Квартира с «отказником»

На языке риэлторов «отказник» – это лицо, которое,  проживая в квартире по договору социального найма отказалось от приватизации в пользу остальных.
   После того как квартира приватизирована, такое лицо продолжает в ней проживать и его право пользования квартирой по сути является бессрочным.
   Что это значит для покупателей квартиры?
   По общему правилу лицо, продающее квартиру (продавец) и члены его семьи, после продажи квартиры теряют право пользования и должны выселиться из квартиры и сняться с регистрационного учета (выписаться).
   Если они откажутся освободить уже не свою квартиру, их можно обязать это сделать через суд.
   Не то «отказник».
   Его, если он сам не захочет, ни выселить, ни выписать нельзя.
   Почему- попробуем разобраться.
   В соответствии с п.4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ, В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
   Однако согласно ст. 19 Федерального закона 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (так называемый Вводный закон), Действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
   В соответствии с позицией Конституционного суда РФ,  бывшие члены семьи собственника, при приватизации отказавшиеся от права собственности на долю в жилом помещении, сохраняют право пользования данным помещением.
   При этом, как указал Верховный суд Российской Федерации бывшие члены семьи собственника сохраняют право пользования приватизируемым жилым помещением, даже если реализовали право на бесплатную приватизацию другого помещения.
   Как следует из «Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2008 года», это обусловлено тем, что на приватизацию необходимо было согласие данного члена семьи.
   Таким образом, лицо, отказавшееся в свое время от приватизации, но давшее согласие на приватизацию в пользу других членов семьи, не может потерять право пользования квартирой иначе как отказавшись от него по собственной воле.
   То есть при продаже квартиры он не теряет право проживать в ней, если кто-то захочет купить «квартиру с отказником».
   Что же делать, если вы приобретаете именно такую квартиру?
   В настоящее время судебная практика иногда выселяет таких отказников, при условии, что они уже реализовали ранее свое право приватизации и на приватизацию квартиры их согласие было не нужно. Поскольку в настоящее время закон о приватизации требует согласия только тех лиц, которые имеют право на приватизацию данного жилья. Независимо от согласия лиц, уже исчерпавших свое право где-то еще.
   Однако таких судебных решений в настоящее время ничтожно мало и они не соответствуют общей тенденции.
   Таким образом, покупать квартиру, в которой зарегистрирован «отказник»,  можно только при соблюдении следующих условий:
   1.«Отказник» ДО СДЕЛКИ выписывается в другое жилое помещение.
   2.«Отказник» подписывает нотариальное обязательство не прописываться в квартиру, подтверждая, что добровольно отказывается от своего права пользования, о продаже знает, с продажей квартиры согласен и не имеет намерения в квартире проживать.
   Тем самым лицо добровольно отказывается от сохранения своего права пользования квартирой.
   Ведь оно является не «пожизненным», как некоторые ошибочно думают, а всего лишь «бессрочным».
   То есть срок не установлен и может быть добровольно прекращен в любой момент по желанию самого гражданина.