Сделка с нотариусом и психиатром отменена судом. Как покупатель потерял квартиру за 23 миллиона рублей

Рассмотрим очередное дело по возврату квартиры.

Что случилось?
Кондрашова продала квартиру Полевому за 23 миллиона рублей. Сделка была удостоверена нотариусом. После получения денег и перехода к Полевому права собственности Кондрашова отказалась освобождать квартиру и обратилась в полицию с заявлением о мошенничестве со стороны неустановленных лиц. Указала, что под предлогом предотвращения хищения денежных средств и противоправных мошеннических действий с банковским счетом неустановленные лица завладели денежными средствами Кондрашовой Л.А. Постановлением возбуждено уголовное дело в отношении неустановленных лиц по ч. 4 ст. 159 УК РФ.

Что было дальше?
Кондрашова Л.А. обратилась в суд с иском, в котором просила признать договора купли-продажи между ней и Полевым недействительным, вернуть ей квартиру.
Полевой обратился в суд со встречным иском. В обоснование доводов встречного искового заявления покупатель указывал на то, что при совершении договора продажи недвижимости он проверил сведения ЕГРН в отношении приобретаемого объекта недвижимости, а также проверил дееспособность продавца Кондрашовой Л.А., которая на учете в психоневрологическом диспансере не состояла, перед подписанием договора купли-продажи была освидетельствована врачом-психиатром.
Указанный психиатр был допрошен в судебном заседании, где пояснил, что давно знает и риэлтора и нотариуса, удостоверившего сделку, так как периодически с ними работает. Кроме того, пояснил суду, что мотивы Кондрашовой Л.А. показались ему непродуманными, странными и он пытался переубедить Кондрашову Л.А., также сложилось впечатление, что цена квартиры ниже диапазона рынка. При этом психиатр, как врач не уточнил у Кондрашовой Л.А. о наличии у нее заболеваний, которые в свою очередь могли влиять на ее психическое и психологическое состояние.
Вместе с тем, врач-психиатр дал свое заключение о том, что противопоказаний к участию в сделке с недвижимостью не будет при условии приобретения альтернативного жилья.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, в судебном заседании судом допрошена в качестве свидетеля и нотариус, которая пояснила, что сомневалась, понимает ли Кондрашова Л.А. последствия проводимой сделки, пыталась ее переубедить вместе с психиатром, также пояснила, что она (нотариус) волновалась и хотела защитить Кондрашову Л.А., хотела взять ее измором.
Несмотря на вышеприведенные обстоятельства, сделка по продаже квартиры была удостоверена нотариусом, за что нотариус, конечно, не постеснялась получить свою оплату.
Кондрашова Л.А. пояснила суду, что она полагала, что сделка по купли-продаже квартиры была мнимой, совершенной с целью сохранения квартиры и передачи денежных средств, полученных от продажи квартиры от Полевого Д.И. на хранение для выкупа квартиры. Однако намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. Сделка купли-продажи квартиры соответствовала воле Полевого Д.И., он был уверен что покупает квартиру у Кондрашовой Л.А., а она ее продает по своему личному желанию, именно в этом Кондрашова Л.А. убеждала всех кто присутствовал на сделке. Согласно условиям, указанным в договоре купли-продажи, а также действий продавца направленных исключительно на отчуждение своего имущества Полевому Д.И. не было известно, что Кондрашова Л.А. находясь под влиянием обмана со стороны мошенников.

Что решил Хамовнический суд?
Суд первой инстанции в признании сделки недействительной отказал в связи со следующим:
Из объяснений Кондрашовой Л.А. следует, что при заключении договора купли-продажи 19.07.2023 г. она понимала как предмет, так и природу совершаемой сделки. В беседах с риэлтором, покупателем, врачом-психиатром и нотариусом, она выражала желание продать спорную квартиру и купить более дешевое жилье, переехать жить в более теплое место и жить на разницу, полученную от продажи квартиры; о своих личных мотивах совершения сделки по отчуждению имущества истец не сообщила, также как и телефонных звонках неустановленных лиц, уговорах мошенников о продаже квартиры. Утверждения Кондрашовой Л.А., о том, что покупатель действовал недобросовестно и должен был понять, что она не хочет продавать квартиру, не основаны на каких-либо доказательствах. Кондрашова Л.А. совершила череду последовательных и логичных действий, свидетельствующих о явном намерении продать квартиру. Так, Кондрашова Л.А. самостоятельно снялась с регистрационного учета по адресу квартиры. Перед этим сняла запрет на регистрацию сделок, сама пришла для регистрации сделки. Покупателя Полевого нельзя признать недобросовестным приобретателем квартиры. По мнению суда, он никак не мог узнать, что Кондрашова Л.А. продавала квартиру думая, что таким образом спасает ее от мошенников, так как ее право собственности подтверждалось сведениями из ЕГРН, а сделка происходила с участием нотариуса и психиатра, и при этом сама Кондрашова Л.А. при совершении сделки со своей стороны убеждала всех присутствующих, что добровольно хочет продать квартиру, логически поясняла причину продажи жилья и настаивала на сделке.

Чем закончились споры?
Такое решение суда не устроило Кондрашову и она обжаловала его в суде второй инстанции. И на этот раз ей повезло. Московский городской суд встал на сторону «обманутой бабушки» и признал сделку недействительной, обязав Кондрашову возвратить ему денежные средства.
Второй кассационный суд оставил последнее постановление в силе.
Жалоба покупателя в Верховный суд РФ не имела результата.

Вернет ли Кондрашова 23 миллиона рублей? Сомнительно.

Какой можно сделать вывод?
Ни нотариус, ни психиатр не защитят в споре с обманутой бабушкой. Надеемся, что законодателями будет принято правовое регулирование, защищающее честных покупателей.

---

Контакты