Рынок недвижимости в Российской Федерации традиционно является одной из наиболее значимых сфер гражданского оборота и, к сожалению, привлекательной областью для мошеннических действий. В системе защиты участников сделок с недвижимостью особое место занимает институт нотариата, чья роль в последние годы претерпела значительные изменения.
Деятельность нотариусов в Российской Федерации регламентируется «Основами законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) и рядом федеральных законов, включая Гражданский кодекс РФ. Согласно статье 1 Основ, нотариат призван обеспечивать защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения нотариусами предусмотренных законодательством нотариальных действий от имени Российской Федерации.
Ключевыми характеристиками правового статуса нотариуса являются:
Публично-правовой характер деятельности, при котором нотариус действует от имени государства
Независимость нотариуса при осуществлении профессиональной деятельности
Имущественная ответственность за причиненный ущерб
Обязательное страхование профессиональной деятельности
Членство в нотариальной палате
Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: обязательные и факультативные случаи
Законодательство РФ предусматривает как обязательное, так и добровольное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.
Обязательному нотариальному удостоверению, согласно статье 42, статье 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ и иным нормативным актам, подлежат:
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.
Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки или доверительного управления.
Сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину.
Соглашения о разделе общего имущества супругов.
Брачные договоры.
Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением.
Для остальных сделок с недвижимостью нотариальное удостоверение является добровольным и осуществляется по желанию сторон.
Механизмы предотвращения мошенничества с недвижимостью, применяемые нотариусом
Нотариус обладает рядом инструментов, направленных на предотвращение мошеннических действий при совершении сделок с недвижимостью:
1. Проверка правоспособности и дееспособности участников сделки
Нотариус обязан удостовериться в дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, участвующих в сделке. Для этого используются следующие методы:
Проверка документов, удостоверяющих личность
Оценка адекватности восприятия происходящего участниками сделки
Проверка учредительных документов юридических лиц
Проверка полномочий представителей
2. Проверка принадлежности имущества и наличия обременений
Нотариус обязан проверить принадлежность отчуждаемого имущества лицу, его отчуждающему, а также наличие обременений, запретов, арестов. Для этого с 2018 года нотариусы имеют прямой доступ к ЕГРН и могут получать выписки в электронной форме.
3. Разъяснение правовых последствий сделки
В соответствии со статьей 54 Основ, нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
4. Единая информационная система нотариата (ЕИС)
С 2018 года все нотариальные действия регистрируются в ЕИС, что позволяет:
Проверить подлинность нотариально удостоверенных документов.
Получить информацию о действительности доверенностей.
Проверить факт наличия или отсутствия завещаний.
Предотвратить совершение множественных сделок с одним объектом недвижимости.
5. Электронное взаимодействие с Росреестром.
Нотариусы обязаны подавать документы на государственную регистрацию прав в электронной форме в день удостоверения сделки, что:
Сокращает сроки регистрации (до 1 дня).
Исключает риск подачи поддельных документов.
Минимизирует человеческий фактор.
Нотариус как «гарант»: реальные гарантии или формальность?
1. Аргументы в пользу эффективности нотариальной защиты
Имущественная ответственность.
Нотариус несет полную имущественную ответственность за ущерб, причиненный по его вине. Согласно статье 17 Основ, нотариус обязан заключить договор страхования гражданской ответственности нотариуса при осуществлении им нотариальной деятельности.
Компенсационный фонд.
Компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты является дополнительной гарантией возмещения ущерба в случае, если страховой суммы недостаточно.
Архивное хранение документов.
Нотариус обязан хранить документы, связанные с удостоверенными сделками, что обеспечивает возможность восстановления документов при необходимости.
Профессиональная подготовка.
Нотариусы имеют высшее юридическое образование, проходят стажировку и сдают квалификационный экзамен, что обеспечивает высокий уровень правовой экспертизы документов.
Статистика оспаривания.
По данным Федеральной нотариальной палаты, процент успешно оспоренных нотариально удостоверенных сделок значительно ниже, чем сделок в простой письменной форме.
2. Аргументы против эффективности нотариальной защиты
Формальный подход к проверке.
Некоторые нотариусы ограничиваются формальной проверкой документов, не вникая в суть правоотношений сторон.
Ограниченные возможности для выявления подделок.
Нотариусы не имеют специальных технических средств для выявления поддельных документов высокого качества.
Отсутствие единой методики проверки дееспособности.
Нотариусы не обладают медицинскими знаниями для выявления психических расстройств или иных состояний, влияющих на дееспособность.
Высокая стоимость услуг.
Нотариальные тарифы, особенно для сделок с высокой стоимостью недвижимости, могут быть обременительными для граждан.
Бюрократизация процесса.
Нотариальное удостоверение сделки удлиняет процесс оформления и увеличивает количество необходимых документов.
Судебная практика по оспариванию нотариально удостоверенных сделок с недвижимостью
Судебная практика демонстрирует двоякую картину:
Повышенная доказательственная сила.
Нотариально удостоверенные документы имеют повышенную доказательственную силу в суде (статья 61 ГПК РФ). Суды, как правило, признают презумпцию законности нотариально удостоверенного акта.
Ошибки нотариусов как основание для оспаривания.
Согласно Определению Верховного Суда РФ от 15.06.2020 N 18-КГ20-26, нарушение нотариусом порядка удостоверения сделки может служить основанием для ее признания недействительной.
Ответственность за недействительность сделки.
По данным из судебной практики (Определение Верховного Суда РФ от 17.08.2021 N 5-КГ21-84-К2), нотариус может быть признан ответственным за ущерб, причиненный в результате удостоверения сделки с пороками, которые он должен был выявить.
За последние годы был принят ряд законодательных изменений, направленных на усиление роли нотариуса в предотвращении мошенничества:
Цифровизация нотариата.
Федеральный закон от 27.12.2019 N 480-ФЗ ввел возможность совершения нотариальных действий удаленно, что усилило роль электронного документооборота и позволило создать дополнительные механизмы проверки.
Машиночитаемая маркировка.
С 29.12.2020 все нотариальные документы снабжаются машиночитаемой маркировкой, что позволяет проверить их подлинность с помощью мобильного приложения.
Расширение доступа к информационным ресурсам.
Нотариусы получили доступ к дополнительным базам данных государственных органов для проверки сведений.
Депозитарные счета нотариусов.
Федеральный закон от 26.07.2019 N 197-ФЗ расширил возможности использования депозитарных счетов нотариусов для расчетов по сделкам с недвижимостью, что снижает риски мошенничества при передаче денежных средств.
Анализ российского законодательства и правоприменительной практики позволяет сделать вывод о том, что роль нотариуса в предотвращении мошенничества с недвижимостью является значимой, но не абсолютной.
С одной стороны, нотариальное удостоверение сделок создает дополнительные гарантии их законности через проверку правоспособности участников, правоустанавливающих документов, разъяснение правовых последствий, а также через механизм имущественной ответственности нотариуса.
С другой стороны, существующая практика демонстрирует, что даже нотариальное удостоверение не является панацеей от мошеннических действий. Нотариус не всегда может выявить высококачественные подделки документов или определить скрытые пороки воли участников сделки.
Оптимальным подходом представляется дальнейшее развитие института нотариата путем:
Расширения доступа нотариусов к государственным информационным ресурсам.
Совершенствования методик проверки подлинности документов и дееспособности лиц.
Балансирования между автоматизацией процессов и сохранением принципа «живого» участия нотариуса в сделке.
Дифференцированного подхода к обязательному нотариальному удостоверению в зависимости от категории сделки и статуса ее участников.
Создания механизмов ценового регулирования для обеспечения доступности нотариальных услуг.
Таким образом, нотариус в современной российской правовой системе является важным, но не единственным элементом механизма защиты от мошенничества с недвижимостью. Наибольшую эффективность демонстрирует комплексный подход, сочетающий нотариальные процедуры с государственной регистрацией прав и развитием цифровых
Контакты
Телефон: +7(905)-724-99-88
Электронная почта: Задать вопрос со смартфона
Вконтакте: Моя страница
Телеграм : Жилищный вопрос