Сравнение 3-х полисов страхования титула: почему «гарантия» Сбербанка (Домклик) может не сработать

Наши доверители собрались покупать квартиру у одинокой женщины 59 лет.
Все документы были в порядке, но нас волновал вопрос утраты собственности в том случае, если продавец заявит, что совершила сделку, не понимая, что он делает, а именно под влиянием мошенников. Продавец принесла, конечно, справки из Психоневрологического и наркологического диспансеров, о том, что не стоит на учете.
А также прошла освидетельствование в этих диспансерах с вердиктом «здоров», и сделку мы снимали на видео. В обычных обстоятельствах этого было бы достаточно, чтобы доказать ее дееспособность на момент сделки. Но в случаях, когда продавец действует под влиянием мошенников, экспертизы все равно признают таких людей действующими «с пороком воли» и квартиры отбирают. Никакие предосторожности не помогают, поэтому возник вопрос страхования титула.
Поскольку сделка была ипотечная через Сбербанк, рассмотрели услугу Сбербанка (Домклик) «сделка с гарантией» и заказали ее. Стоимость- 59 000, плюс, если заказываешь такую услугу, дают скидку 0,3%.
Сбербанк проверяет недвижимость (очень поверхностно) и выдает правовое заключение и сертификат, являющийся собственно неким страховым полисом.
По сертификату Домклик (Сбербанк) выплачивается возмещение в размере стоимости квартиры в следующих случаях:
Полная или частичная утрата собственником имущества на основании вступившего в законную силу решения суда, принятого в связи с:
1. Нарушением законодательства РФ при предыдущих сделках с Объектом недвижимости;
2. Наличием недействительных правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности
3. Продажей Объекта недвижимости, запрещенного к передаче в частную собственность;
4. Признанием сделки недействительной, совершенной неуполномоченным лицом, либо лицом с превышением имеющихся у него полномочий;
5. Переводом прав и обязанностей по договору купли-продажи (мены) в связи с нарушением преимущественного права покупки;
6. Применением последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства;
7. Истребованием имущества из чужого незаконного владения у добросовестного приобретателя, если оно выбыло из владения собственника по основаниям, предусмотренным выше.
8. И множество других оснований, в том числе иски наследников. Но главное, что нас интересовало и что является страховым случаем-
9. Признание сделки недействительной, совершенной несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда наличие такого согласия требуется в соответствии с законодательством РФ;
10. Признание сделки недействительной, совершенной без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности;
11. Признание сделки недействительной, совершенной гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими;
12. Признание сделки недействительной, совершенной под влиянием существенного заблуждения;
13. Признание сделки недействительной, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств;
Интересующие нас основания утраты собственности также страхуются этим сертификатом.

В каких случаях возмещение не выплатят?
Если имущество заберут в процессе банкротства или исполнительного производства.
Если имущество изымает государство в соответствии с законом (тогда государство и платит компенсацию).
Мы стали искать подводные камни и нашли их.
Компенсация не платится, если произошла утрата собственником имущества, в отношении которого выдан Сертификат, на основании вступившего в законную силу решения суда, которым предусмотрена двухсторонняя реституция в отношении Объекта недвижимости.
То есть если квартиру у вас изымут, но обяжут продавца вернуть вам деньги, страховку вы не получите, несмотря на то что продавец деньги не вернет никогда, т.к. у него их нет.
При этом вы обязаны привлечь Домклик к участию в деле, то есть они будут от вашего имени настаивать на реституции. Причем она в таких делах обычно назначается.

Вывод- страхование Сбербанк-Домклик скорее всего не поможет.

Также рассмотрели услуги «Альфа-страхования».
Условия в целом сходные.
Вы получаете возмещение, если лишитесь квартиры в результате признания возмездной сделки недействительной на основании вступившего в законную силу решения суда вынесенного по основаниям (опасностям), предусмотренным действующим законодательством, в том числе:
признания сделки недействительной из-за совершения ее гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (не может понимать значения своих действий и руководить ими) или совершения ее гражданином, ограниченным судом в дееспособности, без согласия попечителя;
признания сделки недействительной из-за совершения ее гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими в момент ее совершения (нервное потрясение, психическое расстройство или иное заболевание, физическая травма и т.д.);
признания сделки недействительной, совершенной под влиянием существенного заблуждения, или совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или стечения тяжелых (неблагоприятных) обстоятельств (кабальная сделка).
истребования у Страхователя (Собственника), признанного добросовестным приобретателем, возмездно приобретенного им недвижимого имущества собственником этого недвижимого имущества, если оно выбыло из владения последнего либо лица, которому оно передано собственником во владение, помимо их воли (утеряно, похищено и т.д.).

Не возмещается ущерб, если квартира изъята государством в соответствии с законом, а также если покупатель признан недобросовестным (сам обманул продавца и т.д.) либо заведомо знал о недействительности сделки (видел, что продавец пьян, но все равно купил квартиру) и подобные случаи.
А также не возмещается ретроспективное покрытие, то есть возникновение события до заключения договора страхования, а последствий его (страхового случая) — в период действия договора. И тут непонятно, что является моментом возникновения события- предьявление к вам иска или момент, когда мошенники связались с продавцом (а это может быть за месяц до вашей сделки).

Вывод- полис Альфа-страхования лучше, чем у Сбербанка.

Мы также рассмотрели полис Ренессанс-страхования.
Ущерб возмещается в результате прекращения права вследствие удовлетворения судом виндикационного иска или вступившего в законную силу решения суда о признании сделки недействительной по следующим основаниям (в том числе):
недееспособность, ограниченная дееспособность физических лиц — бывших собственников недвижимого имущества либо совершение сделки бывшим собственником — гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими;
признание сделки недействительной, совершенной под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению (под заблуждением понимается ситуация, при которой участник сделки (за исключением Страхователя) помимо своей воли и воли другого участника сделки составляет себе неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался);
признание сделки недействительной, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны (за исключением Страхователя) с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств

Датой наступления страхового события считается дата принятия судом к производству искового заявления, приведшего к прекращению (права собственности Страхователя на застрахованное имущество.

Вывод: для наших целей лучше всего страховать титул (утрату права собственности) в компании Ренессанс-страхование, затем идет Альфа-страхование и практически нет смысла обращаться в Сбербанк.

---

Контакты