Мошенничество с недвижимостью, к сожалению, остается одной из серьезных угроз для собственников в России.
Злоумышленники постоянно изобретают новые схемы, используя поддельные документы, доверенности или пользуясь уязвимостью граждан, чтобы незаконно завладеть чужим имуществом.
Однако существует эффективный государственный механизм, способный значительно снизить эти риски – так называемый «самозапрет» на сделки с недвижимостью без личного участия собственника.
Эта мера позволяет владельцу недвижимости внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) специальную отметку.
После этого любые попытки зарегистрировать переход права собственности, его прекращение, ограничение или обременение (например, продать, подарить, заложить квартиру или дом) будут отклонены Росреестром, если сам собственник или его законный представитель не присутствует при подаче документов.
Такой запрет не только служит юридическим барьером для мошенников, но и оказывает психологическое воздействие: видя в выписке из ЕГРН отметку о запрете, многие аферисты предпочтут отказаться от своих планов в отношении такого объекта, понимая, что собственник позаботился о его безопасности.
Как работает запрет и на чем он основан? Погружение в статью 36 Закона о регистрации недвижимости
Основным документом, регулирующим установку такого запрета, является статья 36 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).3 Эта статья четко определяет порядок внесения в ЕГРН записи о заявлении физического лица о невозможности государственной регистрации без его личного участия.
Ключевая цель – защитить собственника от неправомерных действий, особенно от мошенничества с использованием поддельных доверенностей, когда владелец не знает о происходящем.2 Закон прямо указывает, что наличие такой записи в ЕГРН является основанием для возврата заявления, поданного иным лицом (не собственником и не его законным представителем).
Механизм действия прост:
1. Собственник подает заявление в Росреестр.
2. В ЕГРН вносится отметка о запрете.
3. Любые документы на регистрацию сделки, поданные без личного участия собственника (например, по доверенности), Росреестр вернет без рассмотрения.
Этот запрет можно установить на различные объекты: квартиры, дома, земельные участки, машино-места и даже доли в праве общей собственности. Он распространяется на широкий круг сделок: продажу, дарение, залог, мену и другие.
Важный нюанс: запрет устанавливается на каждый объект недвижимости отдельно. Если у вас несколько квартир или участков, на каждый из них нужно будет подать отдельное заявление, указав его кадастровый номер.
Пошаговая инструкция: как оформить запрет на сделки
Установить запрет на сделки без личного участия собственника – процедура бесплатная и доступная каждому. Госпошлина за это действие не взимается.
Кто может подать заявление?
● Сам собственник (или все собственники, если недвижимость в долевой собственности).
● Законный представитель собственника (например, родитель несовершеннолетнего ребенка или опекун недееспособного гражданина).
Способы подачи заявления:
Через Многофункциональный центр «Мои Документы» (МФЦ):
1. Что делать: Лично прийти в любой удобный офис МФЦ.
2. Документы: Понадобится паспорт, СНИЛС, ИНН. Сотрудник МФЦ поможет заполнить заявление и может запросить кадастровый номер объекта и оригиналы правоустанавливающих документов.
3. Срок: Запись в ЕГРН вносится обычно в течение 5-7 рабочих дней.
Через портал Госуслуг (www.gosuslugi.ru):
1. Что делать: Войти в свой подтвержденный аккаунт, найти услугу (например, «Запрет на действия с недвижимостью без личного участия» или по номеру 600466/1).
2. Требования: Необходима усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). Ее можно бесплатно оформить в приложении «Госключ», если у вас есть смартфон с NFC и загранпаспорт нового образца.
3. Процесс: Заполнить электронное заявление (многие данные подгрузятся автоматически), выбрать объект недвижимости, подписать заявление УКЭП.
4. Срок: Запись вносится в ЕГРН в течение 5 рабочих дней.
Через личный кабинет на сайте Росреестра (rosreestr.gov.ru):
1. Что делать: Подать заявление через личный кабинет правообладателя.
2. Требования: Также, как правило, нужна УКЭП.
3. Срок: Около 5 рабочих дней.
Почтовое отправление:
Что делать: Отправить заявление с нотариально заверенной подписью в территориальный орган Росреестра. Этот способ менее распространен.
Подтверждение: После внесения записи в ЕГРН вам направят уведомление (в личный кабинет на Госуслугах/Росреестра, по e-mail или почтой). Для полной уверенности рекомендуется через некоторое время заказать выписку из ЕГРН и проверить наличие отметки.
Когда запрет не сработает: важные исключения и нюансы
Несмотря на свою надежность, запрет по статье 36 Закона № 218-ФЗ – не абсолютная панацея. Существуют ситуации, когда Росреестр обязан будет провести регистрационные действия, даже если в ЕГРН стоит отметка о запрете.
Важно знать эти исключения:
1. Решение суда, вступившее в законную силу: Если суд вынес решение, обязывающее зарегистрировать сделку или переход права (например, при разделе имущества, обращении взыскания на квартиру должника), Росреестр исполнит его независимо от запрета. Судебный акт имеет приоритет.
2. Требование судебного пристава-исполнителя: В рамках исполнительного производства (например, при взыскании долгов) судебный пристав может направить требование о регистрации действий с недвижимостью, и оно будет исполнено. Это регулируется Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
3. Оформление наследства: Регистрация прав на недвижимость, переходящую по наследству, производится на основании свидетельства о праве на наследство и не блокируется запретом.
4. Нотариально удостоверенные сделки (с оговорками):
а) Если документы на регистрацию подает нотариус (или его работник) на основании удостоверенной им сделки, либо любая из сторон такой сделки, запрет может не сработать. Предполагается, что нотариус уже проверил личность и волю собственника.
б) Однако, есть важное «но»: согласно статье 55 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариусы не могут подавать заявления на госрегистрацию, если договор, являющийся основанием для регистрации, был подписан от имени правообладателя (у которого стоит запрет по ст. 36) представителем по доверенности. То есть, если сама нотариальная сделка совершена по доверенности, а у собственника активен запрет, нотариус не сможет его обойти при подаче документов, если собственник не участвует лично.
5. Процедуры банкротства: Если собственник признан банкротом, его имуществом распоряжается финансовый управляющий в соответствии с законом о банкротстве, и запрет не станет препятствием.
6. Электронные сделки, совершаемые самим собственником с УКЭП (в связке со статьей 36.2 Закона № 218-ФЗ):
а) Запрет по статье 36 (о физическом присутствии) сам по себе не должен мешать самому собственнику провести сделку в электронной форме с использованием его УКЭП.2 УКЭП приравнивается к собственноручной подписи.
б) Но! Возможность совершения электронных сделок также регулируется статьей 36.2 Закона № 218-ФЗ. Если собственник не подал отдельное заявление по ст. 36.2, разрешающее электронные транзакции с его недвижимостью (или, наоборот, подал заявление о невозможности таких транзакций), то даже его собственная электронная подача документов с УКЭП может быть отклонена.
в) На практике, даже если у собственника есть разрешение по ст. 36.2, но активен запрет по ст. 36, Росреестр может «приостановить» рассмотрение электронной сделки. В таких случаях рекомендуют временно снять запрет по ст. 36 на время проведения электронной сделки, а затем установить его снова.
7. Иные случаи, установленные федеральными законами.
Двойной контроль: статья 36.2 и управление электронными сделками
Закон № 218-ФЗ предоставляет еще один инструмент контроля – статью 36.2. Она регулирует возможность (или невозможность) подачи заявлений на регистрацию перехода или прекращения права собственности в электронной форме с использованием УКЭП.
Суть статьи 36.2: По умолчанию, чтобы провести электронную сделку с недвижимостью физлица, в ЕГРН должна быть запись о его согласии на такой способ подачи документов. Если такой записи нет (или есть запись о невозможности), Росреестр вернет электронные документы без рассмотрения. Это своего рода «второй замок» специально для онлайн-операций.
Как это работает:
● Чтобы разрешить электронные сделки: собственник подает заявление в Росреестр (изначально, по некоторым данным, на бумаге).
● Чтобы запретить (или отозвать разрешение): подается соответствующее заявление.
Статья 36 и Статья 36.2 – тандем для защиты:
● Ст. 36: Защита от действий других лиц при физической подаче документов (особенно по поддельным доверенностям).
● Ст. 36.2: Контроль над электронным каналом подачи документов (даже самим собственником).
Максимальная защита: Установить запрет по ст. 36 (никто не действует без моего личного присутствия) И не иметь разрешения по ст. 36.2 на электронные сделки (или иметь активный запрет на них). В этом случае для любой сделки потребуется либо личная явка, либо предварительное снятие/изменение этих ограничений.
Исключения из ст. 36.2: Даже если стоит запрет на электронные сделки по ст. 36.2, регистрация все же возможна, если документы поданы, например, нотариусом (при определенных условиях), банком через специальные системы взаимодействия, госорганом.
Снятие запретов: когда и как это сделать
Установленные ограничения не вечны. Собственник может их отменить.
Снятие запрета по статье 36 (без личного участия):
● Основания:
1. Заявление самого собственника (или законного представителя) об отзыве.
2. Регистрация сделки при личном участии собственника (запрет считается исполненным и может быть погашен).
3. Решение суда о погашении записи.
● Процедура снятия по заявлению: Аналогична установке – через МФЦ, Госуслуги (с УКЭП) или сайт Росреестра.
● Срок: 5 рабочих дней при онлайн-подаче.
Изменение/снятие записи по статье 36.2 (электронные сделки):
● Собственник может в любой момент изменить свое решение, подав соответствующее заявление (разрешить или запретить электронные транзакции).
Важно: Если вы планируете сделку (лично, по доверенности или электронно) и у вас стоят запреты, их нужно предварительно снять, иначе регистрация будет невозможна или приостановлена. После сделки запреты можно установить заново.
Не только запрет: строим многоуровневую систему защиты
Запрет по статье 36 – мощный инструмент, но для максимальной безопасности лучше использовать комплексный подход.
Что еще можно сделать для защиты вашей недвижимости:
Укажите свой e-mail в ЕГРН для уведомлений Росреестра:
1. Зачем: Росреестр обязан уведомлять собственника о поступлении любых заявлений на регистрацию в отношении его объектов.7 Получив такое письмо о действиях, которые вы не совершали, можно быстро среагировать.
2. Как: Подать заявление о внесении e-mail в ЕГРН через МФЦ, Госуслуги или сайт Росреестра.
Титульное страхование:
1. Зачем: Защищает от риска потери права собственности из-за проблем в «истории» объекта (например, если предыдущая сделка будет оспорена, найдутся скрытые наследники и т.д.) Это не превентивная мера, как запрет, а компенсационная.
2. Когда актуально: Особенно при покупке на вторичном рынке.
3. Стоимость: Обычно 0.2-0.4% от стоимости недвижимости в год.
Контроль по статье 36.2 Закона № 218-ФЗ (управление электронными сделками):
1. Зачем: Как уже обсуждалось, это позволяет вам решать, можно ли вообще подавать документы на регистрацию по вашей недвижимости в электронном виде.
2. Как: Подать соответствующее заявление в Росреестр.
Регулярный мониторинг сведений в ЕГРН:
Зачем: Периодически заказывайте выписки из ЕГРН, чтобы проверять, все ли в порядке с вашей собственностью, нет ли неожиданных обременений или поданных заявлений.
Нотариальное удостоверение сделок:
1. Зачем: Хотя не все сделки требуют обязательного нотариуса, его участие повышает юридическую чистоту. Нотариус проверяет законность, дееспособность сторон, их волю.
2. Как: Добровольно обратиться к нотариусу для удостоверения договора.
Безопасное использование УКЭП:
1. Зачем: Ваша УКЭП – это аналог вашей подписи. Храните ключ в безопасности, не передавайте его никому.
2. Как: Используйте сложные пароли, антивирусы, и рассмотрите возможность запрета электронных сделок по ст. 36.2 по умолчанию.
Общая бдительность:
1. Не передавайте оригиналы документов на недвижимость и паспорт посторонним без веской причины и контроля.
2. Будьте осторожны с сомнительными предложениями и знайте о распространенных схемах мошенничества.
Защита недвижимости – это не разовое действие, а постоянный процесс.
Установив запрет на сделки без личного участия и используя другие доступные инструменты, вы значительно повышаете безопасность своего имущества и снижаете риски стать жертвой мошенников. При возникновении сомнений или сложных ситуаций всегда обращайтесь за консультацией к квалифицированным юристам.
Контакты
Телефон: +7(905)-724-99-88
Электронная почта: Задать вопрос со смартфона
Вконтакте: Моя страница
Телеграм : Жилищный вопрос