Купля-продажа жилья

Отчуждение недвижимости (квартиры, комнаты, доли, жилого дома и т. д.) посредством купли-продажи — это самый распространенный вариант сделок с жильем на рынке.
Однако при совершении такой сделки необходимо помнить самые элементарные правила совершения этой сделки.
Совершение сделок с нарушением требований закона (пусть и не по вашей вине) может повлечь признание сделок недействительными.
На что надо обратить внимание при совершении сделки купли-продажи?
Проверка юридической чистоты квартиры (комнаты, доли и т. д.).
Вас должно насторожить, если квартира часто переходила из рук в руки, если сделка совершается по доверенности, если в квартире зарегистрировано большое количество человек.
При заключении договора долевого участия (покупка строящейся квартиры) также важно внимательно проверить всю документацию — есть ли разрешение на строительство, подлежат ли договоры государственной учетной регистрации, какой срок передачи квартиры в собственность указан в договоре.
При заключении договора с помощью жилищного сертификата необходимо проверить полномочия Продавца, и особенно — Покупателя.
В практике адвокатов очень много обращений, связанных с квартирным мошенничеством.
При заключении договора долевого участия распространена продажа квартиры нескольким дольщикам; очень распространены обращения по такому вопросу: квартира построена, дольщик заселен и даже оплачивает коммунальные услуги, а квартиру в собственность никак не зарегистрируют.
И в договоре долевого участия дата регистрация указана так расплывчато, что приходится обращаться в суд, чтобы признать за покупателем право
собственности.
Относительно жилищных сертификатов — тут очень много «серых схем», например, квартиру предоставляет взамен сертификата некий «фонд содействия органам внутренних дел», причем договор составлен так, что сам фонд ни за что не отвечает, а квартиру владелец сертификата покупает у третьего лица, причем должен передать ему деньги, а фонду — сертификат.
Поскольку денег у покупателя нет (а есть только сертификат), то формально права на квартиру можно будет оспорить.
Ну и ЖСК с их паенакоплениями.
Часто такие кооперативы действуют по ипотечной схеме, то есть член кооператива вносит за квартиру частично
деньги, а также проценты по ставке выше, чем в банке.
Дальше идет постепенная выплата «пая».
Но кооператив — не банк и не вправе заниматься кредитованием, поэтому проценты называются «целевыми взносами членов кооператива».
Это не значит, что взносы можно не платить, поскольку в случае их невыплаты вы лишаетесь квартиры.
Это очень распространенная схема.
При покупке доли в праве общей собственности важно знать о так называемом преимущественном праве покупки.
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
(ст. 250, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 30.11.2011)
Надо иметь в виду, что покупка доли сильно отличается от покупки комнаты как объекта права.
Точнее, отличаются правовые последствия.
Если Вы покупаете комнату, то сможете заселиться и жить в ней.
Если покупаете долю (например, 1/3 в трехкомнатной квартире), это не значит, что вы сможете заселиться в ту же комнату, в которой жил продавец.
Покупка доли дает право проживания, но не определят, какую комнату вы займете.
Возможно, порядок пользования квартирой придется определять через суд.
Таким образом, при покупке жилья лучше всего будет обратиться к услугам адвоката по жилищным вопросам.