Раздел садового дома запрещён с 01.09.2025. Что ФЗ-353 даёт председателю СНТ

В садоводческих товариществах Подмосковья сложилась практика, которая доставляла председателям немало головной боли. Один садовый дом площадью 100 кв. м делился на восемь «самостоятельных» объектов, каждый регистрировался отдельно, на каждый оформлялась новая «доля». В итоге в СНТ появлялись восемь человек вместо одного. Платить взносы никто из них особо не торопился: каждый ссылался на других совладельцев.
С 1 сентября 2025 года эта схема стала юридически невозможной. Федеральный закон от 31 июля 2025 года № 353-ФЗ ввёл в ФЗ-217 два прямых запрета. Один закрывает раздел домов и хозпостроек на садовых участках. Второй запрещает продавать участок без строений, которые на нём стоят.
Разберём, что конкретно запрещено, что по-прежнему разрешено и как СНТ может воспользоваться этими нормами на практике.

---

Два запрета вместо одного

Закон № 353-ФЗ внёс в ФЗ-217 два новых положения, которые нужно читать вместе.
Первое — часть 5 статьи 23.1 ФЗ-217: «Раздел жилого дома, садового дома, хозяйственной постройки, гаража не допускается».
Второе — часть 6 статьи 23 ФЗ-217: «Собственник садового земельного участка или огородного земельного участка не вправе отчуждать его отдельно от расположенных на нём жилого дома, садового дома, хозяйственных построек и (или) гаража».

Оба запрета вступили в силу 1 сентября 2025 года. До этой даты ни одно, ни другое прямо не было закреплено в ФЗ-217.

Таблица 1. Что изменилось с 01.09.2025

Объект	До 01.09.2025	После 01.09.2025 (ФЗ-353)
Жилой дом на садовом участке	Раздел допускался при технической возможности	Раздел запрещён — ст. 23.1 ч. 5 ФЗ-217
Садовый дом (сезонный)	Раздел допускался при технической возможности	Раздел запрещён — ст. 23.1 ч. 5 ФЗ-217
Хозяйственные постройки (баня, сарай, теплица, навес, летняя кухня, колодец)	Раздел формально не регулировался отдельно	Раздел запрещён — ст. 23.1 ч. 5 ФЗ-217
Гараж	Раздел как нежилого здания допускался	Раздел запрещён — ст. 23.1 ч. 5 ФЗ-217
Продажа участка без строений при наличии зарегистрированных строений на нём	Практиковалось при различных схемах	Запрещено — ст. 23 ч. 6 ФЗ-217
Раздел земельного участка СНТ	Допускался по ЗК РФ	По-прежнему допускается с соблюдением требований ЗК РФ

Про последнюю строку скажем отдельно. Закон запрещает делить именно строения: дом, хозпостройку, гараж. Раздел самого земельного участка по-прежнему возможен, если это допускает земельное законодательство (минимальный размер, наличие проекта межевания). Но каждый из образованных участков придётся продавать вместе со своей частью строений.
Ещё одно уточнение, которое ФЗ-353 внёс в само определение хозяйственных построек (ст. 3 п. 3 ФЗ-217): из их состава прямо исключены погреба и другие сооружения, являющиеся частью жилых или садовых домов. Встроенный погреб считается частью дома, а не самостоятельной постройкой. Отдельно стоящий погреб — хозпостройка. При споре о разделе этот вопрос нужно решать первым.

---

Почему это важно для СНТ

Председатели московских и подмосковных СНТ хорошо знают проблему «лишних людей» на одном участке. Схема работала так: на садовом участке стоял жилой или садовый дом. Собственник делил его в ЕГРН на несколько самостоятельных частей через выдел в натуре или раздел. Каждая часть вставала на кадастровый учёт отдельно, затем части продавались по одной.
Результат для СНТ: одна строчка в реестре земельных участков, но несколько фактических жильцов, каждый из которых считал свои обязательства по взносам минимальными. Споры о том, кто именно должен вносить целевые взносы за подключение к инфраструктуре, затягивались на годы.
Второй распространённый вариант злоупотреблений — продажа участка без строений. Покупатель не понимал полного объёма обязательств, потому что в договоре фигурировал только участок. Потом выяснялось, что на нём стоит дом с долгами перед СНТ, и новый собственник начинал оспаривать любые требования.

Таблица 2. Практические выгоды для председателя СНТ

Проблема в СНТ	Как ФЗ-353 её решает
«Дольщики» в одном доме: несколько владельцев разных частей, никто не несёт ответственности	Новые разделы невозможны. Росреестр откажет в постановке на учёт разделённого объекта по п. 35 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218
Продажа «голого» участка: покупатель не знает об инфраструктурных обязательствах и отказывается платить взносы	Участок нельзя отчуждать отдельно от строений. Покупатель приобретает единый объект и несёт полную ответственность за взносы
Несколько «членов» на один участок через покупку долей в разделённом доме	Дробление через раздел строений невозможно. Участок с домом продаётся только целиком
Зарегистрированные «мини-гостиницы»: дом разделён на 10 «студий», все отдельно зарегистрированы	Новые регистрации разделённых строений заблокированы. Уже существующие — отдельный вопрос (см. следующий раздел)

---

Как работает блокировка в Росреестре

Механизм запрета не декларативный. Если после 1 сентября 2025 года кто-то попытается поставить на кадастровый учёт объект, образованный путём раздела садового дома или хозпостройки, Росреестр приостановит регистрацию по пункту 35 части 1 статьи 26 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». Норма предусматривает приостановление, когда раздел объекта «не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями». Статья 23.1 ч. 5 ФЗ-217 — это и есть такое требование.
Отдельная история: сделки по продаже участка без строений. Договор купли-продажи, предметом которого служит только участок при наличии на нём зарегистрированных строений, нарушает ч. 6 ст. 23 ФЗ-217. Такая сделка оспорима: прокуратура, само СНТ в интересах товарищества или новый собственник вправе поставить вопрос о признании её недействительной.
Продавать участок со строениями нужно по одному договору, в котором объектами отчуждения указаны и участок, и все расположенные на нём строения одновременно. Два отдельных договора — один на участок, второй на дом — Росреестр вправе приостановить по части участка.

---

Что закон не трогает: уже разделённые объекты

Закон не имеет обратной силы. Если садовый дом или хозпостройка были законно разделены и поставлены на учёт как самостоятельные объекты до 1 сентября 2025 года, эти записи в ЕГРН остаются действительными.
Но большинство обсуждений ФЗ-353 упускают одну вещь: закон запрещает новый раздел, однако не запрещает оборот долей в уже разделённых объектах. Если до 01.09.2025 дом был разделён на три части и каждая стоит на учёте отдельно, продажа этих частей по отдельности теоретически остаётся возможной — она совершается в отношении уже существующего самостоятельного объекта. Схема с «докупкой» новых людей на старые доли формально ещё работает. Судебная практика по этому вопросу только начинает формироваться.
Для СНТ, где уже есть разделённые объекты, правовой инструмент принудительного объединения по ФЗ-217 не предусмотрен. Споры о взносах и ответственности придётся решать через суд с опорой на нормы о солидарной ответственности долевых собственников (ст. 321 ГК РФ) и злоупотреблении правом (ст. 10 ГК РФ).

---

Что делать

Проверьте ЕГРН по участкам вашего СНТ. Закажите выписки или воспользуйтесь Публичной кадастровой картой (ПКК). Ищите участки, где на одном кадастровом номере числится несколько самостоятельных объектов — разделённый на части дом. Это список участков с повышенным риском конфликтов.
Уведомите членов СНТ о новых ограничениях. Подготовьте короткое информационное сообщение: с 1 сентября 2025 года продажа участка без строений невозможна, раздел домов запрещён. Это снимет часть вопросов заранее и уменьшит число конфликтных ситуаций при сделках.
Разъясните правила оформления сделок. При продаже участка со строениями нужен один договор, включающий все объекты разом. Два отдельных договора (на участок и на дом) создают риск приостановки регистрации. Добавьте это требование в памятку для выходящих из СНТ членов.
Обновите шаблоны при оформлении членства (при наличии). Добавьте ссылку на ст. 23 ч. 6 ФЗ-217: при вступлении нового члена фиксируйте, что он осведомлён о запрете отчуждения участка без строений.
По уже разделённым объектам — проконсультируйтесь с юристом. Прямого инструмента принудительного объединения нет, зато есть механизмы взыскания взносов с каждого из долевых собственников через суд. Эту позицию нужно выстраивать индивидуально под конкретный объект.
Фиксируйте попытки нарушений. Если кто-то после 1 сентября 2025 года попытается подать документы на раздел строения, направьте обращение в Росреестр со ссылкой на запрет по ст. 23.1 ч. 5 ФЗ-217. Регистратор обязан приостановить такую операцию самостоятельно, но ваше обращение ускорит процесс.

---

Как мы работаем

Адвокат Полина Кобзева специализируется на жилищном и земельном праве в Москве и Московской области. Когда председателю СНТ нужно разобраться с конкретной ситуацией (разделённым домом, сомнительной сделкой с участком или взысканием взносов с долевых собственников), мы анализируем ЕГРН, подбираем правовую позицию и сопровождаем переговоры или судебный процесс. Первичная консультация: 1–2 рабочих дня. Правовой анализ реестра участков (до 50 позиций): 7–10 рабочих дней.

Таблица 3. Стоимость наших услуг

Услуга	Стоимость
Консультация по последствиям ФЗ-353 для вашего СНТ (1 час + письменное резюме)	от 5 000 ₽
Правовой анализ ЕГРН: проверка реестра участков СНТ, выявление разделённых объектов	от 15 000 ₽
Подготовка уведомления для членов СНТ о новых ограничениях (с правовым обоснованием)	от 8 000 ₽
Сопровождение сделки по продаже участка со строениями: проверка, договор, регистрация	от 25 000 ₽
Судебное представительство: взыскание взносов с долевых собственников разделённых объектов	от 15 000 ₽ / заседание

Примечание по рынку. По аналогичным услугам московские юридические фирмы берут за консультацию по недвижимости 5 000–15 000 ₽, за сопровождение сделки с участком — 35 000–70 000 ₽. Наш акцент — земельная специализация: большинство ситуаций с дачными участками разбираем быстрее, чем общие практики.

Все статьи цикла: Юридический гид для председателей СНТ — взносы, собрания, земля, надзор и ответственность в 2026 году

---

Нормативная база:

1. Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…» (ред. от 31.07.2025)
2. Федеральный закон от 31.07.2025 № 353-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон о ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — ч. 1 ст. 26 п. 35
4. Гражданский кодекс РФ — ст. 10 (злоупотребление правом), ст. 321 (солидарная ответственность)
5. Земельный кодекс РФ — ст. 11.2, 11.4 (образование земельных участков)

---

Контакты