Сделка под влиянием обмана: почему кассация поддержала покупателя в споре с жертвой телефонных аферистов

Еще одно интереснейшее дело о квартире и мошенниках.

Действие первое.
Гражданка Иванова продала квартиру гражданке Цитлидзе, которая для этого взяла кредит в Сбербанке. После регистрации договора и получения денег Иванова отказалась передать квартиру и подписать акт приема-передачи.
Покупательница обратилась в суд с требованием об обязании передать имущество и выселении
Иванова предъявила встречный иск о признании сделки недействительной. Суду она сообщила, что при заключении договора купли-продажи действовала по указанию мошенников, которые сообщили, что с ее счета осуществлена попытка перевода денег гражданину Украины, за это предусмотрена уголовная ответственность за измену Родине, а также оформлена доверенность на продажу ее квартиры, в целях поимки преступников и сохранения квартиры, необходимо сотрудничать с сотрудниками ФСБ, Центробанка, по указанию мошенников она перевела собственные, кредитные средства на указанные мошенниками счета, продала квартиру, а деньги от продажи квартиры также перевела по указанию мошенников на счета неизвестных ей лиц.
При этом мошенники были найдены и осуждены приговорами Бабушкинского районного суда г. Москвы от 19.12.2023 в отношении Костроминой Л.Н. и от 11.12.2023 в отношении Конникова О.И., за совершение преступления в отношении Ивановой Н.А., предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.
С указанных лиц в пользу Ивановой Н.А. взыскано 11 960 000 руб. в счет имущественного вреда, причиненного преступлением, присуждена компенсация морального вреда.
По делу была проведена экспертиза, которая не обнаружила у Ивановой каких-либо психических расстройств, препятствующих сделке.
Бабушкинский районный суд, рассмотрев дело № 02-0115/2024 посчитал, что заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной. Кроме того, в пользу Ивановой взысканы денежные средства с преступников.
В итоге Ивановой отказано в иске о признании сделки недействительной, требования Цитлидзе удовлетворены.

Действие второе.
Иванова обратилась с апелляционной жалобой в Московский городской суд. В этом ее поддержал прокурор. Коллегия суда, рассмотрев дело № 33-23048/2025, посчитала, что суд первой инстанции допустил ошибку, нарушив нормы материального и процессуального права. Суд указал на то, что сделка совершена под влиянием обмана, заблуждения, помимо воли Ивановой, а также применил нормы об изъятии имущества из чужого незаконного владения (ст. 302 ГК РФ). Приговоры в отношении мошенников доказывают обман и заблуждение Ивановой. В результате суд полностью отменил решение первой инстанции и вернул квартиру в собственность Ивановой, при этом не разрешив судьбу денежных средств, которые Иванова получила от покупателя Цитлидзе.

Действие третье.
Покупатель подала кассационную жалобу, не понимая, почему она должна лишаться квартиры, за которую честно заплатила деньги и между прочим продолжает платить кредит банку. Определением по делу № 8Г-25915/2025 (88-24284/2025) от 14 октября 2025 г. кассационный суд отменил постановление Московского городского суда, посчитав его незаконным.
Ошибки, которые допустил суд второй инстанции:
Суд сослался на нормы ст. 178 ГК РФ (заблуждение) и ст. 179 ГК РФ (обман), не указав, какую именно из данных норм следует применять и почему.
Не доказано, что покупатель Цитлидзе знала об обмане со стороны третьих лиц или о заблуждении продавца Ивановой.
Суд применил статью 302 ГК РФ, хотя она тут неприменима.
Суд не применил двустороннюю реституцию, то есть не обязал Иванову возвратить покупательнице деньги.
Кроме того, указав, что оспариваемая сделка совершена Ивановой помимо ее воли, суд апелляционной инстанции не дал должной оценки доводам другой стороны сделки – Цитлидзе, которая указывала на то, что Иванова совершила целый ряд целенаправленных действий: посетила врача-психиатра, предоставила от него справку о возможности совершать сделки, подписала договор купли-продажи, получила денежные средства, подала заявление в Росреестр, снялась с регистрационного учета, таким образом, ее воля была выражена формально безупречно, только после заключения сделки Иванова, сняв денежные средства со своего счета, передала их мошенникам.
При этом согласно заключению проведенной по делу комплексной амбулаторной психолого-психиатрической экспертизы на момент подписания договора купли-продажи квартиры у Ивановой не было признаков нарушенного сознания, нарушения критических и прогностических функций, которые лишали бы ее способности отдавать отчет своим действиям и руководить ими.

В результате постановление Московского городского суда отменено и дело направлено на новое рассмотрение.

---

Контакты