Банкротство застройщика

Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ, вступившим в силу с 15 августа 2012 года, в закон о банкротстве введена новая глава, целиком посвященная банкротству застройщика.

Эта глава разъясняет инвесторам строительства  их права в случае, если в отношении застройщика начата процедура банкротства.

Итак, если вы являетесь участником долевого строительства и ваша квартира недостроена, а в отношении застройщика введена процедура банкротства, что вы можете сделать?

По закону, «с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, а также в ходе проведения всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика».

Это значит, что участники строительства, считающие себя обманутыми дольщиками могут обращаться с исками только в арбитражный суд.
Если граждане предъявят требования в суд общею юрисдикции, иск будет возвращен без рассмотрения.

Вышесказанное верно только в том случае, если процедура наблюдения уже введена.
Если определения о введении процедуры банкротства еще нет, иск предъявляется в суд общей юрисдикции по месту нахождения строящегося объекта либо по месту нахождения застройщика.

Участники строительства могут предъявить к застройщику следующие требования:
— требования о передаче жилых помещений (в том числе неоконченных строительством объектов);

Вы можете требовать передать вам жилое помещение, на которое заключен договора, независимо от того, достроено ли оно полностью.
Все подобные требования к застройщику рассматриваются одновременно.
Конечно, это значит, что дело будет рассматриваться очень и очень долго.
Но какова же в принципе процедура?

Незавершенное строительство.
Арбитражный управляющий созывает собрание участников строительства для рассмотрения вопроса о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.
В арбитражный суд по итогам собрания подается соответствующее ходатайство.
Суд выносит определение о передаче участникам строительства соответствующего объекта.
Передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов размер требований всех участников строительства, включенных в реестр, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены (кем угодно) недостающие (до этих пять процентов) денежные средства;
2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные;
4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства (то есть каждая квартира продана только один раз), если опять же не внесены денежные средства. С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;
5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива для целей решения именно этого вопроса.

Кооператив создается в отношении каждого отдельного объекта незавершенного строительств
Достраивать объект членам такого кооператива придется за свой счет.
Граждане, которым такие квартиры не нужны, вместо этого могут требовать возмещения убытков в денежной форме.
Если строительство дома завершено и получено разрешение на ввод в эксплуатацию, процедура проще.
ТСЖ или ЖСК создавать не надо.
В остальном все практически то же самое.
— денежные требования участников строительства.
После введения процедуры конкурсного производства участник строительства вправе отказаться от договора долевого участия и требовать возмещения убытков- то есть возврата уплаченной суммы и разницы между уплаченной суммой и стоимостью аналогичного готового жилья на настоящий момент.
Могут быть посчитаны и иные убытки, например проценты по кредиту, если вы брали ипотеку, расходы на юриста и т.д. окончательную сумму устанавливает арбитражный суд по вашему заявлению. 
Это совершенно не значит, что вы получите ВСЮ сумму.
В процессе банкротства каждый кредитор (то есть тот, кому застройщик должен) получает деньги, оставшиеся от продажи имущества, пропорционально своим требованиям.
То есть что останется, то и получите.
Нет имущества у застройщика- нечего реализовать- не получите ничего.
Вывод и всего вышеизложенного мы делаем такой: пока не наступило банкротство застройщика, поспешите обратиться в суд общей юрисдикции, не дожидайтесь лавины исков, постарайтесь просто получить свое. 
При появлении у вас сомнений в том, что оплаченная квартира будет достроена, немедленно обратитесь к юристу!