Договор социального найма: споры

Договор социального найма жилья заключается на неопределенный срок.
Социальный наем регулируется жилищным законодательством.
Жилые помещения по договору предоставляет собственник для проживания граждан.
Наниматель платит плату за жилое помещение.
Договор может быть расторгнут в установленном законом порядке.
Прекращение договора влечет выселение нанимателя.
Жилье по социальному найму получить сложно.
Очередь социального найма огромная.
Порядок заключения.
Сторонами договора выступают гражданин и собственник жилья.
Договор социального найма жилья заключается в письменной форме после предоставления следующих документов:
— заявление о предоставлении жилого помещения;
— документы, подтверждающие право быть признанным нуждающимся (решение органа местного самоуправления, приказ организации);
— постановка на учет;
— согласие всех совершеннолетних членов семьи. Подписи удостоверяются нотариально;
— обязательство освободить занимаемое ранее жилое помещение.
Договор подписывается в двух экземплярах.
Один передается нанимателю, другой остается у наймодателя.
Срок договора не указывается, так как он заключается на неопределенный срок.
Нанимателями жилых помещений по договору социального найма могут быть только граждане, которые признаны нуждающимися в жилых помещениях в соответствии с Жилищным кодексом РФ.
Постановлением от 28 июня 2006 г. N 47 Пленум Верховного Суда РФ разъяснил данное положение.
В судебной практике существует возможность признания договора недействительным, хотя такие случаи встречаются редко.
К примеру, в Определении от 30 июня 2021 года по делу No 2-526/2021 суд подтвердил правоту истца, который оспаривал законность заключения договора социального найма между администрацией города и ответчиком. Согласно заявлению истца, ответчик заключил договор, не стоя в очереди на получение социального жилья и не находясь в списке нуждающихся в жилье.
Суд первой инстанции счел, что администрация нарушила порядок предоставления жилья по договору социального найма, так как оно должно было быть предоставлено в соответствии с очередностью.
Решение, согласно которому ответчик не был зарегистрирован как нуждающийся в жилом помещении и даже проживал в своей собственной квартире, было подтверждено судом апелляционной инстанции и приняло законную силу.
Было установлено нарушение п. 1 части 1 статьи 49 Жилищного кодекса РФ, который требует, чтобы договор социального найма жилого помещения был заключен на основании решения о предоставлении жилья. Следовательно, администрация незаконно заключила с ответчиком договор социального найма жилого помещения из муниципального жилищного фонда.
Иск соседей по коммунальной квартире был удовлетворен Верховным Судом РФ в определении от 23 июня 2020 года (дело No 2-2892/2020).
В данном случае гражданин заключил договор социального найма жилого помещения площадью 22,3 квадратных метра в коммунальной квартире. Однако выяснилось, что новый жилец страдает психическим расстройством, проявляет агрессию к соседям, их нормальное пользование квартирой невозможно.
Такое поведение создавало угрозу безопасности для проживающих во второй комнате, где уже с 1990 года проживает 86-летняя женщина.
В результате суд признал договор недействительным по иску третьих лиц, так как нарушались их права и законные интересы.
Решение о предоставлении комнаты новому жильцу было отменено судом, поскольку при заключении договора не учтены интересы проживающих.
Это решение вступило в законную силу.
Для оспаривания договора социального найма жилья необходимо доказать нарушение своих прав и законных интересов.
Это может быть связано с опасностью для жизни и здоровья или невозможностью пользоваться жильем.
В таком случае требуются веские аргументы и доказательства, иначе иск будет отклонен.
В общем, важно понимать, что не все третьи лица, но только те, чьи права затронуты этим договором, имеют право его оспорить.
Наймодатель и наниматель могут расторгнуть его по обоюдному согласию или через суд, если для этого есть основания, которые предусмотрены законом.