Если вы продали квартиру под влиянием мошенников и перевели им деньги, можно ли признать сделку недействительной?

В последнее время участились случаи мошенничества.
Злоумышленники уговаривают людей продать квартиру.
Сообщают, что «Вашу квартиру пытаются продать по поддельным документам.
Поэтому надо срочно продать ее нашему сотруднику, чтобы разоблачить преступление. Но нельзя никому ничего не говорить на сделке, это опасно».
Потом жулики, напугав человека и уговорив его на продажу, дают объявление о срочном выкупе квартиры и проводят сделку купли-продажи.
Продавец получает деньги, переводит их мошенникам и… внезапно понимает, что квартира ему не принадлежит, покупатель на пороге и требует освободить жилплощадь.
Возникает вопрос: можно ли продавцу признать такую сделку недействительной?
Такие потерпевшие предъявляют иски о признании сделки недействительной, поскольку она совершена под влиянием обмана или существенного заблуждения.
Ключевым критерием здесь является существенность заблуждения — если бы сторона знала реальное положение дел, она бы не заключила сделку.
Также заблуждение следует отличать от обмана, поскольку первое не предполагает умышленного введения в заблуждение, в отличие от обмана.
Лицом, которое может оспорить сделку, совершенную им в состоянии заблуждения, является сама заблуждавшаяся сторона.
При этом отметим ключевые моменты:
1. Условия признания заблуждения существенным.
2. Отличие заблуждения от обмана.
3. Неисчерпывающий перечень конкретных случаев существенного заблуждения.
4. Случаи, когда заблуждение не является основанием для оспаривания сделки.
Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).
Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки.
При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.
Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки
Заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:
1. Сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т. п.;
2. Сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
Заблуждение относительно существенных качеств предмета сделки означает, что сторона ошибочно полагала, что предмет сделки (товар, работа, услуга) обладает определенными качествами, которые в действительности у него отсутствуют.
Например:
а) При покупке автомобиля покупатель ошибочно считал, что это новый автомобиль, а на самом деле это был автомобиль с пробегом.
б) При покупке жилого дома покупатель полагал, что дом кирпичный, а он оказался деревянным.
в) При заказе изготовления мебели заказчик считал, что она будет изготовлена из натурального дерева, а исполнитель использовал ДСП.
Таким образом, речь идет о заблуждении относительно качеств товара, работы или услуги, которые обычно считаются существенными в обороте. И если бы сторона знала реальное положение дел, она бы не заключила сделку.
3. Сторона заблуждается в отношении природы сделки;
Заблуждение в отношении природы сделки означает, что сторона ошибочно полагает, что:
а) Совершает один вид сделки, а на самом деле совершается другой вид. Например, сторона считает, что заключает договор купли-продажи, а в действительности заключен договор мены.
б) Совершает возмездную сделку, тогда как на самом деле это безвозмездная сделка. Например, дарение вместо купли-продажи.
в) Совершает консенсуальную сделку, а в действительности это реальная сделка.
г) Совершает гражданско-правовую сделку, а на самом деле административная или иная по природе.
То есть имеет место заблуждение относительно природы, вида, характера самой сделки. Если бы сторона знала реальную природу сделки, она могла бы не совершать её. Такое заблуждение может быть признано существенным.
4. Сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
Данный пункт означает, что заблуждение относительно личности контрагента по сделке или иного лица, так или иначе связанного со сделкой, может быть признано существенным.
Например:
а) Сторона ошибочно принимает контрагента за другое лицо.
б) Сторона не знает, что контрагент действует в качестве представителя другого лица.
в) Сторона не знает о наличии поручительства или иного обязательства третьего лица по сделке.
г) Сторона не знает о принадлежности имущества, являющегося предметом сделки, третьему лицу.
То есть речь идёт о заблуждении относительно субъектного состава сделки или правовой связи с ней третьих лиц. Такое заблуждение может быть признано судом существенным.
5. Сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
Этот пункт означает, что существенным может быть признано заблуждение относительно некоего обстоятельства, которое:
а) Прямо упоминается стороной в ее волеизъявлении при совершении сделки.
Например, в договоре прописано условие о том, что покупатель приобретает автомобиль за конкретную цену, полагая, что это новый автомобиль 2022 года выпуска. Однако на самом деле это автомобиль 2021 года выпуска с пробегом.
б) Из наличия этого обстоятельства сторона очевидно для контрагента исходит при совершении сделки.
Например, сторона полагает, что заключает договор аренды с собственником имущества, хотя на самом деле контрагент не является таковым.
То есть речь идёт о заблуждении относительно некоего факта, который либо прямо указан стороной, либо очевидно для контрагента имеет значение для неё при совершении сделки.
Такое заблуждение может быть признано существенным.

Если вы продали квартиру, получили деньги, а затем сами по собственной воле перевели эти деньги мошенникам, то юридических оснований оспорить эту сделку и вернуть квартиру у вас нет. Ведь именно ВЫ обманули покупателя, именно Вы ввели его в заблуждение, а сами прекрасно понимали, что именно вы делаете.
Покупатель вас не обманывал, в заблуждение не вводил и вполне справедливо требует освободить свою квартиру.
Поскольку сделка купли-продажи квартиры состоялась и деньги за неё были получены продавцом (вами), она является действительной.
Дальнейшее перечисление денег третьим лицам — это уже ваши действия, к сделке купли-продажи квартиры они отношения не имеют.
Покупатель квартиры не имеет к этому никакого отношения.

Таким образом, юридических оснований оспорить сделку и вернуть проданную квартиру у вас нет.
Вы можете обратиться в полицию по факту мошенничества, но сама сделка купли-продажи при этом остаётся в силе.
К сожалению, в данном случае вернуть квартиру не получится.

Если у Вас есть дополнительные вопросы по данной теме, можете задать их нам по почте или в мессенджеры.