Защита от оспаривания: как правильно допросить собственника и полностью исключить риск мошенничества

Следственный департамент Министерства внутренних дел Российской Федерации постоянно изучает обстоятельства, способствующие совершению наиболее распространённых видов преступлений, связанных с хищением имущества граждан с использованием «дистанционных» методов.
В рамках анализа IT-преступлений за период 2025 года отмечается рост случаев мошенничества, связанного с отчуждением недвижимости. В основном жертвами таких преступлений становятся пожилые, социально уязвимые граждане, а также лица, не обладающие полной гражданской дееспособностью и неспособные самостоятельно приобретать и реализовывать гражданские права, а также создавать и выполнять гражданские обязанности, введённые злоумышленниками в заблуждение.
Например, в Москве из общего числа возбужденных дел, потерпевшие продавали квартиры через коммерческие организации (агентства) — в 66 случаях (56,4%), через частных риелторов (ИП и самозанятых) — в 44 случаях (37,6%), и нотариусов — в 7 случаях (6,0%).
Основная задача — обеспечить безопасность как самих участников сделок, так и риелторов. Наиболее действенным способом предотвращения подобных преступлений является своевременное и систематическое информирование участников сделки (продавцов и покупателей недвижимости) о возможных схемах мошенничества и о неизбежности наказания, а также привлечение психиатров и психологов для исследования поведения сторон с целью выявления невербальных признаков нахождения под воздействием третьих лиц.

Исходя из этого, предлагается:
При сопровождении сделок по отчуждению недвижимого имущества убедиться, что они проводятся не под воздействием третьих лиц. Особое внимание стоит уделять фактам заключения договоров купли-продажи пожилыми людьми (60+), а также отчуждения единственного жилья, в том числе при проведении альтернативных сделок c последующим приобретением жилья, значительно ухудшающего условия проживания, по ценам ниже среднерыночных, иных сведений, позволяющих сделать вывод, что отсутствуют основания для возможного применения последствий недействительной сделки, а реализация объекта недвижимости, не связана с мошенническими действиями;
Разработать отдельный опросный бланк, в том числе содержащий разъяснения для участников сделки (продавцу, покупателю) о последствиях их заключения, в котором предусмотреть наличие таких вопросов.

Для продавца:
1. Звонили ли гражданину неизвестные лица, в том числе сотрудники правоохранительных органов, Роскомнадзора, Росфинмониторинга?
2. Убеждали ли гражданина в ходе телефонных переговоров в необходимости заключения номинальной сделки по продаже недвижимости для обеспечения ее сохранности?
3. Не испытывал ли гражданин накануне сделки переживания по поводу болезни (своей, родственников), потери (смерти) близких и т.д.?
4. Имеется ли недвижимость, пригодная для проживания после продажи недвижимости?
5. Планирует ли гражданин передать полученные после отчуждения имущества денежные средства иному лицу, если да, то какому, и в каких целях?
6. На какие цели планирует потратить полученные от сделки денежные средства?
7. Осознает ли гражданин, что переданные иным лицам денежные средства безвозвратны?
8. Знает ли он о способах совершения мошенничества?
9. Совершает ли он сделку под воздействием, по просьбе третьих лиц (звонили ли ему якобы сотрудники правоохранительных органов МВД России, ФСБ России, Банка России, под предлогом сохранения денежных средств, недвижимости, участия в специальной операции и др.)?
10. Планирует ли гражданин вернуться назад в свое жилье после совершения сделки купли-продажи квартиры?
11. Куда планирует переезжать и где будет проживать после продажи квартиры?
12. Осведомлен ли гражданин о факте мошенничества в отношении певицы Долиной Л.А., которая под воздействием мошенников продала свою квартиру, а полученные деньги передала курьерам?
13. Если Вы солгали об истинных обстоятельствах относительно продажи недвижимости, и фактически продали недвижимость, находясь под воздействием мошенников, и по Вашей вине покупатель квартиры лишится уплаченных денежных средств, которые ему не вернут, то Вы можете быть привлечены к уголовной ответственности, предусмотренной ст. 159 УК РФ (мошенничество).
14. После подписания договора купли– продажи недвижимости и регистрации сделки Вы не сможете вернуться назад в свое жилье!!!

Для покупателя:
1. При общении с продавцом замечали ли, что продавец волнуется, постоянно сморит в телефон (ведет переписку, общается по телефону, при этом отходит в сторону)?
2. Говорил ли продавец объекта недвижимости о том, куда планирует переезжать и где будет проживать после продажи квартиры?
3. Ознакомить покупателя с опросным бланком продавца (с ответами на вышеперечисленные вопросы), под роспись.
4. В случае, если продавец объекта недвижимости солжет об истинных обстоятельствах продажи недвижимости, и фактически продаст недвижимость, находясь покупку под воздействием мошенников, вследствие чего по его вине Вы лишитесь уплаченных денежных средств за жилья, Вам необходимо подать заявление в правоохранительные органы о привлечении продавца объекта недвижимости к уголовной ответственности, предусмотренной ст. 159 УК РФ (мошенничество).
5. При подписании сторонами сделки рекомендованного бланка необходимо предусмотреть видеофиксацию, что позволит в последующем обеспечить безопасность самого общества при рассмотрении вопроса о возмещении имущественного вреда, причиненного по его вине гражданину.
6. При общении с продавцами и покупателями разъяснять необходимость проявления бдительности, перед заключением сделки обращать их внимание на сроки владения объектом продавцом, выяснять в присутствии покупателя причины срочной реализации, заниженной стоимости, наличие факта принуждения собственника реализовать квартиру под предлогом ее сохранения от преступных действий, не оказывалось ли какого-то влияния на собственника объекта недвижимости посторонними лицами, осознает ли он правовые последствия заключения сделки купли-продажи;
7. Обеспечить до заключения договора купли-продажи недвижимого имущества проведение в отношении продавца недвижимого имущества комплексного психолого-психиатрического обследования врачами, с постановкой вопросов, согласно опросного бланка, а также видео и аудиофиксацию об отчуждении недвижимости между участниками договора;
8. В случае подозрений о нахождении лица, отчуждающего имущества, под воздействием обмана, незамедлительно уведомлять орган внутренних дел по месту нахождения недвижимого имущества;
9. Размещать в общедоступных местах информацию профилактического характера, содержащую схемы совершения преступления данной категории, способах защиты от них.

Одной из приоритетных задач юристов и риелторов должна стать выработка необходимых мер по повышению уровня осведомленности клиентов (продавцов и покупателей недвижимого имущества) о возможных рисках, а также по приостановлению «сомнительных» сделок до получения достоверных данных, что граждане действуют без воздействия со стороны мошенников.

---

Контакты