельной комнаты. При отсутствии отдельной комнаты дополнительная площадь предоставляется в размере 10 квадратных метров, а для научных работников, писателей и композиторов — в размере не менее 20 кв. метров.

П. 5. Дополнительная комната или дополнительная площадь предоставляются из свободной или вновь освобождающейся площади в данной квартире по удовлетворению жильцов той же квартиры, нуждающихся в жилой площади, по установленной норме.

Также необходимо принять во внимание обеспеченность жилой площадью мужа Г., проживающего совместно с членами семьи.

В соответствии с ч. 5 ст. 38 закона г. Москвы от 14.06.2006 N 29 (ред. от 02.07.2014) «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», при принятии решения о предоставлении в пользование или приобретении в собственность с помощью города освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире учитываются жилые помещения (части жилых помещений), в отношении которых жители города Москвы и члены их семей обладают самостоятельным правом пользования.

Частью. 1 ст. 9 Закона г. Москвы от 14.06.2006 N 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», установлено, что в целях установления уровня обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения для принятия их на жилищный учет исчисляется размер площади жилого помещения, приходящейся на долю каждого члена семьи заявителя. Для определения размера площади жилого помещения, приходящейся на долю каждого члена семьи заявителя, определяется суммарная площадь всех жилых помещений или их частей, в отношении которых кто-либо из членов семьи обладает самостоятельным правом пользования либо правом собственности, и делится на количество членов семьи.

Согласно ч. 2 ст. 1 Закона г. Москвы от 14.06.2006 N 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», члены семьи заявителя — супруг (супруга) и их несовершеннолетние дети независимо от места их жительства, лица, объединенные признаками родства или свойства, совместно проживающие в жилом помещении, а также граждане, проживающие совместно с заявителем, в том числе вселенные им в жилое помещение в качестве членов семьи в установленном порядке либо на основании решения суда. 

Кроме того, в соответствии с ч. 5 ст. 20 Закона № 29 г. Москвы, Жилое помещение из жилищного фонда города Москвы может быть предоставлено площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату — а в нашем случае речь идет именно о предоставлении комнаты.

Вывод: Таким образом, Г. имеет право обратиться в суд с иском о возложении на ДГИ г. Москвы обязанности заключить с Г. договор купли-продажи освободившейся комнаты № 2 в коммунальной квартире по адресу:…………… по рыночной стоимости.

Принимая во внимание, что законодательная база, изученная при подготовке настоящего заключения, подтверждает право Г. на заключение договора, учитывая предоставленные документы, а также судебную практику региона, шанс на положительное решение вопроса для Г. составляет 90%.