Комната в московской коммунальной квартире освободилась: что делать

Вопрос о том, как присоединить освободившуюся комнату в коммунальной квартире задается достаточно часто и является сложным.
Сложность в том, что этот вопрос урегулирован, во-первых, Жилищным кодексом Российской федерации (ст. 59); во-вторых, статьями 37-38 Закона г. Москвы № 29 «О праве жителей города Москвы на жилые помещения».
Это обстоятельство ведет к тому, что в городе Москве права граждан, обратившихся в Департамент городского имущество с запросом о присоединении освободившейся комнаты, решаются не в пользу граждан и каждый раз отказ выдается «на основании законодательства».
Муниципальные органы при этом ссылаются то на Жилищный кодекс, то на закон города Москвы.
Мы решили разобраться в этом вопросе.
Итак, кто имеет право на освободившуюся комнату?
Рассмотрим для начала ст. 59 Жилищного кодекса РФ (Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире).
1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
Начнем с самого термина «освободившаяся».
В Москве сложилась судебная практика, признающая освободившейся только такую комнату, которая освободилась после того, как вы вселились в квартиру.
То есть если в квартире на момент вашего вселения желаемая комната УЖЕ пустовала, она для вас освободившейся не является.
По этой причине московские суды отказывают в присоединении комнат.
Апелляционное определение Московского городского суда от 20.01.2015 по делу N 33-1364
Требование: О признании незаконным отказа в выкупе свободных комнат в квартире, признании права на выкуп свободных комнат, возложении обязанности заключить договор купли-продажи, выплатить денежные средства в бюджет и зарегистрировать переход права собственности.
Обстоятельства: Распоряжением ответчика истцу отказано в предоставлении в собственность по договору купли-продажи по рыночной цене десяти указанных свободных комнат.
Решение: В удовлетворении требования отказано, так как комнаты, которые истец просит предоставить ему по договору купли-продажи, не являлись свободными на момент вселения истца в квартиру, следовательно, не являются освободившимися для семьи истца.
2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
Как видно, необязательно стоять на учете в качестве малоимущих- достаточно иметь право на признание малоимущими.
В Москве порядок признания граждан малоимущими установлен Законом г. Москвы от 25.01.2006 N 7 «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях».
В соответствии со ст. 2 этого закона, малоимущими гражданами признаются жители города Москвы, имущественная обеспеченность которых меньше стоимости общей площади жилого помещения, которую необходимо приобрести членам семьи для обеспечения по норме предоставления площади жилого помещения на одного человека.
Такая обеспеченность определяется как сумма стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, и денежного выражения дохода всех членов семьи за расчетный период.
При этом стоимость принадлежащих членам семьи на праве собственности жилых помещений или их частей не учитывается.
Порядок определения дохода за расчетный период и стоимости имущества устанавливается настоящим Законом.
Методика расчета дохода и определения стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи, является приложением к закону и опубликована вместе с ним.
Московским городским судом опубликовано Обобщение судебной практики по делам об обеспечении жилищных прав малоимущих граждан при снятии их с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма за 2014-2015 год.
В нем еще раз подчеркнуто, что предоставление комнат зависит от того, имеют ли граждане право стоять на учете в качестве малоимущих, а не от того, стоят ли они на таком учете.
Помимо признания граждан малоимущими (или права на такое признание) условием предоставления освободившейся комнаты будет обеспеченность жильем на одного члена семьи менее нормы предоставления.
Норма предоставления подробно указана в ст. 20 Закона г. Москвы № 29 и составляет 18 кв. метров на каждого члена семьи, но не более чем:
1) на семью, состоящую из супругов, — однокомнатная квартира площадью до 44 квадратных метров;
2) на семью, состоящую из двух граждан, не являющихся супругами, — двухкомнатная квартира площадью до 50 квадратных метров;
3) на семью из трех граждан, в составе которой есть супруги, — двухкомнатная квартира площадью до 62 квадратных метров;
4) на семью из трех граждан, в составе которой нет супругов, — трехкомнатная квартира площадью до 74 квадратных метров;
5) на семью из четырех и более граждан — жилое помещение площадью по 18 квадратных метров на одного члена семьи (получившийся размер жилого помещения может быть увеличен не более чем на 9 квадратных метров).
3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
Этот пункт дает возможность гражданам хоть и не малоимущим, но не обеспеченным жильем, выкупить освободившуюся комнату.
4. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 — 3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.
Как видно, статья 59 жилищного кодекса РФ предусматривает возможность вселения в коммунальную квартиру третьих лиц, посторонних очередников, которые ранее в квартире не жили.
Московская жилищная политика в качестве одного из векторов называет постепенное расселение «коммуналок», ведь этот пережиток прошлого не соответствует теперешним реалиям.
Люди хотят и имеют право жить комфортно, без посторонних в квартире.
Поэтому п. 4 ст. 59 ЖК РФ в Москве не нашел своего применения на практике.
Более того, в Москве в рамках компетенции принят закон № 29 «О праве жителей города Москвы на жилые помещения».
Статьи 37-38 этого закона посвящены тому же вопросу (предоставление освободившейся комнаты в коммунальной квартире)
Статья 37. Общие положения по предоставлению освободившихся комнат в коммунальных квартирах
1. Освободившиеся комнаты в коммунальной квартире предоставляются в пользование или приобретаются в собственность с помощью города жителями города Москвы, проживающими в данной квартире по месту жительства на законных основаниях, в порядке, установленном статьей 38 настоящего Закона.
Обратим внимание на некоторое отличие от жилищного кодекса.
Комнаты предоставляются в пользование (по разным договорам) или приобретаются в собственность.
По общему правилу вопрос решается так: нанимателям комнаты в коммунальной квартире освободившаяся комната предоставляется по договору найма, собственникам- в собственность, в т. ч. по договору купли-продажи.
Однако собственник может присоединить освободившуюся комнату и по договору найма.
3. Освободившиеся комнаты из жилищного фонда города Москвы в коммунальных квартирах предоставляются в пользование или приобретаются в собственность с помощью города при условии, что обеспечение площадью жилого помещения граждан, которым данные комнаты предоставляются в пользование или приобретаются в собственность, не будет превышать размеры площади жилого помещения, установленные статьей 20 настоящего Закона.
В случае превышения указанных размеров освободившиеся комнаты приобретаются в собственность гражданами, указанными в части 1 настоящей статьи, при условии доплаты по рыночной стоимости за площадь, превышающую размеры площади жилого помещения, установленные статьей 20 настоящего Закона.
Этот пункт пока не имеет механизма практической реализации.
Неясно, каким образом приобретается жилье в рамках нормы- по субсидии? Бесплатно?
Практика по этому вопросу пока не сформирована.
4. При отсутствии граждан, указанных в частях 1 и 3.1 настоящей статьи, или невозможности предоставления освободившихся комнат в порядке, установленном статьей 38 настоящего Закона, уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы рассматривает вопрос о расселении коммунальной квартиры в установленном порядке.
Согласно Письму Департамента городского имущества г. Москвы от 23.10.2015 N ДГИ-ЭГР-7577/15-1 «О расселении коммунальных квартир», проблематика сокращения коммунальных квартир является одной из актуальных задач московской жилищной политики. Однако в настоящее время отсутствует правовой механизм такого расселения.
Статья 38. Порядок предоставления освободившейся комнаты в коммунальной квартире
1. Освободившаяся комната в коммунальной квартире предоставляется в пользование, в том числе по договорам социального найма, или приобретается в собственность проживающими в этой квартире нанимателями либо собственниками, признанными в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях.
2. При отсутствии в коммунальной квартире лиц, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившаяся комната предоставляется в пользование по соответствующему договору найма, в том числе по договору социального найма, либо предлагается для приобретения в собственность проживающим в этой квартире нанимателям либо собственникам, занимающим жилые помещения менее установленной нормы предоставления на каждого члена семьи, проживающим в городе Москве по месту жительства на законных основаниях в общей сложности не менее 10 лет и не ухудшавшим свои жилищные условия более пяти лет.
4. Жители города Москвы, проживающие в коммунальной квартире, имеющие жилые помещения на праве собственности и признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ, имеют право на предоставление субсидии для приобретения в собственность освободившегося изолированного жилого помещения в этой квартире, рассчитываемой в порядке, установленном настоящим Законом, с учетом размера площади занимаемого жилого помещения.
5. При принятии решения о предоставлении в пользование или приобретении в собственность с помощью города освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире учитываются в совокупности:
1) дата постановки на жилищный учет или учет нуждающихся в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ;
2) срок проживания в городе Москве по месту жительства на законных основаниях;
3) жилые помещения (части жилых помещений), в отношении которых жители города Москвы и члены их семей обладают самостоятельным правом пользования, а также гражданско-правовые сделки, совершенные ими с принадлежащими им жилыми помещениями (частями жилых помещений) за период, установленный статьей 10 настоящего Закона.
Данный пункт поможет избежать споров между собственниками (нанимателями) комнат в коммунальной квартире о том, кому именно из них должна быть предоставлена освободившаяся комната.
При прочих равных условиях приоритете имеют те, кто дольше стоит на очереди.
Если в очереди (на жилищном учете) никто не стоит, приоритет у тех, кто менее обеспечен жильем и дольше живет в Москве.
Если условия абсолютно равны, вопрос придется решать через суд.
6. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, иные граждане, проживающие в этой квартире, вправе выкупить по рыночной стоимости освободившуюся комнату или несколько комнат.
Данный пункт очень интересен.
Он говорит о том, что если вы даже обеспечены жильем по норме предоставления, вы можете выкупить освободившуюся комнату.
Статья 59 Жилищного кодекса такого не предусматривает.
Согласно ст. 59 ЖК РФ, если в квартире нет граждан, не обеспеченных жильем (то есть все обеспечены по жилищной норме), то освободившаяся комната передается третьим лицам, не живущим в данной квартире.
Закон города Москвы же дает право выкупить комнату.
Нет ли тут противоречия с Жилищным кодексом?
Ведь в случае противоречия приоритет имеет Жилищный кодекс.
Но противоречия нет.
Из системного толкования п. «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации (жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов), ст.13 Жилищного кодекса Российской Федерации (к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений относятся: определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации) следует, что требования пункта 6 статьи 38 Закона города Москвы N 29 основаны на нормах Жилищного кодекса Российской Федерации, им не противоречат и не устанавливают отличного от статьи 59 ЖК РФ правового регулирования правоотношений по предоставлению гражданам освободившихся комнат в коммунальных квартирах.
7. Жители города Москвы, желающие воспользоваться своим правом, установленным частями 1, 2 и 4 настоящей статьи, должны в течение шести месяцев со дня получения уведомления от уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы об освобождении жилого помещения подать соответствующее заявление в этот орган.
7.1. В случае отсутствия указанного в части 7 настоящей статьи заявления либо надлежаще оформленного отказа от приобретения права собственности или права пользования освободившимся жилым помещением в коммунальной квартире составляется в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы, акт об отсутствии в такой коммунальной квартире граждан, изъявивших желание воспользоваться своим правом, предусмотренным частями 1, 2 и 4 настоящей статьи.
8. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1, 2 и 6 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется в установленном порядке жителям города Москвы, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в жилых помещениях, либо продается по рыночной стоимости.
Этот пункт в принципе предусматривает возможность заселения квартиры лицами со стороны.
На практике с такими случаями нам сталкиваться не приходилось