Рынок недвижимости в России продолжает оставаться привлекательным полем для мошенников. Статистика неумолима: в 2023 году зафиксировано свыше 6800 случаев мошенничества с недвижимостью, из которых более 4000 – в крупном или особо крупном размере.
В 2024 году это число составило 6553. Общая картина по мошенничеству также вызывает тревогу: за первые девять месяцев 2024 года зарегистрировано более 353 тысяч преступлений такого характера, что на 25,6% больше, чем за аналогичный период 2023 года. Киберпреступность в целом также остается на высоком уровне: в 2023 году от нее пострадало 448,5 тысяч граждан, а в 2024 – 448,9 тысяч.
Злоумышленники постоянно изобретают новые схемы: от операций с «проблемным» жильем и подделки документов до использования фальшивых электронных подписей и фишинговых сайтов застройщиков. В ответ на эти вызовы законодатели готовят и уже вводят в действие ряд важных изменений, призванных укрепить защиту прав собственников и повысить прозрачность сделок.
Рассмотрим ключевые нововведения 2025 года
Прозрачные расчеты: Запрет наличных и его влияние на сделки
Одной из самых обсуждаемых инициатив является предлагаемый запрет на использование наличных денежных средств при сделках купли-продажи жилья на сумму свыше 1 миллиона рублей. Ожидается, что соответствующий закон может быть принят до конца 2025 года.
Почему это важно?
Повышение прозрачности: Перевод расчетов в безналичную форму делает их отслеживаемыми для государства и снижает риски для покупателя. Как отметил Александр Попов, глава Союза участников рынка недвижимости, расчеты наличными «крайне небезопасны для покупателя, поскольку не оставляют доказательств уплаченной суммы».
● Борьба с «серыми схемами»: Запрет затруднит использование средств неустановленного происхождения и легализацию преступных доходов через сделки с недвижимостью.
● Защита покупателя: Безналичные расчеты, например, через аккредитивы или эскроу-счета, обеспечивают четкий финансовый след и большую безопасность.
● Мировая практика: Многие страны уже ограничили или запретили крупные наличные расчеты, и Россия следует этому тренду.
Сейчас, по оценкам, около 10-15% сделок с недвижимостью между физическими лицами проводятся наличными. Хотя переход на безналичные расчеты потребует адаптации от части рынка, эксперты полагают, что нововведение «практически не отразится на спросе на недвижимость». Основная цель – не просто борьба с мошенничеством, но и усиление финансового мониторинга и налогового контроля, так как безналичные операции легче отследить.
Время на раздумье: «Период охлаждения» для сделок с недвижимостью
Депутаты Государственной Думы выступили с предложением ввести так называемый «период охлаждения» для сделок с недвижимостью. Идея заключается в том, чтобы предоставить сторонам, особенно продавцу, определенное время на обдумывание и возможный отказ от сделки уже после ее предварительного согласования. Это должно защитить граждан от мошенников, которые часто используют психологическое давление, убеждая жертв быстро продать жилье и перевести деньги.
Эта инициатива отличается от уже существующих «периодов охлаждения» для потребительских кредитов и страхования. Например, с 1 сентября 2025 года выдача потребительских кредитов на сумму свыше 200 тыс. рублей будет производиться не ранее чем через 48 часов после подписания договора (согласно законопроекту № 804702-8). Для сделок с недвижимостью конкретные механизмы и сроки «периода охлаждения» пока находятся на стадии обсуждения. Важно не путать эту инициативу с законопроектом № 802838-8 о применении единой биометрической системы при сделках, который вступит в силу с 1 июля 2026 года и касается верификации личности.
Внедрение «периода охлаждения» для недвижимости сопряжено с определенными сложностями из-за комплексности таких сделок, вовлечения множества сторон и значительных финансовых обязательств. Необходимо четко определить момент начала этого периода и последствия отказа.
Нотариальный заслон: Обязательное удостоверение дарения недвижимости
С 13 января 2025 года все договоры дарения недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Это изменение введено Федеральным законом от 13 декабря 2024 года.
Ключевые аспекты нововведения:
● Защита уязвимых дарителей: Мера направлена на борьбу с мошенничеством, когда пожилых или иных уязвимых граждан обманом или под давлением принуждают дарить свою недвижимость. Аналитика показывает рост числа мошеннических схем с использованием договоров дарения (от 66% до 152% по разным видам таких схем с 2019 по 2024 год).
● Роль нотариуса: Нотариус обязан проверить личности и дееспособность сторон, убедиться в том, что даритель понимает последствия своих действий и действует добровольно. После удостоверения сделки нотариус сам направляет документы в Росреестр в электронном виде, и регистрация права происходит в течение 24 часов].
● Предотвращение подделок и принуждения: Личное присутствие сторон у нотариуса затрудняет использование поддельных документов и скрытое давление на дарителя
● Стоимость: Федеральный тариф за удостоверение составляет 0,5% от суммы договора (кадастровой стоимости), но не более 20 000 рублей, плюс региональный тариф .
Эксперты отмечают, что эти расходы несоизмеримо малы по сравнению с потенциальными потерями от мошенничества. Госпошлина за регистрацию в Росреестре также взимается.
Это изменение – важный шаг, однако мошенники могут адаптироваться, переключаясь на другие виды сделок или пытаясь манипулировать жертвами до визита к нотариусу.
Крепость Реестра: Усиление контроля при регистрации прав
С 1 марта 2025 года расширяется перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав на недвижимость. Одним из таких новых оснований является отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведений о точном местоположении границ земельного участка, являющегося предметом сделки (за исключением сервитутов). Это направлено на повышение точности данных в ЕГРН и предотвращение споров и мошенничества, связанных с неопределенностью границ объектов.
Кроме того, с 1 марта 2025 года организации в основном переходят на подачу заявлений на регистрацию в электронной форме, хотя для некоторых (например, ТСЖ, ЖСК) предусмотрен переходный период до 1 января 2026 года для бумажных документов.
Важно помнить о существующих мерах защиты: Собственник может подать в Росреестр заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без его личного участия. Такая запись в ЕГРН блокирует любые сделки, даже при наличии нотариально удостоверенной доверенности, если собственник не присутствует лично. Форма заявления утверждена Приказом Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 г. № 920.
Ответственность банков и безопасность финансов: новые рубежи защиты
Финансовый сектор также усиливает меры по борьбе с мошенничеством, что косвенно влияет и на безопасность сделок с недвижимостью.
● Возврат похищенных средств банками: Федеральный закон от 24 июля 2023 г. № 369-ФЗ (вступил в силу в 2024 году, отдельные положения с 25 июля 2024 г. или 25 мая 2024 г.) обязывает банки возвращать клиентам денежные средства, переведенные мошенникам, при определенных условиях. Это происходит, если банк допустил перевод на известный мошеннический счет из базы ЦБ или не провел должные антифрод-проверки и уведомления клиента. Банки также обязаны замораживать подозрительные переводы на срок до двух дней и уведомлять клиента.
● «Период охлаждения» по потребительским кредитам: Как уже упоминалось, с 1 сентября 2025 года по кредитам свыше 200 тыс. рублей средства будут выдаваться не ранее чем через 48 часов после подписания договора (Закон № 804702-8). Это важно, так как мошенники часто вынуждают жертв брать кредиты.
● Запрет на использование иностранных мессенджеров: С 1 июня 2025 года банкам и другим финансовым организациям запрещается использовать иностранные мессенджеры (из перечня Роскомнадзора) для передачи платежных документов или персональных данных клиентов (согласно Федеральному закону от 01.04.2025 N 41-ФЗ).
Эти меры возлагают на финансовые учреждения большую ответственность за предотвращение мошенничества, стимулируя их улучшать антифрод-системы.
Навигатор по новым правилам: Как защитить себя и свою недвижимость
Новые законы создают более прочную основу для защиты от мошенников, но бдительность и информированность остаются ключевыми факторами безопасности.
Потенциальные сложности и вызовы:
● Адаптация мошенников: Преступники будут искать новые лазейки и методы обхода защиты.
● Эффективность правоприменения: Успех законов зависит от их строгого исполнения всеми участниками: нотариусами, Росреестром, банками.
● Информированность граждан: Людям необходимо знать о новых правилах и своих правах. Официальные источники, такие как ГИС ЖКХ, mos.ru или Госуслуги, помогут проверить информацию.
● Цифровые риски: Мошенники активно используют цифровые технологии, создавая поддельные сайты или получая доступ к электронным подписям. Важно обеспечить цифровую грамотность населения.
Возможные непреднамеренные последствия:
● Рост издержек и сроков: Нотариальное удостоверение, дополнительные проверки могут увеличить стоимость и время проведения сделок. Госпошлины за регистрацию также выросли с 1 января 2025 года.
● Адаптация рынка: Переход на безналичные расчеты потребует времени для некоторых участников рынка.
Рекомендации для граждан
1. Используйте безналичные расчеты: При сделках свыше 1 млн рублей готовьтесь к безналичной оплате. Аккредитивы и эскроу-счета – надежные инструменты.
2. Тщательно проверяйте все документы и информацию:
а) Запрашивайте выписки из ЕГРН для проверки объекта недвижимости (помните, что без согласия собственника доступ к некоторым данным ограничен).
б) Настаивайте на указании реальной цены в договоре.
в) Остерегайтесь продавцов, которые торопят сделку или предлагают необоснованно большие скидки.
3. Будьте в курсе новых мер защиты: Знайте о своих правах, включая возможный «период охлаждения» и правила возврата средств банками.
4. Опасайтесь цифровых ловушек:
а) Не переходите по подозрительным ссылкам и не сообщайте личные данные неизвестным.
б) Если вам звонят якобы из банка, положите трубку и перезвоните в банк сами по официальному номеру.
5. Обеспечьте личный контроль:
а) Рассмотрите возможность подачи в Росреестр заявления о запрете сделок без вашего личного участия. Это серьезный барьер для мошенников, даже если у них есть поддельная доверенность.
б)○ При использовании доверенности тщательно проверяйте ее подлинность, например, через сервис проверки на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Рекомендации для специалистов по недвижимости
● Постоянно обновляйте знания о законодательных изменениях.
● Информируйте клиентов о новых правилах, их правах и рисках.
● Усиливайте процедуры проверки документов, личности клиентов и истории объектов.
Борьба с мошенничеством – это непрерывный процесс.
Законодательные изменения 2025 года являются важным шагом на пути к созданию более безопасного рынка недвижимости в России.
Новые законы пытаются охватить как традиционные, так и цифровые угрозы, формируя комплексную систему защиты.
Однако успех этих мер будет зависеть не только от их формального принятия, но и от эффективного правоприменения, повышения финансовой и правовой грамотности населения, а также личной осмотрительности каждого участника сделок.
Контакты
Телефон: +7(905)-724-99-88
Электронная почта: Задать вопрос со смартфона
Вконтакте: Моя страница
Телеграм : Жилищный вопрос