Неожиданное решение Арбитражного суда по расторжению договора аренды

Краткое описание дела
Компания «ТНТ-Музыкальный» заключила договора аренды помещения с ООО «Даймонд-Холл» (аффилированная компания Сбербанка).
Однако договор был заключен на заведомо невыгодных для арендатора (ТНТ Музыкальный) условиях, вследствие чего арендатор захотел договор расторгнуть, а получив отказ, обратился в суд.

Правовые основания требований
Условия, предусмотренные Договором, Истец считает явно обременительными и существенным образом нарушающими баланс интересов сторон (несправедливое договорное условие), т. к. при заключении договора Истец был поставлен в положение, затрудняющее согласование содержания указанных условий договора, Ответчик в настоящий момент, злоупотребляя своими правами, фактически способствует увеличению задолженности Истца, в связи с чем, Истец был вынужден обратиться в суд с иском на основании пп. 2 и 3 ст. 428 ГК РФ о договорах присоединения.
Согласно ч. 1 ст. 428 ГК РФ договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.
В силу ст. ст. 50, 66 ГК РФ, Ответчик является коммерческой организацией, осуществляющей хозяйственную деятельность в целях извлечения прибыли и как, субъект предпринимательской деятельности, действует своей волей и в своем интересе, самостоятельно под свою ответственность принимает все необходимые бизнес-решения, в том числе, с учетом своих финансовых возможностей, а также оценивает все риски неблагоприятных последствий в случае нарушения принятых на себя обязательств.
Согласно ст. 428 ГК РФ, принимая во внимание правовую позицию Пленума ВАС РФ, изложенную в Постановлении № 16 от 14.03.2014 г. «О свободе договора и ее пределах», исходя из того, что в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения п. 2 ст. 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента. В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ

Возражения ответчика
Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, представил отзыв на иск, указав, что условия договора не являются обременительными для Истца.
Ответчик также указывает, что Истца не принуждали к заключению такого договора, договор был заключен добровольно и исполнялся Истцом.
В отзыве на иск Ответчик указывает, что текущее поведение Истца противоречит его первоначальному поведению и Истец, предъявляя Ответчику иск о расторжении договора, действует недобросовестно.
Ответчик поясняет, что поскольку он добросовестно исполняет обязательства по договору, то у Истца нет оснований для предъявления настоящего иска.
Ответчик также указывает, что освобождение помещения не освобождает Истца от исполнения договора, а также не прекращает действие договора.

Что решил Арбитражный суд первой инстанции
Исковые требования удовлетворены.

Что было дальше
Ответчик не согласился с решением суда и обжаловал его в апелляционном порядке, а затем в кассационном.
Однако двумя вышестоящими инстанциями решение было оставлено в силе, договор расторгнут.

Чем интересно это дело
Крайне редко расторгаются договора аренды, не являющиеся по закону договором присоединения, но являющиеся таковыми фактически, из-за того, что одна сторона является слабой по отношению к другой. Сложность заключается в доказывании факта заключения договора на невыгодных условиях и обстоятельств, свидетельствующих о слабости стороны.
Надо заметить, что к данному ответчику были предъявлены несколько аналогичных исков от других арендаторов, однако удовлетворен был лишь этот. В каком-то смысле это прецедент.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

Судья Дружинина В. Г. (единолично)
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Ахматхановой М. Б.
рассмотрев дело по иску
ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ТНТ МУЗЫКАЛЬНЫЙ»
(101000, МОСКВА ГОРОД, МЯСНИЦКАЯ УЛИЦА, ДОМ 46, СТРОЕНИЕ 7, ПОМ I КОМ 16, ОГРН: 1047796736591, Дата присвоения ОГРН: 04.10.2004, ИНН: 7703529560) к
ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ДАЙМОНД ХОЛЛ»
(129090, ГОРОД МОСКВА, ПРОСПЕКТ ОЛИМПИЙСКИЙ, ДОМ 14, КОМНАТА 22, ЭТАЖ 1, ОГРН: 1157746738104, Дата присвоения ОГРН: 03.06.2015, ИНН: 7728308474)
о расторжении договора аренды.
В заседании приняли участие:
от истца Попова Е. А. по доверенности, Адвокат Кобзева П. В,
от ответчика: Умнов А. А.

УСТАНОВИЛ

Общество с ограниченной ответственностью «ТНТ МУЗЫКАЛЬНЫЙ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением с учетом уточнения, принятого в порядке ст. 49 АПК РФ к Обществу с ограниченной ответственностью «ДАЙМОНД ХОЛЛ» о расторжении аренды № 82 от 24.05.2019 заключённый между ООО «ТНТ МУЗЫКАЛЬНЫЙ» и ООО «ДАЙМОНД ХОЛЛ» с 01.01.2021г. Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнения.
Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.
Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд установил, что иск подлежит удовлетворению на основании следующего.
Как следует из материалов дела, 24 мая 2019 года между ООО «ТНТ МУЗЫКАЛЬНЫЙ» (Истец, арендатор) и ООО «ДАЙМОНД ХОЛЛ» (Ответчик, арендодатель) был заключен договор аренды № 82 помещения общей площадью 312,5 кв. м., расположенного на 7 этаже здания бизнес-центра «Даймонд Холл» по адресу: г. Москва, Олимпийский проспект, д. 14, площадь: 48 056,8 кв. м., этажность: надземных 14 этажей, подземных 4 этажа (далее по тексту — Бизнес-центр).
Истец в исковом заявлении указывает, что здание бизнес-центра, в том числе помещение, исходя из текста договора, принадлежит Ответчику на праве собственности, которое зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждается свидетельством 77-77/011- 77/012/2015-54/2 от 04.09.2015г.
Договор заключен сроком на 5 лет с момента подписания передаточного акта, то есть с 07.06.2019г. по 07.06.2024г.
В соответствии с п. 16.6. договора, арендатор вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке без обоснования причин единожды в трехлетнюю годовщину срока аренды с предварительным письменным уведомлением арендодателя не позднее чем за 6 месяцев до планируемой даты прекращения договора.
Согласно п. 16.7. договора, арендатор вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке посредством направления письменного уведомления арендодателю не менее чем за 30 дней до даты предполагаемого расторжения договора в случаях: — 16.7.1. не предоставления коммунальных услуг (электроэнергии, водоснабжения, теплоснабжения, канализации) в течение 10 рабочих дней подряд по вине арендодателя. — 16.7.2. не предоставления доступа в помещения в течение 10 рабочих дней подряд и необеспечение доступа, не связанного с чрезвычайными (аварийными) ситуациями, с учетом п. 14.2.
Истец ссылается, что таким образом, у арендатора есть право на одностороннее расторжение договора только в трехлетнюю годовщину срока аренды, то есть 07.06.2022г. с предварительным уведомлением не позднее 07.12.2021г.
При этом, п. 19.11. договора содержит условие о том, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ) не является основанием для изменения или расторжения договора любой из сторон.
Указанное положение содержится во всех договорах аренды, заключаемых Ответчиком с арендаторами, и при проведении переговоров арендодатель не соглашается с его исключением.
Условия, предусмотренных п. п. 16.6. и 19.11. договора Истец считает явно обременительными и существенным образом нарушающими баланс интересов сторон (несправедливое договорное условие), т. к. при заключении договора Истец был поставлен в положение, затрудняющее согласование содержания указанных условий договора, Ответчик в настоящий момент, злоупотребляя своими правами, фактически способствует увеличению задолженности Истца, в связи с чем, Истец был вынужден обратиться в суд с настоящим иском на основании пп. 2 и 3 ст. 428 ГК РФ о договорах присоединения.
Истец указывает, что фактически состоит в арендных отношениях с Ответчиком с 16.05.2016г., что подтверждается договором аренды № 52Д от 16.05.2016г. в отношении нежилого помещения общей площадью 123,77 кв. м., расположенного также на 7 этаже Бизнес-центра.
Договор № 52Д от 16.05.2016г. был заключен сроком на 5 лет с даты подписания передаточного акта, то есть с 03.08.2016г. по 03.08.2021г. Указанный договор также содержал условие о праве арендатора (Истца) на одностороннее расторжение договора во внесудебном порядке не ранее истечение 3 дет с даты аренды, путем направления письменного уведомления не позднее чем за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения договора (п. 16.6. договора № 52Д от 16.05.2016г.).
В апреле 2019г. Ответчик обратился к Истцу с предложением заключить договор аренды на новое помещение, большее по площади и расположенное рядом с помещением, арендованным по договору № 52Д от 16.05.2016г. Истец принял предложение о переезде в соседний офис, поскольку на тот момент появилась необходимость в дополнительных рабочих местах.
После длительных переговоров относительно условий нового договора, договор № 52Д от 16.05.2016г. был расторгнут по соглашению сторон 18.08.2019г. в связи с заключением нового договора № 82 от 24.05.2019г. Истец также указывает, что в связи с введенными ограничительными мерами, направленными на борьбу с распространением коронавирусной инфекции (COVID-19) и продолжающими действовать на сегодняшний момент, что сказалось на деятельности Истца.
Истцу стало невозможно арендовать у Ответчика помещение.
Начиная с 26.03.2020г. Истец принял все разумные меры с целью уменьшения причинения ущерба Ответчику, для чего неоднократно письменно уведомлял Ответчика о том, что имеют место быть обстоятельства непреодолимой силы, и о том, что Истец с ними не справляется.
Одновременно Истец, как и весь длительный срок сотрудничества с Ответчиком, продолжал вносить арендные платежи в полном объеме и принимал разумные меры для предотвращения возможных рисков Ответчика относительно неисполнения Истцом обязательств по договору.
Истец с 26.03.2020г. просил Ответчика предоставить скидку на действующую ставку арендной платы от 30 до 50% с целью максимального исполнения договорных обязательств перед Ответчиком.
Ответчик на финансовые уступки не шел и лишь при получении уведомления Истца с предложением расторгнуть договора, оставив обеспечительный платеж Ответчику, понимая, что в скором времени исполнение договора станет невозможным, Ответчик предоставил Истцу скидку в размере 18% на арендную плату за апрель, май и июнь 2020г.
Однако к стабилизации ситуации для Истца это не привело.
С 01.07.2020г. Ответчик провел в одностороннем порядке индексацию арендной платы на 3%.
Истец указывает, что право на ежегодную индексацию арендной платы предусмотрено договором, однако реализация данного права арендодателя в условиях мирового финансового кризиса, вызванного распространением новой коронавирусной инфекции, является явным злоупотреблением правом. Истец в исковом заявлении ссылается на то, что Истцом было предложено Ответчику предоставить помещение в аренду третьему лицу (найденному Истцом), однако Ответчик отказал в указанной просьбе Истцу, после чего Истец повторно направил Ответчику предложение №А71/18112020 от 18.11.2020г. о расторжении договора во внесудебном порядке, сообщив, что Истец освобождает помещение с 01.12.2020г.
Истец пояснил, что фактически помещение было освобождено Истцом 31.12.2020г., то есть, с 01.01.2021г. помещение Истцом не использовалось.
Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, представил отзыв на иск, указав, что условия пп. 16.6. и 19.11. договора не являются обременительными для Истца, поскольку относительно п. 19.11.
Истец ни при заключении договора, ни в течение срока его действия не возражал против данного условия, а также относительно п. 16.6. договора — указанные условия предоставляют Истцу дополнительное по сравнению с законом право отказаться от исполнения договора.
Ответчик также указывает, что Истца не принуждали к заключению такого договора, договор был заключен добровольно и исполнялся Истцом.
В отзыве на иск Ответчик указывает, что текущее поведение Истца противоречит его первоначальному поведению и Истец, предъявляя Ответчику иск о расторжении договора, действует недобросовестно. Ответчик поясняет, что поскольку он добросовестно исполняет обязательства по договору, то у Истца нет оснований для предъявления настоящего иска. Ответчик также указывает, что освобождение помещения не освобождает Истца от исполнения договора, а также не прекращает действие договора.
Пунктом 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной» разъяснено, что досрочное 4 освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательств арендатора по внесению арендной платы.
При оценке приведенных доводов Истца и Ответчика и представленных суду документов, суд исходит из следующих норм права и обстоятельств дела. Из материалов дела видно, что между сторонами заключен договор аренды № 82 от 24.05.2019г.
Ранее сторонами был заключен договора № 52Д от 16.05.2016г.
Для увеличения площади помещения, стороны расторгли договор № 52Д от 16.05.2016г. и заключили новый договор № 82 от 25.05.2019г.
Судом установлено, что Истец надлежащим образом исполнял условия договоров аренды.
Из представленных в материалы дела доказательств видно, что при предоставлении Истцу проекта нового договора аренды (№ 82), текст договора практически соответствовал договору № 52Д от 16.05.2016г. Однако Ответчиком было исключено из новой редакции договора аренды прав Истца на односторонний отказ от исполнения договора.
После длительных переговоров Ответчик включил в новую редакцию договора аренды условие о возможности арендатора расторгнуть договор, уведомив арендодателя за не позднее чем за 6 месяцев до предполагаемой даты расторжения договора.
В отсутствии возможности заключения договора на иных условиях, а также в виду возникшей необходимости в увеличении площади офиса при отсутствии как разумного интереса, так и фактической возможности рассмотрения предложения по аренде третьих лиц в других зданиях
г. Москвы, Истец был вынужден согласиться на предложенную Ответчиком редакцию договора, в том числе, на применение к арендным отношениям правил пользования Бизнес-центром для арендаторов помещений, которое не было прислано Истцу с новым договором, а осталось в приложении к договору № 52Д от 16.05.2016г. Согласно ч. 1 ст. 428 ГК РФ договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.
В силу ст. ст. 50, 66 ГК РФ, Ответчик является коммерческой организацией, осуществляющей хозяйственную деятельность в целях извлечения прибыли и как, субъект предпринимательской деятельности, действует своей волей и в своем интересе, самостоятельно под свою ответственность принимает все необходимые бизнесрешения, в том числе, с учетом своих финансовых возможностей, а также оценивает все риски неблагоприятных последствий в случае нарушения принятых на себя обязательств.
Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст.422 ГК РФ).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Как отражено в Постановлении Пленума ВАС № 16 от 14.03.2014г «О свободе договора и ее пределах», в соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Между тем, из п. 9 Постановления № 16 следует, что поскольку согласно п.4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, 5 слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании ст. 10 ГК РФ.
При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.
Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т. д. (п. 10 Постановления № 16).
В таком случае на Истце лежит бремя доказывания следующих обстоятельств:
1) условия договора являются явно обременительными для Истца;
2) Условия договора существенным образом нарушают баланс интересов сторон;
3) Истец не мог участвовать в согласовании условий договора либо был поставлен в положение, затрудняющее согласование договора.
Судом установлено, что при заключении договора Истец возражал против его условий, заключение договора для него являлось обязательным, следовательно, у суда есть основания полагать, что условия, на которых заключен договор, являются для Истца явно обременительными и существенным образом нарушающими баланс интересов сторон.
Согласно ст. 428 ГК РФ, принимая во внимание правовую позицию Пленума ВАС РФ, изложенную в Постановлении № 16 от 14.03.2014 г. «О свободе договора и ее пределах», исходя из того, что в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения п. 2 ст. 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.
В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.
Исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу, что Истцу были навязаны оспариваемые условия об одностороннем расторжении договора и он был вынужден подписать договор на таких условиях. Надлежащее исполнение Истцом договора продиктовано лишь желанием Истца урегулировать спорную ситуацию в досудебном порядке, о чем свидетельствуют фактические действия Истца, направленные на сокращение расходов, согласования решения с Ответчиком о поиске нового арендатора.
При этом, несмотря на все меры, предпринятые Истцом, Ответчик не пошел на уступки, переговоры не привели к досудебному урегулированию спора, Ответчик отказал Истцу в сдаче в аренду помещения, найденному Истцом третьему лицу.
Суд также учитывает, что Ответчик обратился в суд с требованием о взыскании с Истца арендной платы, фактически способствуя увеличению задолженности Истца, отказав, при этом, в расторжении договора при согласии на удержание обеспечительного платежа по договору, равного сумму арендной платы за 2 месяца.
Довод Ответчика о том, что Истцом не представлены доказательства возражений относительно условий договора судом отклоняется, поскольку Истцом в материалы дела представлена переписка с Ответчиком, которая велась сторонами с марта 2020г.
Истец неоднократно сообщал Ответчику о том, что имеют место быть обстоятельства непреодолимой силы, с которыми Истец не справляется, в связи с введенными ограничительными мерами, направленными на борьбу с распространением коронавирусной инфекции (COVID-19).
В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок. Истцом, в адрес Ответчика было направлено требование 18.11.2020г. о досрочном расторжении договора аренды, которое было получено Ответчиком 18.11.2020г.
Письмом от 16.12.2020г. Ответчик отказал Истцу в расторжении договора, указав, что у Истца отсутствует право досрочного расторжения договора. В соответствии со ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Суд учитывает, что заключенный сторонами договор аренды содержит оговорку, что существенное изменение обстоятельств не является основанием для изменения или расторжения договора
(п.19.11. договора), что также говорит о том, что существенным образом нарушается баланс интересов сторон и договор заключен на более выгодных условиях для Ответчика.
В соответствии с п. 3 ст. 428 ГК РФ, правила, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, подлежат применению также в случаях, если при заключении договора, не являющегося договором присоединения, условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора.
Указанный пункт подлежит применению к спорным отношениям сторон на основании п. 2 ст. 2 Федерального закона от 08.03.2015г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть 7 первую Гражданского кодекса Российской Федерации», правила, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, подлежат применению также в случаях, если при заключении договора, не являющегося договором присоединения, условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора.
Согласно п. 2 ст. 428 ГК РФ, присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.
Исключая из условий договора полученное право возможности досрочного расторжения договора по требованию арендатора (Истца) в любое время с предварительным уведомлением в виду положительных арендных отношений, длящихся с 2016г., а также строго ограничив его в договоре с возможностью реализации права на выход лишь через три года аренды единожды, арендатор (Истец) был поставлен в невыгодные для себя условия, исключение данного условия из договор привело к нарушению баланса интересов сторон, поставив в более выгодные условия арендодателя, что в силу чт. 10 ГК РФ является злоупотреблением правом со стороны Ответчика.
Согласно абз. 2 п. 2 ст. 458 ГК РФ, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства, в случае изменения или расторжения договора судом по требованию присоединившейся к договору стороны договор считается действовавшим в измененной редакции либо соответственно не действовавшим с момента его заключения.
Учитывая, что основанием для расторжения договора аренды является факт формулирования условий договора в одностороннем порядке, в силу чего, имеются односторонние преимущества и льготы в отношении стороны, разрабатывающей условия договора, и, напротив, чрезмерно обременительные условия для присоединившейся стороны, что свидетельствует о том, что права и законные интересы Истца были нарушены невыгодными для него условиями договора изначально, то есть, с момента заключения спорного договора.
В силу пп. 2 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Суд также учитывает, что право на односторонний выход из арендных отношений с Ответчиком по договору № 52Д от 16.05.2016г. Истец получил спустя 3 года аренды помещения, соседнего с арендованным по договору № 82 от 24.05.2019г. и указанным правом Истец мог воспользоваться в любое время лишь при соблюдении условия уведомления арендодателя за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения договора.
Однако при согласовании проекта нового аналогичного договора аренды (№ 82 от 24.05.2019г.) Ответчик исключил заслуженное право Истца на односторонний отказ от исполнения договора в принципе, вернув его после длительных переговоров с Истцом на иных, более ужесточенных условиях, а именно, с предварительным письменным уведомлением арендодателя не позднее чем за 6 месяцев до планируемой даты расторжения договора.
Суд принимает во внимание длительность отношений сторон, и, несмотря на вновь заключенный договор аренды № 82 от 24.05.2019г., суд считает, что арендные отношения сторон продолжаются с 2016г. с момента заключения сторонами договора аренды № 52Д от 16.05.2016г., поскольку условия договоров являются аналогичными.
Сторона, находящаяся в невыгодном положении, вправе добиваться восстановления своих нарушенных прав и законных интересов, а такое восстановление будет весьма затруднительным, поскольку решением суда не затрагивается исполнение договора на излишне обременительных для указанной стороны условиях, которое имело место до изменения или расторжения договора, с учетом положений с. 2 ст. 428 ГК РФ, суд считает возможным считать договор расторгнуты с 01.01.2021г., то есть с даты фактического освобождения помещения (уведомление об освобождении помещения № 1397/0121 от 27.01.2021г.).
По совокупности заявленных сторонами доводов и возражений, основываясь на всестороннем изучении представленных в материалы дела доказательств, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению. Госпошлина по делу относится на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.
На основании ст. ст. 1, 10, 307-309, 310, 401, 421, 428, 450, 451, 452, 453, 458, 614, 620 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 49, 65, 68, 71, 75, 110, 123, 131, 150, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды № 82 от 24.05.2019 заключённый между ООО «ТНТ МУЗЫКАЛЬНЫЙ» и ООО «ДАЙМОНД ХОЛЛ» с 01.01.2021. Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ДАЙМОНД ХОЛЛ» в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ТНТ МУЗЫКАЛЬНЫЙ» госпошлину в размере 6 000 руб. (Шесть тысяч рублей 00 копеек).
Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.
Судья: В. Г. Дружинина


Контакты

Фейсбук: Моя страница
Фейсбук Мессенджер : Задать вопрос
Телеграм : Жилищный вопрос