Практика указания в договорах купли-продажи (ДКП) недвижимости цены ниже реальной рыночной остается заметным явлением на российском рынке.
Основной мотив для продавца – стремление уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ), ставка которого, как правило, составляет 13%.
Реже встречаются случаи, когда к занижению прибегает покупатель с целью легализации средств сомнительного происхождения. Особенно часто такая практика наблюдается на вторичном рынке, где собственники, не выждавшие минимального срока владения для освобождения от налога, пытаются таким образом «оптимизировать» свои фискальные обязательства. Нередко в объявлениях можно встретить фразу «в собственности менее трех (или пяти) лет», служащую сигналом о возможной готовности продавца к сделке с занижением официальной стоимости. Это говорит о том, что, несмотря на многочисленные и очевидные риски, экономия на налогах продолжает оставаться сильным стимулом.
Рынок недвижимости России в 2025 году, по прогнозам, будет характеризоваться разнонаправленными тенденциями. Ожидается сокращение объемов ввода нового жилья (запуск новых проектов может снизиться на 27-38%) и рост цен на новостройки (6-8%) при вероятном снижении спроса (на 15%) и предложения (на 10%). На вторичном рынке, после роста стоимости в первом квартале 2024 года, наблюдалось значительное сокращение числа сделок – почти на треть. Высокая ключевая ставка ЦБ РФ (прогноз на 2025 год – 14-16%) может привести к дальнейшему снижению объемов ипотечного кредитования.
Такая конъюнктура создает неоднозначные предпосылки. С одной стороны, рост цен на недвижимость на фоне дорогих ипотечных кредитов и сокращения платежеспособного спроса может усилить мотивацию продавцов к занижению стоимости для привлечения покупателей и «оптимизации» налогов. С другой – сокращение числа сделок может сделать покупателей более осмотрительными и менее склонными к дополнительным рискам.
Ситуацию усугубляют изменения в законодательстве, актуальные для 2025 года.
С 1 января 2025 года изменяется порядок расчета и размеры государственных пошлин за регистрацию права собственности, которые теперь напрямую зависят от кадастровой стоимости объекта. Например, для физических лиц при кадастровой стоимости объекта свыше 20 млн рублей госпошлина составит 0,02% от кадастровой стоимости (но не менее 0,02% от цены сделки и не более 500 тыс. рублей). Для юридических лиц при кадастровой стоимости свыше 22 млн рублей – 0,2% от кадастровой стоимости (но не более 1 млн рублей).
Региональные власти получили право повышать ставки налога на имущество для объектов с кадастровой стоимостью от 300 млн рублей до 2,5%. Для индивидуальных предпринимателей на общей системе налогообложения (ОСНО) при продаже недвижимости вводится прогрессивная шкала НДФЛ: доход до 2,4 млн рублей – 13%, свыше – 15%. С 10 января 2025 года договоры дарения недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Значительно выросла и стоимость выписок из ЕГРН.
Эти новеллы формируют новую фискальную реальность. Усиление давления через кадастровую стоимость, используемую для расчета НДФЛ (не менее 70% от кадастра) и госпошлин, сужает пространство для «безопасного» занижения.
Риски покупателя при сделках с заниженной стоимостью: финансовые, юридические и налоговые ловушки
Согласие на указание в договоре купли-продажи заниженной стоимости влечет для покупателя серьезные риски, способные привести к значительным финансовым потерям и юридическим проблемам.
Финансовые потери при оспаривании или расторжении сделки.
Наиболее очевидный риск – невозможность вернуть полную сумму, уплаченную за недвижимость, в случае признания сделки недействительной или ее расторжения. Покупателю будет возвращена лишь та сумма, которая официально зафиксирована в ДКП. Разница между реальной ценой и суммой в ДКП, часто передаваемая неофициально (например, по расписке на «неотделимые улучшения»), в большинстве случаев оказывается невозвратной. Суды оперируют официальными документами, и доказать передачу большей суммы без безупречных доказательств крайне затруднительно. Хотя существуют единичные примеры взыскания сумм по двум распискам, это исключение, не отменяющее общего правила.
Юридические последствия: утрата статуса добросовестного приобретателя
Участие в сделке с заниженной стоимостью может лишить покупателя статуса добросовестного приобретателя. Этот статус критически важен, особенно если сделка оспаривается третьими лицами (например, кредиторами продавца при его банкротстве). Добросовестный приобретатель пользуется повышенной правовой защитой и имеет больше шансов сохранить имущество или получить компенсацию от государства (согласно ст. 68.1 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Сознательное участие в схеме занижения может быть истолковано судом как осведомленность о нерыночности сделки, подрывая основания для признания добросовестности. Верховный Суд РФ указывал, что многократное занижение стоимости должно породить у разумного участника оборота сомнения в правомерности отчуждения.
Потеря этого статуса осложняет защиту прав на недвижимость и, в случае банкротства продавца, ставит покупателя в один ряд с прочими кредиторами, минимизируя шансы на возврат даже официально уплаченной суммы.
Налоговые риски: от неполного вычета до доначислений
Покупатель сталкивается с рядом негативных налоговых последствий:
● Неполный имущественный налоговый вычет. Вычет предоставляется с суммы фактических расходов (но не более лимитов: 2 млн руб. на покупку, 3 млн руб. на проценты по ипотеке), указанной в ДКП. Занижение этой суммы ведет к потере части льготы.
● Повышенный налог при последующей продаже. Если покупатель продаст квартиру до истечения минимального срока владения (3 или 5 лет), налогооблагаемая база будет разницей между ценой продажи и заниженной ценой покупки из первоначального ДКП. Это приведет к уплате большего НДФЛ.
● Риск доначисления НДФЛ покупателю. ФНС может расценить покупку по цене значительно ниже рыночной как получение покупателем материальной выгоды (дохода в натуральной форме) и доначислить НДФЛ (13%) с разницы между рыночной ценой и ценой ДКП.
Особые риски при банкротстве Продавца
Банкротство продавца – один из самых серьезных рисков. Если продавец в течение года (а при недобросовестности – трех лет) после сделки признается банкротом, сделка с заниженной стоимостью с высокой вероятностью будет оспорена финансовым управляющим или кредиторами. Такие сделки рассматриваются как подозрительные, направленные на вывод активов. Цена значительно ниже рыночной – веское доказательство.
В случае оспаривания квартира может быть возвращена в конкурсную массу. Покупатель, лишенный статуса добросовестного приобретателя, рискует остаться без квартиры и денег. В лучшем случае он сможет претендовать на возврат суммы по ДКП в порядке общей очереди кредиторов. Даже если продавец кажется финансово стабильным, предсказать его будущее невозможно.
Проблемы с компенсацией за скрытые дефекты
Законодательство (ст. 475, 557 ГК РФ ) дает покупателю право требовать от продавца устранения скрытых дефектов, уменьшения цены или возмещения расходов на ремонт. Срок для этого – обычно два года (ст. 477 ГК РФ ).
Однако заниженная цена в ДКП может создать проблемы. Продавец может утверждать, что низкая цена уже учитывала дефекты, или что требуемая компенсация непропорциональна цене ДКП. Хотя прямого лишения права на компенсацию (если договор не расторгается) нет, размер требуемой компенсации может быть фактически ограничен суммой ДКП.
Чем рискует продавец, инициируя занижение цены
От налоговых санкций до уголовного преследования
Хотя продавец часто инициирует занижение для минимизации налогов, для него такая схема также чревата серьезными рисками.
Налоговая ответственность: Доначисления, штрафы и правило 70%.
Основной риск – выявление ФНС факта занижения. В этом случае ФНС доначислит НДФЛ. Налогооблагаемая база будет определяться либо ценой ДКП, либо 70% кадастровой стоимости (на 1 января года продажи), если 70% от кадастра выше цены ДКП (п. 2 ст. 214.10 НК РФ ). Это правило «70% от кадастра» – инструмент государства для установления минимального порога, но не легализует занижение.
Помимо доначисления налога, продавцу грозит штраф по статье 122 НК РФ – от 20% до 40% от неуплаченной суммы. ФНС активно отслеживает сделки с нерыночными ценами.
Продавец, полагаясь на получение «серой» части суммы (например, через ячейку), сам рискует быть обманутым покупателем, так как правовая защита для неофициальной части сделки слаба.
Уголовная ответственность за уклонение от уплаты налогов (ст. 198 УК РФ).
При умышленном занижении цены с целью уклонения от уплаты налогов в крупном размере (неуплаченный НДФЛ > 2,7 млн руб. за 3 года) или особо крупном размере (> 13,5 млн руб.) продавцу грозит уголовная ответственность по статье 198 УК РФ.
Санкции включают:
● Крупный размер: штраф от 100 тыс. до 300 тыс. руб. (или доход за 1-2 года), либо принудительные работы до 1 года, арест до 6 мес., либо лишение свободы до 1 года.
● Особо крупный размер: штраф от 200 тыс. до 500 тыс. руб. (или доход за 1,5-3 года), либо принудительные работы до 3 лет, либо лишение свободы до 3 лет.
Лицо, впервые совершившее преступление, может быть освобождено от уголовной ответственности при полной уплате недоимки, пеней и штрафа.
Риски недобросовестности Покупателя.
Продавец, инициируя «серую» схему, становится уязвимым.
Если расчеты за «разницу» производятся через банковскую ячейку или наличными, недобросовестный покупатель при определенных обстоятельствах (например, приостановка регистрации) может завладеть этой частью суммы. Покупатель, имея ДКП с заниженной ценой, может через суд требовать исполнения договора по этой низкой цене.
Кроме того, покупатель, зная о нарушении продавцом налогового законодательства, может использовать это как рычаг давления или сообщить в ФНС.
Потеря права на законные налоговые вычеты
Занижение цены может быть расценено как искажение показателей и злоупотребление правом (ст. 54.1 НК РФ). Это может лишить продавца возможности использовать законные способы уменьшения налогооблагаемой базы, такие как учет расходов на приобретение недвижимости или стандартный имущественный вычет в 1 млн руб. (ст. 220 НК РФ ).
Государственный контроль и налогообложение сделок с недвижимостью в 2025 году
Налоговые последствия и контроль госорганов – ключевые факторы риска при занижении стоимости.
Механизм расчета НДФЛ и роль кадастровой стоимости
При продаже недвижимости физлицом доход облагается НДФЛ по ставке 13%. Для ИП на ОСНО с 2025 года – прогрессивная шкала: до 2,4 млн руб. дохода – 13%, свыше – 15%.
Центральный элемент – правило п. 2 ст. 214.10 и п. 5 ст. 217.1 НК РФ: если цена в ДКП ниже 70% кадастровой стоимости (на 1 января года регистрации перехода права), доход для налогообложения принимается равным 70% кадастровой стоимости. Если цена ДКП выше 70% кадастра, налог рассчитывается с цены договора. Это основной инструмент ФНС против явного занижения, но не легализует его. Если рыночная стоимость выше 70%-й планки, и ФНС это докажет, риски доначисления сохраняются.
Продавец вправе уменьшить налогооблагаемую базу: вычетом в 1 млн руб. или документально подтвержденными расходами на приобретение (ст. 220 НК РФ).
Деятельность ФНС по выявлению занижения
ФНС совершенствует методы выявления занижения, используя цифровые инструменты, доступ к базам Росреестра, банков, нотариусов.
Особое внимание – сделкам, где цена на 30% и более ниже среднерыночной или кадастровой, и повторяющимся сценариям. НК РФ предусматривает контроль цен в определенных случаях (взаимозависимые лица, бартер, внешнеторговые сделки, отклонение цены >20% от аналогичных сделок налогоплательщика). Несоответствие цены рынку само по себе не предмет проверки, но важно при выявлении необоснованной налоговой выгоды.
При выявлении нарушений ФНС может запросить пояснения, документы, провести сопоставление стоимости. Последствия: вызов в инспекцию, доначисление НДФЛ, пени, штраф до 40% , блокировка счетов, запрет на регистрационные действия.
Росреестр также может отказать в регистрации или приостановить ее при разночтениях в суммах ДКП и кредитного договора. «Цифровой колпак» ФНС и межведомственное взаимодействие делают обнаружение системных нарушений почти неизбежным.
Влияние законодательных изменений 2025 года
Изменения 2025 года усиливают давление. Увеличение госпошлин за регистрацию права, зависящих от кадастровой стоимости , делает сделки дороже. Это может как стимулировать большее занижение для снижения базы пошлины, так и подтолкнуть к указанию полной стоимости во избежание подозрений.
Повышение налога на имущество для дорогих объектов (>300 млн руб. кадастровой стоимости) и прогрессивная шкала НДФЛ для ИП увеличивают налоговую нагрузку. Законодательные изменения усиливают фискальное давление через кадастровую стоимость, делая схемы занижения еще рискованнее.
Судебная практика по налоговым спорам
Судебная практика по спорам о занижении стоимости в целом не в пользу налогоплательщиков, если факт умышленного занижения доказан.
Верховный Суд РФ указывал, что заниженная стоимость может свидетельствовать о недобросовестности покупателя, особенно при оспаривании сделок при банкротстве продавца. Если цена имущества в два и более раза ниже рыночной, избежать признания договора недействительным при банкротстве крайне сложно.
Утверждение, что если в 2024 году продать квартиру ниже кадастровой, то в 2025 налог все равно уплачивается с 70% кадастра, делает занижение ниже этого уровня бессмысленным с точки зрения данной нормы.
Занижение цены как инструмент мошенничества: схемы и защита
Занижение стоимости не только создает налоговые риски, но и является почвой для мошенничества.
Распространенные мошеннические схемы
● Обман продавца покупателем при расчетах через банковскую ячейку. Продавец соглашается на заниженную сумму в ДКП, разница – в ячейке. Покупатель при определенных обстоятельствах (приостановка регистрации, истечение срока аренды ячейки) может забрать деньги из ячейки, а затем через суд принудить продавца к исполнению ДКП по заниженной цене.
● Обман покупателя продавцом («двойная бухгалтерия»). Продавец настаивает на занижении. Покупатель передает полную сумму (часть официально, часть – нет). Если сделка оспаривается (скрытые наследники, поддельные документы, расторжение продавцом), покупатель вернет только сумму по ДКП.
● Использование нескольких договоров. Основной ДКП на заниженную сумму, дополнительный – на разницу (например, на «неотделимые улучшения»). Юридическая сила допсоглашения сомнительна, суд может признать его притворным.
● Фиктивные объявления с заниженной ценой. Мошенники требуют предоплату за «бронирование» и исчезают.
● Создание фиктивной задолженности продавца. Заниженная цена используется для вывода имущества перед банкротством, чтобы оно не досталось реальным кредиторам.
Признаки мошенничества и способы защиты
Признаки:
● Настойчивое требование указать цену, значительно отличающуюся от рыночной.
● Сложные, непрозрачные схемы расчетов.
● Отказ от безналичного расчета полной суммы.
● Излишняя спешка, давление.
● Нежелание предоставлять полную информацию об объекте или продавце.
Способы защиты (для обеих сторон):
● Указывать полную рыночную стоимость в ДКП. Это основная мера.
● Использовать безопасные формы расчетов (аккредитив, эскроу-счета).
● Проводить тщательную юридическую проверку объекта и контрагента.
● Привлекать квалифицированных юристов/риэлторов.
● Фиксировать все договоренности письменно.
● Отказываться от сомнительных сделок.
Дополнительно для покупателя:
● Проверять продавца на предмет банкротства.
● При неофициальной передаче части суммы – получить расписку на полную сумму (но ее надежность в суде спорна).
Чем больше разрыв между ценой в ДКП и реальной стоимостью, тем выше вероятность мошенничества или критического положения продавца.
Юридическая квалификация участия в схемах
Помимо налоговой (штрафы, доначисления) и уголовной (ст. 198 УК РФ ) ответственности, действия сторон могут быть квалифицированы как мошенничество (ст. 159 УК РФ), если доказан умысел на хищение путем обмана. Например, если продавец, получив полную сумму, при расторжении возвращает только сумму по ДКП. Или если покупатель обманом завладевает «серой» частью денег. В некоторых случаях на продавца может быть заведено уголовное дело по факту мошенничества.
Расторжение «серой» сделки: Проблемы возврата средств и компенсаций
Расторжение ДКП с заниженной стоимостью порождает проблемы с возвратом денег и компенсацией.
Правовые последствия расторжения для обеих сторон
Для покупателя основное последствие – возврат только суммы по ДКП. Доказать передачу и потребовать возврата «серой» части крайне затруднительно. Возможна утрата статуса добросовестного приобретателя.
Для продавца также могут быть негативные последствия. Он получает обратно недвижимость. Если расторжение инициировано из-за его виновных действий, и покупатель докажет передачу большей суммы, ситуация может измениться не в пользу продавца. При расторжении из-за банкротства или по инициативе налоговых органов, продавец несет репутационные и финансовые потери.
Сделка может быть расторгнута или признана недействительной по разным причинам (нарушение прав третьих лиц, банкротство продавца, пороки воли). Заниженная стоимость становится ключевой проблемой при реституции.
Судебная практика по взысканию фактически уплаченных сумм сверх указанных в договоре
Доказать в суде передачу денег сверх суммы ДКП очень сложно.
Суды опираются на письменные доказательства, прежде всего ДКП.
Расписки на разницу или договоры на «неотделимые улучшения» могут быть приняты судом, но их сила зависит от оформления, отсутствия признаков притворности и обстоятельств дела. Пример успешного взыскания по двум распискам – не гарантия, а свидетельство грамотного оформления. Другие источники категоричны: расписки не помогут вернуть неофициальные деньги, особенно при банкротстве продавца. Полагаться на взыскание «серой» части через суд – большой риск.
Указание полной рыночной стоимости – единственный способ обеспечить всестороннюю юридическую защиту, особенно для покупателя. Это снижает риски оспаривания и претензий ФНС.
Для покупателя это гарантирует полный налоговый вычет (в пределах лимитов), корректный расчет налога при перепродаже 16, возврат всей суммы при расторжении, сохранение статуса добросовестного приобретателя. Юристы единодушно рекомендуют указывать реальную стоимость.
«Альтернативные» способы оформления передачи полной суммы (с критической оценкой)
Полностью безопасных «альтернативных» способов провести «серую» часть суммы не существует.
● Расписки. Одна на полную сумму или две (на сумму ДКП и на разницу, оформленную как гарантия или за «неотделимые улучшения»).
Оценка надежности: Судебная практика неоднозначна. Надежность зависит от формулировок и обстоятельств. Риск непринятия судом сохраняется.
● Дополнительное соглашение к ДКП на «неотделимые улучшения» с увеличением цены.
Оценка надежности: Может выглядеть весомее расписки, но рискует быть оспоренным как притворное, если улучшения фиктивны или их стоимость завышена. Требует грамотного оформления и обоснования.
● Договор займа между продавцом и покупателем на «недостающую» сумму.
Оценка надежности: Связь с ДКП должна быть косвенной, иначе риск признания притворной сделкой. Если продавец не вернет «займ», покупателю придется формально взыскивать его.
● Аккредитив на полную сумму.
Оценка надежности: Наиболее безопасный способ расчетов.17 Банк перечисляет деньги продавцу после регистрации перехода права. Предполагает указание полной суммы в ДКП.
Важность квалифицированного юридического сопровождения сделок
Привлечение юриста – практически обязательный элемент риск-менеджмента. Экономия на юруслугах может привести к большим потерям.
Юрист проведет проверку, выявит риски, правильно оформит документы, разъяснит последствия.23 При настоянии на «альтернативных» схемах юрист оценит их рискованность, но основной рекомендацией будет полная стоимость в ДКП.
Законные методы оптимизации налогов для Продавца
Вместо занижения стоимости, продавцу следует рассмотреть законные способы оптимизации налогов:
1. Соблюдение минимальных сроков владения. 3 года (для единственного жилья, наследства/дарения от близких, приватизации) или 5 лет (в остальных случаях) – доход от продажи освобождается от НДФЛ.
2. Имущественный налоговый вычет. Уменьшение дохода на 1 млн руб. (ст. 220 НК РФ ).
3. Уменьшение доходов на расходы. Вместо вычета в 1 млн руб. – уменьшение дохода на документально подтвержденные расходы на приобретение этой недвижимости.
4. Специальные льготы. Для определенных категорий (семьи с детьми при улучшении жилищных условий) могут быть допльготы.
Проактивное налоговое планирование до продажи (консультации со специалистами) позволяет легально снизить или избежать налога.
Практика занижения стоимости в ДКП остается высокорискованной. Для покупателя это угроза потери денег при расторжении сделки, неполный налоговый вычет, проблемы при перепродаже и риск утраты статуса добросовестного приобретателя. Для продавца – доначисление налогов, штрафы, вплоть до уголовной ответственности, и уязвимость перед недобросовестным покупателем.
В 2025 году ожидается дальнейшее ужесточение госконтроля. ФНС и другие органы активнее используют цифровые инструменты и данные кадастровой оценки. Законодательные изменения (рост госпошлин, привязанных к кадастру, изменения в налогообложении дорогой недвижимости) делают схемы занижения заметнее и менее выгодными. «Цена риска» будет расти. Полное искоренение практики маловероятно, но доля таких сделок, вероятно, снизится под давлением контроля и роста правовой грамотности.
Контакты
Телефон: +7(905)-724-99-88
Электронная почта: Задать вопрос со смартфона
Вконтакте: Моя страница
Телеграм : Жилищный вопрос