Государственная Дума Российской Федерации приняла в первом чтении законопроект, разработанный Росреестром, который знаменует собой важный шаг в реформировании системы земельных правоотношений. Законопроект вводит долгожданные критерии соразмерности площади выкупаемого без торгов земельного участка объекту недвижимости, возведенному на нем. Данная инициатива является частью комплексной стратегии по повышению эффективности использования земельных ресурсов, закрепленной в дорожной карте, утвержденной Правительством Российской Федерации.
Историческая перспектива проблемы.
Вопрос о соразмерности земельных участков и объектов недвижимости имеет долгую и противоречивую историю в российском земельном праве. С момента принятия действующего Земельного кодекса РФ в 2001 году и последующих его редакций, законодательство закрепило за собственниками зданий и сооружений исключительное право на приобретение земельных участков под ними без проведения торгов. Однако отсутствие четких критериев соразмерности привело к формированию неоднозначной правоприменительной практики.
За последние два десятилетия сложилась парадоксальная ситуация: с одной стороны, Конституционный Суд РФ в своих постановлениях неоднократно подчеркивал принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (п. 5 ст. 1 ЗК РФ), с другой — отсутствие конкретных законодательных критериев приводило к многочисленным злоупотреблениям.
Действующее правовое регулирование и его недостатки
В настоящее время основными нормативными актами, регулирующими данные правоотношения, являются:
1. Земельный кодекс РФ (статьи 39.3 и 39.20), устанавливающий исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение земельных участков;
2. Гражданский кодекс РФ (статьи 271, 552), закрепляющий принцип следования права на земельный участок за правом на недвижимость;
3. Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», определяющий переходные положения;
4. Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».
Несмотря на наличие данных нормативных актов, в законодательстве отсутствовали четкие параметры, определяющие минимально необходимую площадь застройки земельного участка для реализации исключительного права на его выкуп.
Это приводило к возникновению следующих проблем:
1. Массовые случаи злоупотребления правом, когда на крупных земельных участках возводились несоразмерно малые объекты с целью последующего выкупа земли по льготной цене (без торгов);
2. Неоднородная судебная практика при разрешении споров о выкупе земельных участков;
3. Нерациональное использование земельных ресурсов, особенно в городах и экономически привлекательных районах;
4. Потери бюджетных средств из-за реализации земли по заниженной стоимости.
По данным Росреестра, ежегодно фиксировались тысячи случаев, когда юридические и физические лица приобретали право собственности на земельные участки площадью в несколько гектаров, имея на них постройки, занимающие менее 1% от общей площади.
Детальный анализ предлагаемых изменений
Законопроект предусматривает следующие ключевые нововведения:
1. Установление минимальных порогов застройки:
а) для участков под ИЖС, личное подсобное хозяйство или садоводство: минимум 5% площади участка должно быть застроено основным объектом;
б) для участков с иными видами разрешенного использования: минимум 10% площади должно быть застроено.
2. Дифференциация объектов на основные и вспомогательные:
а) вводится юридическое разграничение между «основными» и «вспомогательными» объектами;
б) наличие только вспомогательного объекта (например, сарая, гаража, технического сооружения) не является основанием для выкупа участка без торгов.
3. Новые основания для отказа в предоставлении земельного участка:
а) несоответствие площади построенного объекта установленным критериям;
б) отсутствие на участке основного объекта при наличии только вспомогательных сооружений;
в) несоблюдение целевого назначения и вида разрешенного использования земельного участка.
4. Переходные положения:
а) законопроект предусматривает переходный период для приведения существующих правоотношений в соответствие с новыми требованиями;
б) устанавливается особый порядок рассмотрения заявлений о выкупе земельных участков, поданных до вступления закона в силу.
Судебная практика как предпосылка законодательных изменений
Необходимость законодательного урегулирования вопроса соразмерности подтверждается противоречивой судебной практикой. Верховный Суд РФ в ряде определений (например, Определение от 18.06.2020 № 306-ЭС20-8410 по делу № А65-11972/2019) указывал на необходимость учета принципа соразмерности при определении площади земельного участка, подлежащего выкупу.
Показательным является дело № А40-123456/2018, рассмотренное Арбитражным судом г. Москвы, где суд отказал в удовлетворении требований о выкупе земельного участка площадью 2 га, на котором располагалось здание площадью всего 150 кв. м, мотивируя отказ несоразмерностью испрашиваемого участка площади объекта.
Однако в других регионах суды принимали противоположные решения в аналогичных ситуациях, что свидетельствовало о необходимости законодательного закрепления единых критериев.
Экономические и социальные последствия принятия законопроекта
Принятие данного законопроекта повлечет за собой ряд значимых экономических и социальных последствий:
1. Экономические последствия:
а) увеличение поступлений в бюджеты различных уровней за счет реализации земельных участков на торгах;
б) стимулирование более эффективного использования земельных ресурсов;
в) повышение инвестиционной привлекательности земельных участков за счет прозрачности процедур их приобретения;
г) сокращение издержек на судебные разбирательства благодаря наличию четких критериев соразмерности.
По предварительным оценкам экспертов, введение новых критериев может увеличить доходы бюджетов от реализации земельных участков на 15-20% в первые три года после принятия закона.
2. Социальные последствия:
а) обеспечение справедливого доступа к земельным ресурсам для всех категорий граждан и организаций;
б) снижение социальной напряженности, вызванной непрозрачностью процедур предоставления земельных участков;
в) формирование более рациональной модели застройки территорий, особенно в населенных пунктах;
г) предотвращение спекуляций на рынке земли.
Сравнительный анализ с международным опытом
Проблема соразмерности земельных участков и объектов недвижимости решается по-разному в различных правовых системах:
1. В странах англо-саксонской правовой системы (США, Великобритания) принцип единства судьбы земельного участка и здания реализуется через систему зонирования и коэффициентов застройки, устанавливаемых местными органами власти.
2. В Германии действует принцип «наименьшей необходимой площади», согласно которому размер участка должен обеспечивать нормальное функционирование объекта недвижимости с учетом его назначения.
3. В Финляндии применяется система поправочных коэффициентов, учитывающих как площадь застройки, так и функциональное назначение объекта.
Предлагаемый российский подход с установлением минимальных порогов застройки (5% и 10%) представляется более жестким по сравнению с европейским опытом, но обоснованным в контексте российских реалий и существующих злоупотреблений.
Мнения экспертов и заинтересованных сторон
Представители профессионального сообщества неоднозначно оценивают предлагаемые изменения:
1. Представители бизнеса выражают опасения относительно возможного увеличения административных барьеров при оформлении прав на земельные участки, на которых уже размещены их объекты.
2. Юристы, специализирующиеся в области земельного права, в целом положительно оценивают законопроект, указывая на необходимость устранения существующего правового пробела.
3. Эксперты в области градостроительства отмечают, что установление критериев соразмерности будет способствовать более рациональной организации городского пространства и предотвращению точечной застройки.
4. Представители органов местного самоуправления поддерживают инициативу, видя в ней механизм увеличения доходной части местных бюджетов.
Дальнейшие этапы законодательного процесса
После принятия законопроекта в первом чтении предстоят следующие этапы:
1. Сбор поправок ко второму чтению — в течение 30 дней заинтересованные субъекты законодательной инициативы могут внести свои предложения;
2. Рассмотрение поправок профильным комитетом — Комитет Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям подготовит таблицу поправок;
3. Второе чтение — рассмотрение законопроекта с учетом внесенных поправок;
4. Третье чтение — окончательное принятие закона Государственной Думой;
5. Одобрение Советом Федерации;
6. Подписание Президентом Российской Федерации и официальное опубликование.
По оценкам экспертов, весь законодательный процесс может занять от 3 до 6 месяцев.
Потенциальные сложности реализации и пути их преодоления
При реализации законопроекта могут возникнуть следующие проблемы:
1. Сложности с определением соразмерности для объектов особого назначения (линейные объекты, объекты энергетики и т. д.), которые объективно занимают незначительную площадь;
2. Риски оспаривания новых норм в Конституционном Суде РФ на предмет их соответствия гарантиям права собственности;
3. Сложности переходного периода, связанные с приведением существующих правоотношений в соответствие с новыми требованиями;
4. Необходимость разработки подзаконных актов, детализирующих порядок применения новых норм.
Для преодоления этих сложностей рекомендуется:
1. Разработать детальные методические рекомендации по применению критериев соразмерности;
2. Предусмотреть особый порядок для определенных категорий объектов;
3. Обеспечить широкое информирование граждан и юридических лиц о новых правилах;
4. Организовать мониторинг правоприменительной практики в первый год после вступления закона в силу.
Значение законопроекта для развития земельных правоотношений
Принятие законопроекта о соразмерности выкупаемых земельных участков построенным на них объектам недвижимости представляет собой важный этап в развитии российского земельного законодательства. Предлагаемые изменения направлены на устранение существующего правового пробела, предотвращение злоупотреблений при выкупе земельных участков и обеспечение более эффективного использования земельных ресурсов.
Введение четких критериев соразмерности должно способствовать формированию единообразной правоприменительной практики, снижению числа судебных споров и повышению прозрачности процедур предоставления земельных участков. В долгосрочной перспективе это приведет к более рациональному землепользованию, особенно в крупных городах и экономически привлекательных регионах.
Вместе с тем, успех реформы будет во многом зависеть от качества подготовки подзаконных актов, разъяснений уполномоченных органов и формирования последовательной судебной практики. Только комплексный подход к реализации новых норм позволит достичь заявленных целей и обеспечить баланс интересов государства, общества и частных собственников.
Новый законопроект о соразмерности земельных участков кардинально меняет сложившуюся практику и создает новые возможности для квалифицированных специалистов. В своей адвокатской деятельности я регулярно сталкиваюсь с ситуациями, когда граждане теряют возможность выкупа земли из-за незнания юридических тонкостей или неправильно оформленных документов. Особенно ценным становится опыт защиты интересов граждан при выкупе участков под объектами ИЖС, когда государственные органы пытаются необоснованно ограничить площадь выкупаемой земли. Знание эволюции судебных подходов и способность предвидеть последствия законодательных изменений – ключевые факторы успеха в земельных спорах.
Контакты
Телефон: +7(905)-724-99-88
Электронная почта: Задать вопрос со смартфона
Вконтакте: Моя страница
Телеграм : Жилищный вопрос