Защита от мошенников с недвижимостью в России 2025: превентивные меры, действия при обмане и прогнозы

Это продолжение статьи: Мошенничество с недвижимостью в России 2025: правовые основы и актуальные схемы

Знание распространенных мошеннических схем – это первый и важный шаг к защите своих прав на недвижимость. Однако не менее важно понимать, какие конкретные превентивные меры можно предпринять, чтобы минимизировать риски, и как действовать, если вы все же стали жертвой аферистов. Российское законодательство и правоприменительная практика предлагают ряд инструментов защиты.

Как защитить себя: превентивные меры

Советы покупателям: будьте бдительны и проверяйте всё!

Покупатель несет основную ответственность за проверку юридической чистоты объекта и добросовестности продавца. Внимательность и предусмотрительность – ваши главные союзники.

1. Комплексная проверка юридической чистоты объекта и продавца. Это основа основ.
а) Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН): Это главный документ, подтверждающий право собственности. В нем содержатся сведения о характеристиках объекта, наличии обременений (ипотека, арест, рента), зарегистрированных договорах долевого участия, а также о правопритязаниях и возражениях. Попросите продавца дать согласие на раскрытие его персональных данных в выписке для третьих лиц – так вы получите больше информации. Заказать выписку можно через портал Росреестра, Госуслуги или в МФЦ.
б) Изучите историю переходов прав собственности: Запросите выписку о переходах прав. Особое внимание – сделкам за последние 3-5 лет. Частые перепродажи за короткий срок, участие пожилых людей, сделки по доверенности или по заниженной цене должны насторожить.
2. Проверьте продавца:
а) Действительность паспорта – через сервис на сайте МВД России.
б) Возможное банкротство – на Федресурсе (Единый федеральный реестр сведений о банкротстве) и в картотеке арбитражных дел.
в) Судебные споры и исполнительные производства – на сайтах ГАС «Правосудие» и ФССП России.
3. Проверьте сам объект:
а) Сверьте планировку с техпаспортом БТИ на предмет незаконных перепланировок.
б) Уточните, не признан ли дом аварийным или под снос (информация на сайтах местной администрации, ГИС ЖКХ).
в) Поговорите с соседями, консьержем, представителями УК – они могут знать много полезного.
4. Анализ документов: на что обращать внимание. Тщательно изучайте каждый документ.
а) Паспорт продавца: Сверьте фото с личностью. Проверьте на признаки подделки. Недавняя дата выдачи, особенно перед сделкой, – подозрительно.
б) Доверенность: Если продавец действует по доверенности, проверьте ее подлинность через сервис Федеральной нотариальной палаты (по реквизитам или QR-коду). Делайте это дважды: до переговоров и перед подписанием договора (могли отозвать). Особая осторожность – с иностранными доверенностями. Отсутствие общей («генеральной») нотариальной доверенности также должно насторожить.
в) Правоустанавливающие документы: Это основание возникновения права собственности у продавца (договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.). Изучите их на предмет подлинности, наличия всех подписей, печатей, отсутствия исправлений. С 13 января 2025 года все договоры дарения недвижимости между физлицами – только нотариальные.
г) Согласие супруга, документы о браке/разводе: Если квартира куплена в браке (кроме дарения, наследства, приватизации), она – совместная собственность. Нужно нотариальное согласие другого супруга на продажу, иначе сделку могут признать недействительной.
д) Разрешение органов опеки: Если собственник (или один из них) – несовершеннолетний или недееспособный, нужно разрешение органов опеки и попечительства.
е) Выписка из домовой книги / ЕЖД (для Москвы): Содержит сведения о зарегистрированных лицах. Важно выяснить, нет ли тех, кто сохраняет право пользования после продажи (например, отказавшиеся от приватизации).
ж) Технический паспорт/план, кадастровый паспорт/выписка с планом: Для проверки планировки и выявления неузаконенных перепланировок.
з) Справки об отсутствии долгов по ЖКУ, капремонту: Хотя долги по ЖКУ обычно не переходят на нового собственника (кроме взносов на капремонт), их наличие может говорить о недобросовестности продавца.
5. Безопасные способы расчетов. Это критически важно для сохранности ваших денег.
а) Аккредитив: Вы вносите деньги на спецсчет в банке. Банк передает их продавцу только после регистрации вашего права собственности в Росреестре. Один из самых надежных способов.
б) Эскроу-счета: Чаще используются в новостройках (ДДУ), но могут применяться и на вторичке. Деньги хранятся на эскроу-счете и передаются продавцу после выполнения им всех обязательств.
в) Депозит нотариуса: При нотариальном удостоверении сделки можно использовать депозит нотариуса. Вы вносите деньги на его счет, он передает их продавцу после регистрации права.
г) Избегайте передачи крупных сумм наличными без должного оформления и настаивайте на указании полной, реальной стоимости квартиры в договоре.

Советы продавцам: как не остаться без денег и квартиры

Продавцы тоже рискуют, хотя и меньше покупателей.

1. Защита от обмана при получении средств.
а) Используйте те же безопасные формы расчетов: аккредитив, депозит нотариуса.
б) Внимательно читайте условия договора об оплате. Не подписывайте документы о получении денег до их фактического поступления.
2. Риски преждевременной передачи ключей.
а) Не передавайте ключи и не разрешайте вселяться до полной оплаты и регистрации права.
б) Если передача происходит раньше, составьте подробный акт приема-передачи с фиксацией состояния квартиры, показаний счетчиков и ответственности покупателя за сохранность и возможный ущерб.

Общие меры защиты для всех

Эти меры актуальны для всех участников сделок.

1. Роль нотариуса в обеспечении законности.
а) Нотариус проверяет документы, устанавливает личности, дееспособность, истинную волю сторон, разъясняет последствия. Это важный барьер для мошенников.
б) Обязательное нотариальное удостоверение предусмотрено для сделок с долями, с недвижимостью несовершеннолетних/ограниченно дееспособных, а с 13.01.2025 – для всех договоров дарения недвижимости между физлицами.
в) Нотариус обычно сам направляет документы на регистрацию в Росреестр, что ускоряет процесс.
2. Использование государственных сервисов защиты:
а) Запрет на регистрационные действия без личного участия: Подайте заявление в Росреестр (через МФЦ, сайт Росреестра, Госуслуги). В ЕГРН внесут отметку, и документы, поданные другими лицами (даже по доверенности), рассматриваться не будут (кроме решений суда/приставов).
б) Подключение уведомлений от Росреестра: Внесите в ЕГРН актуальный e-mail. Росреестр будет уведомлять о поступлении документов на регистрацию по вашим объектам. Если вы ничего не подавали, сможете оперативно среагировать.
3. Осторожное использование электронной цифровой подписи (ЭЦП).
а) Никому не передавайте учетные данные от Госуслуг, ключи ЭЦП и пароли. Используйте сложные пароли и двухфакторную аутентификацию.
б) Если ЭЦП временно не используется, отзовите согласие на онлайн-сделки с недвижимостью (через МФЦ или сайт Росреестра).
в) Периодически проверяйте, не выпущена ли на ваше имя ЭЦП без вашего ведома. Закон «Об электронной подписи» (ФЗ от 06.04.2011 № 63-ФЗ) регулирует ее использование, но мошенники ищут обходные пути.
4. Критическое отношение к звонкам и сообщениям от «госорганов» или «банков».
а) Помните: настоящие сотрудники банков, полиции и т.д. никогда не будут по телефону требовать сообщить персональные данные, коды из СМС, пароли, перейти по ссылкам, установить приложения, а тем более – продать квартиру и перевести деньги на «безопасные счета».
б) При подозрительном звонке – немедленно прекратите разговор. Если есть сомнения, сами перезвоните в организацию по официальным номерам.

Цифровизация сделок (ЭЦП, онлайн-подача документов) несет и новые риски, если граждане не обладают достаточной цифровой грамотностью. Мошенники эксплуатируют доверчивость и неосторожность. Поэтому важны не только технологии, но и просвещение, а также доступность государственных защитных механизмов.

Таблица 2: Ключевые государственные и нотариальные механизмы защиты прав на недвижимость

Механизм защиты	Описание и принцип действия	Ответственный орган/институт	Порядок применения/получения услуги	Нормативно-правовое основание (статья закона, НПА)
Обязательное нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости (с 13.01.2025)	Нотариус проверяет законность сделки, волю и дееспособность сторон, разъясняет последствия, сам подает документы в Росреестр.	Нотариат	Обращение к нотариусу для удостоверения договора дарения.	Федеральный закон от 13.12.2024 (изменения в ГК РФ и Основы законодательства РФ о нотариате); ст. 574 ГК РФ (в ред. с 13.01.2025)
Нотариальное удостоверение иных сделок (по желанию или в силу закона)	Аналогично договору дарения: проверка законности, воли сторон, последствий. Обязательно для сделок с долями, с имуществом несовершеннолетних.	Нотариат	Обращение к нотариусу.	Основы законодательства РФ о нотариате, ГК РФ, Семейный кодекс РФ.
Запрет на регистрационные действия с недвижимостью без личного участия собственника	В ЕГРН вносится отметка, запрещающая регистрировать сделки по доверенности (кроме судебных решений/приставов).	Росреестр	Подача заявления через МФЦ, сайт Росреестра, Госуслуги.	Ст. 36 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Уведомление собственника о поступлении документов на регистрацию	Росреестр информирует собственника по электронной почте (если она указана в ЕГРН) о попытках зарегистрировать сделку.	Росреестр	Внесение/актуализация адреса электронной почты в ЕГРН через МФЦ, сайт Росреестра, Госуслуги.	Ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
Проверка подлинности нотариальной доверенности	Онлайн-сервис для проверки действительности доверенности по ее реквизитам или QR-коду.	Федеральная нотариальная палата	Через официальный сайт Федеральной нотариальной палаты (notariat.ru).	Основы законодательства РФ о нотариате.
Получение выписки из ЕГРН	Предоставление сведений об объекте недвижимости, зарегистрированных правах, обременениях, истории переходов прав.	Росреестр	Заказ через МФЦ, сайт Росреестра, Госуслуги.	Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Если вы стали жертвой мошенничества: что делать?

Если худшее произошло, важно не паниковать, а действовать быстро и грамотно.

Первые шаги: фиксация и минимизация ущерба

1. Соберите все доказательства: Договоры, расписки, платежки, копии паспортов, доверенностей, переписку (включая e-mail и мессенджеры), скриншоты, аудио/видеозаписи (если есть и получены законно).
2. Заблокируйте дальнейшие действия с недвижимостью: Если квартиру незаконно продали или есть риск перепродажи, срочно обратитесь в Росреестр с заявлением о приостановке/запрете регистрационных действий. Это поможет предотвратить появление новых «добросовестных приобретателей».
3. Проконсультируйтесь с юристом: Обратитесь к адвокату, специализирующемуся на спорах с недвижимостью и мошенничестве. Он поможет оценить ситуацию, разработать стратегию, составить заявления и иски.

Обращение в правоохранительные органы

1. Подача заявления в полицию (МВД):
Делайте это немедленно. Заявление подается в ближайшее отделение полиции по месту жительства, нахождения недвижимости или совершения преступления.
Способы подачи: Лично в дежурную часть; по телефону 112; через интернет-портал МВД России (мвд.рф/request_main) или Госуслуги. При электронной подаче, скорее всего, потребуется личный визит.
Что указать в заявлении: Подробно изложите обстоятельства: когда, где, кем (если известно) и как нарушены ваши права. Укажите данные мошенников, опишите объект, приложите копии документов. Попросите провести проверку и возбудить уголовное дело по ст. 159 УК РФ.
Талон-уведомление: При личной подаче обязательно получите талон-уведомление с регистрационным номером.
Отказ в принятии заявления: Незаконен, можно обжаловать вышестоящему руководству МВД, в прокуратуру или суд.
2. Роль Прокуратуры:
Надзирает за соблюдением законов полицией при рассмотрении заявлений и расследовании дел.
Если полиция бездействует (например, необоснованно отказывает в возбуждении дела), жалуйтесь в прокуратуру.
Прокурор поддерживает гособвинение в суде по ст. 159 УК РФ.
Генпрокуратура РФ инициирует законодательные меры по борьбе с мошенничеством.

Судебная защита: как вернуть свое

Параллельно с обращением в полицию или независимо от него, обращайтесь в суд с гражданским иском.

1. Какие иски подавать:
а) О признании сделки недействительной: Самый частый способ. Основания по ГК РФ:
б) Сделка совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы (ст. 179 ГК РФ).
в) Совершена гражданином, не способным понимать значение своих действий (ст. 177 ГК РФ) – например, под влиянием алкоголя, наркотиков, обмана «телефонных мошенников».
г) Совершена недееспособным (ст. 171 ГК РФ).
д) Без необходимого согласия (ст. 173.1 ГК РФ) – например, без согласия супруга, органов опеки.
е) Мнимая или притворная сделка (ст. 170 ГК РФ).
ж) Последствие – двусторонняя реституция: каждая сторона возвращает другой все полученное (ст. 167 ГК РФ). Квартира возвращается собственнику, покупатель (если добросовестный) требует возврата денег.
з) Об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск): Если имущество незаконно выбыло и находится у другого лица (ст. 301 ГК РФ).
е) О возмещении убытков: Если вернуть квартиру невозможно или причинен доп. ущерб (моральный вред, расходы на юристов).
2. Проблема добросовестного приобретателя: Если мошенники успели перепродать квартиру лицу, которое не знало и не должно было знать о незаконности (добросовестный приобретатель). Имущество может быть истребовано у него, если оно выбыло из владения первоначального собственника помимо его воли (хищение, утеря) (ст. 302 ГК РФ). Шансы на возврат есть, но судебная практика сложна. Если квартиру истребуют, добросовестный приобретатель требует убытки с того, кто ему ее продал.
3. Конфискация имущества, приобретенного преступным путем: По ст. 104.1 УК РФ деньги, ценности, имущество, полученные в результате преступления, могут быть конфискованы и переданы потерпевшему в счет ущерба. Но для этого мошенники должны быть установлены, осуждены, и у них должно быть это имущество.

Перспективы получения компенсации

К сожалению, фактическое получение компенсации или возврат денег от мошенников часто затруднительны. Преступники быстро избавляются от похищенного.

Специального государственного фонда для выплаты компенсаций жертвам мошенничества с недвижимостью в России нет. Статья 159.2 УК РФ «Мошенничество при получении выплат» касается хищения госвыплат, а не компенсаций жертвам.

Существуют инициативы, вроде Центра правовой помощи гражданам в цифровой среде при Роскомнадзоре, который помогает вернуть средства жертвам интернет-мошенничеств (в 2024 году помогли вернуть более 31 млн рублей). Но эти суммы часто несопоставимы со стоимостью жилья. Исполнение судебного решения о взыскании с мошенника может занять много времени (4-8 месяцев и более до получения исполнительного листа, плюс работа приставов) и не всегда приводит к результату, если у преступника нет доходов или имущества.

Процесс возврата недвижимости или компенсации чрезвычайно сложен и не всегда успешен. Это подчеркивает приоритет превентивных мер.

Таблица 3: Куда обращаться в случае мошенничества с недвижимостью

Инстанция	Контактная информация (официальный сайт, телефон горячей линии)	Какие вопросы решает / Какую помощь может оказать	Первоочередные документы для обращения
Полиция (МВД России)	Телефон: 102 или 112. Сайт: мвд.рф (интернет-приемная).	Прием заявлений о преступлении, проверка, возбуждение уголовного дела, расследование.	Паспорт, заявление, все документы по сделке.
Прокуратура РФ	Сайт: epp.genproc.gov.ru (интернет-приемная). Контакты региональных прокуратур на сайте.	Надзор за полицией, жалобы на действия/бездействие полиции, поддержка гособвинения. Защита прав граждан.	Паспорт, жалоба (заявление), копии обращений в полицию и ответов (если есть).
Росреестр	Сайт: rosreestr.g o v.ru. Телефон горячей линии.	Заявления о приостановке/запрете регистрационных действий. Выписки из ЕГРН.	Паспорт, заявление, документы на объект (для приостановки/запрета).
Суд (районный/городской)	Контакты через ГАС «Правосудие» (sudrf.ru).	Гражданские иски: о признании сделки недействительной, истребовании имущества, возмещении ущерба. Уголовные дела.	Исковое заявление, госпошлина, все документы, обосновывающие иск.
Нотариус	Сайт Федеральной нотариальной палаты: notariat.ru.	Удостоверение сделок, обеспечение доказательств, консультации.	Паспорт, документы по сделке.
Роспотребнадзор	Сайт: rospotrebnadzor.ru.	Консультации, жалобы на недобросовестные услуги (например, риелторские, если некачественные).	Заявление, договор на услуги, доказательства нарушения.

Прогнозы и новые вызовы в Москве

Рынок недвижимости Москвы постоянно меняется, и мошенники адаптируются.

Ожидаемые изменения в тактиках мошенников

1. Углубление использования ИИ и цифровых технологий: Совершенствование дипфейков (голос, видео). ИИ для анализа данных и выявления жертв, персонализированные фишинговые атаки. Атаки на базы данных риелторов, нотариусов.
2. Развитие социальной инженерии: Более сложные и правдоподобные легенды, возможно, с участием нескольких «актеров». Упор на создание у жертвы ощущения безысходности и страха.
3. Адаптация к новым законам: Обязательное нотариальное дарение – барьер. Мошенники могут искать обходные пути (фиктивная купля-продажа вместо дарения).
4. Фокус на новые уязвимости: Цифровые документы (электронные закладные, цифровые паспорта объектов), удаленная идентификация, трансграничные операции – новые поля для деятельности мошенников.