Купля — продажа или дарение?

Иногда в практике возникает вопрос, как лучше оформить сделку по передаче квартиры в собственность: как договор дарения или договор купли-продажи?
Обычно такой вопрос возникает, когда передается доля в праве общей собственности, с целью «обойти» преимущественное право покупки остальных участников общей собственности:
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
(ст. 250, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 30.11.2011))
Однако мы должны предостеречь от такого шага, поскольку в данном случае речь идет о притворной сделке, то есть сделке недействительной. Такая сделка может быть расторгнута по решению суда.
Некоторые юристы советуют совершить сделку дарения, так как, якобы, ее практически невозможно оспорить в суде.
Это распространенное заблуждение.
В действительности закон содержит определенные основания для признания сделок недействительными, и эти основания одинаковы для всех договоров.
То есть договор дарения можно признать недействительным ровно так же, как и договор купли-продажи.
Наконец, существует и вопрос налогообложения.
В случае купли-продажи обязанность платить налоги возникает у продавца (если квартира принадлежит ему менее трех лет), но и в этом случае существует налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей, и еще 2 000 000 рублей, если продавец тут же покупает другое жилье.
Если же совершается сделка дарения между посторонними людьми, то у одаряемого возникает обязанность уплаты подоходного налога в размере 13% от рыночной стоимости переданного ему «в дар» имущества, даже если его договорная стоимость составляет до смешного маленькую сумму. Налоговые органы самостоятельно определят рыночную стоимость имущества и принудят нового собственника заплатить налог.
Таким образом, если заключаемая сделка фактически является куплей-продажей, рекомендуется именно так и оформлять эти правоотношения.