Верховный Суд защитил добросовестного приобретателя выморочного имущества от требований города Москвы

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в Определении от 12 ноября 2024 г. № 5-КГ24-118-К2 сформировала значимую правовую позицию по вопросу истребования выморочного имущества от добросовестного приобретателя.

Обстоятельства дела
В августе 2011 года в московской квартире был обнаружен труп её собственника — Иванова Б. Г. Согласно нормам ГК РФ, квартира должна была перейти в собственность города Москвы как выморочное имущество. Однако в ноябре 2017 года (спустя 6 лет после смерти собственника) в Росреестре был зарегистрирован договор купли-продажи, согласно которому Иванов Б. Г. продал квартиру гражданину Максимову А. С. В феврале 2018 года Максимов А. С. перепродал недвижимость Дворядкину С. И.

По факту мошеннических действий было возбуждено уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ, Департамент городского имущества г. Москвы (далее — ДГИ) признан потерпевшим. ДГИ обратился в суд с требованиями о признании недействительными обоих договоров купли-продажи, истребовании имущества из чужого незаконного владения, выселении Дворядкина С. И. и признании права собственности города на выморочное имущество.
Дворядкин С. И., в свою очередь, предъявил встречный иск о признании его добросовестным приобретателем.

Позиции нижестоящих судов
Суды трех инстанций (Головинский районный суд г. Москвы, Московский городской суд и Второй кассационный суд общей юрисдикции) удовлетворили требования ДГИ и отказали в удовлетворении встречного иска. Основные аргументы:
Первоначальная сделка является ничтожной, поскольку на момент её совершения Иванов Б. Г. был мертв и утратил правоспособность.
Последующая сделка также недействительна как следствие ничтожности первой.
Дворядкин С. И. не может считаться добросовестным приобретателем, поскольку при должной осмотрительности мог выяснить, что квартира перепродается через непродолжительное время после приобретения, и усомниться в правомочиях продавца.
Квартира была продана по цене ниже рыночной.
Дворядкин С. И. не представил доказательств наличия у него необходимой суммы для приобретения жилья.

Правовая позиция Верховного Суда РФ
Верховный Суд РФ отменил решения нижестоящих инстанций, указав на существенные нарушения норм материального и процессуального права.
Ключевые тезисы:
Бездействие публичного собственника как правовой фактор.
С момента смерти Иванова Б. Г. (август 2011 года) до признания ДГИ потерпевшим по уголовному делу (октябрь 2021 года) город не предпринял никаких действий по выявлению, сохранению и оформлению выморочного имущества, хотя соответствующие обязанности прямо предусмотрены постановлением Правительства Москвы от 22 июля 2008 года № 639-ПП.
Создание условий для утраты имущества. Бездействие публично-правового образования как участника гражданского оборота, не оформившего в разумный срок право собственности, создало предпосылки для утраты имущества, в том числе посредством выбытия из владения в результате противоправных действий третьих лиц.
Применение позиции Конституционного Суда РФ.
Верховный Суд сослался на постановление КС РФ от 22 июня 2017 года № 16-П, согласно которому не допускается истребование выморочного имущества от добросовестного приобретателя, если публично-правовое образование не предприняло своевременных мер по его оформлению.
Необходимость оценки действий публичного собственника.
При разрешении споров о выморочном имуществе существенное значение имеет оценка действий (бездействия) публичного собственника в лице уполномоченных органов. Эти обстоятельства подлежат оценке при определении того, выбыло ли имущество из владения собственника помимо его воли или по его воле.
Неправильная оценка добросовестности приобретателя.
Суды не учли, что право собственности продавца было подтверждено сведениями ЕГРН, объявление о продаже размещалось публично через агентство недвижимости, цена соответствовала рыночной с учетом задолженности по коммунальным платежам (более 200 000 руб.), сделка оформлялась с участием риелтора. После покупки Дворядкин С. И. погасил долги и произвел ремонт, что свидетельствует о его добросовестности.

Практическое значение
Определение ВС РФ имеет важное значение для правоприменительной практики и устанавливает:
Истребование выморочного имущества от добросовестного приобретателя невозможно, если публично-правовое образование не предприняло своевременных мер по его выявлению и оформлению.
Бездействие публичного собственника может трактоваться как создание условий для выбытия имущества по его воле, а не помимо воли.
Добросовестность приобретателя должна оцениваться комплексно, с учетом всех фактических обстоятельств дела.
На публично-правовые образования возлагается обязанность разумной осмотрительности при работе с выморочным имуществом.

Данное решение укрепляет защиту прав добросовестных приобретателей и стимулирует публичных собственников к надлежащему исполнению своих обязанностей по своевременному оформлению выморочного имущества.

---

Контакты

---