Защита «старых» прав на недвижимость: знаковое решение Верховного Суда РФ

Верховный Суд Российской Федерации выпустил определение, которое может изменить практику рассмотрения споров о правах на недвижимость, возникших до введения современной системы регистрации. В деле № 18-КГ24-284-К4 от 26 ноября 2024 года высшая судебная инстанция разъяснила порядок защиты прав на земельные участки, предоставленные гражданам в начале 1990-х годов.

История началась с обычного садового участка в пригороде Краснодара. В 1993 году местная администрация предоставила его в собственность Алексею Федоровичу Луговскому, как и многим другим членам садового товарищества «Криница». Через четыре года владелец участка скончался, не успев зарегистрировать свои права в появившейся позже системе государственной регистрации недвижимости.

Его дочь, Наталья Алексеевна Жукова, продолжала пользоваться участком: обрабатывала землю, платила взносы, проводила работы по благоустройству. Когда в 2023 году она решила официально оформить наследство, выяснилось, что это не так просто. Районный суд встал на сторону наследницы, но апелляционная инстанция и кассационный суд сочли, что отсутствие регистрации права собственности наследодателя препятствует наследованию участка.

Изучив материалы дела, Верховный Суд сформулировал принципиально важные правовые позиции. Прежде всего, он напомнил о действии особых правил в отношении «старых» прав на недвижимость. Права, возникшие до 31 января 1998 года — даты вступления в силу первого закона о регистрации прав на недвижимость, — признаются юридически действительными и при отсутствии государственной регистрации. Регистрация таких прав осуществляется по желанию их обладателей и не влияет на саму действительность права.

Верховный Суд подчеркнул необходимость комплексной оценки доказательств, подтверждающих право собственности наследодателя. В деле имелось постановление администрации о предоставлении участка, данные инвентаризационной описи, документы о пользовании участком. Особое внимание было уделено значению похозяйственных книг — этого уникального инструмента учета имущества граждан в советский период, который продолжает существовать и сегодня.

Отдельного внимания заслуживает позиция Верховного Суда по процессуальным вопросам. Высшая инстанция указала на отсутствие обязательного досудебного порядка по наследственным спорам. Это означает, что наследник не обязан предварительно обращаться к нотариусу, если он избрал судебный способ защиты своих прав.

Примечательно разъяснение суда о значении фактического принятия наследства. Верховный Суд подтвердил, что такое принятие может доказываться любыми документами, свидетельствующими о совершении действий по управлению имуществом, его содержанию и обслуживанию. В рассматриваемом деле истица представила целый комплекс документов: от квитанций об оплате взносов до договоров на проведение работ по благоустройству участка.

Это определение имеет большое значение для правоприменительной практики. Оно защищает права миллионов граждан, получивших недвижимость в период радикальных экономических реформ начала 1990-х годов. Верховный Суд фактически установил презумпцию действительности «старых» прав, переложив бремя доказывания их отсутствия на тех, кто эти права оспаривает.

Для практикующих юристов это решение дает четкие ориентиры в работе с подобными делами. При подготовке исков о признании права собственности на «старое» имущество необходимо собирать максимально широкий круг доказательств, не ограничиваясь только официальными документами о предоставлении имущества. Важны любые свидетельства длительного владения и пользования: квитанции, договоры, показания свидетелей.

Определение также имеет важное социальное значение. Оно подтверждает, что трансформация правовой системы не должна приводить к утрате прав, возникших в иных правовых условиях. Верховный Суд еще раз подчеркнул: право собственности — это не просто запись в реестре, а сложный комплекс отношений, который может подтверждаться различными доказательствами, особенно когда речь идет о правах, возникших в переходный период развития нашего государства.

Это решение, безусловно, окажет влияние на рассмотрение множества аналогичных дел по всей стране. Оно поможет защитить права граждан на садовые участки, жилые дома, гаражи и другое имущество, полученное в период, когда страна жила по иным правовым правилам. В конечном счете, оно служит важной цели — обеспечению стабильности гражданского оборота и защите законных интересов граждан.

Дело № 18-КГ24-284-К4