Расходы на ремонт не подпадают под отсрочку. Как дольщику получить деньги с застройщика в 2026 году

В 2026 году дольщик, получивший квартиру с дефектами, стоит перед выбором: ждать окончания отсрочки 31 декабря 2026 года и лишь потом пытаться получить деньги или действовать прямо сейчас. Большинство юристов скажут, что разницы нет, мораторий есть мораторий. Однако в тексте Постановления Правительства № 326 (в редакции ПП № 2227 от 30.12.2025) спрятана норма, которая меняет всю стратегию: отсрочка исполнения не распространяется на фактически понесённые расходы на устранение строительных дефектов. Дольщик, который уже оплатил ремонт из своего кармана и подтвердил это документами, вправе получить деньги по исполнительному листу в 2026 году, не дожидаясь января 2027-го.
Разберём, как устроен механизм исключения, какие доказательства принимает суд и почему стратегия «сначала отремонтируй, потом взыщи» в текущих условиях выгоднее ожидания неустоек.

---

Почему расходы на ремонт — единственные «живые деньги» 2026 года

Как устроена отсрочка по ПП № 326

Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (в редакции ПП № 2227, вступившей в силу 01.01.2026) продлило отсрочку исполнения целого ряда требований дольщиков к застройщикам до 31 декабря 2026 года.
Под отсрочку попали:
неустойки за просрочку передачи объекта (ч. 2 ст. 6 ФЗ-214);
неустойки за нарушение сроков устранения дефектов и исполнения требований о возмещении расходов (ч. 8 ст. 7 ФЗ-214);
штрафы за неудовлетворение требований дольщика в добровольном порядке (ч. 3 ст. 10 ФЗ-214);
убытки по ст. 10 ФЗ-214, за исключением тех, что предусмотрены абзацем пятым пункта 1 ПП № 326;
убытки, связанные с соразмерным уменьшением цены ДДУ и возмещением расходов на устранение недостатков (абзац 5 п. 1 ПП № 326), с одной оговоркой.

Оговорка содержится в последнем предложении абзаца 11 пункта 1 ПП № 326:
«Положения настоящего абзаца не распространяются на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.»
Если дольщик самостоятельно оплатил ремонт и подтвердил расходы документально, требование о возмещении этих затрат не подпадает под отсрочку. Банк, обслуживающий счёт застройщика, обязан исполнить исполнительный лист по такому требованию в общем порядке, без ожидания 2027 года.

Почему остальные требования «заморожены»

Для наглядности соберём все типы требований в одну таблицу.

Таблица 1. Статус исполнения различных требований дольщика в 2026 году

Категория требования	Правовое основание	Подпадает ли под отсрочку до 31.12.2026
Неустойка за просрочку передачи объекта	ч. 2 ст. 6 ФЗ-214	Да, отсрочка действует
Неустойка за нарушение сроков устранения дефектов	ч. 8 ст. 7 ФЗ-214	Да, отсрочка действует
Штраф 5% за неудовлетворение требований добровольно	ч. 3 ст. 10 ФЗ-214	Да, отсрочка действует
Соразмерное уменьшение цены ДДУ (убытки)	ч. 2 ст. 7 ФЗ-214, абз. 5 п. 1 ПП 326	Да, отсрочка действует
Расходы на ремонт, рассчитанные экспертом, но не оплаченные	ч. 2 ст. 7 ФЗ-214	Спорно, есть риск отсрочки
Фактически понесённые расходы на устранение дефектов	ст. 15 ГК РФ, ч. 2 ст. 7 ФЗ-214, абз. 11 п. 1 ПП 326	Нет, исполняется без отсрочки

Разница между пятой и шестой строками таблицы принципиальна. Требование о «соразмерном уменьшении цены» представляет собой расчётную величину: эксперт оценивает стоимость устранения дефектов, суд взыскивает эту сумму. Деньги дольщик ещё не потратил. Постановление № 326 относит такие убытки к категории, на которую отсрочка распространяется.
Если же дольщик уже заключил договор подряда, оплатил работы и материалы, получил акты, речь идёт о фактически понесённых расходах. Именно они выведены из-под отсрочки прямым указанием закона.

---

Три стратегии дольщика в 2026 году

У дольщика, обнаружившего строительные недостатки, есть три варианта действий по ч. 2 ст. 7 ФЗ-214:
Потребовать от застройщика безвозмездного устранения дефектов.
Потребовать соразмерного уменьшения цены ДДУ.
Потребовать возмещения своих расходов на устранение дефектов.

Почему безвозмездное устранение не работает

Застройщик обязан устранить дефекты в согласованный срок (ч. 6 ст. 7 ФЗ-214). На практике в 2026 году это требование почти бесполезно. Застройщик либо затягивает сроки, либо производит ремонт формально (устраняет видимые дефекты, оставляя скрытые), либо просто игнорирует претензию. В большинстве случаев по рынку Москвы и Подмосковья дольщик через полтора месяца остаётся с теми же дефектами и вынужден переходить к судебному взысканию. Время потеряно.

Соразмерное уменьшение цены. Деньги есть, но не сейчас

Требование о соразмерном уменьшении цены — самый распространённый способ взыскания компенсации за строительные дефекты. Дольщику не нужно ничего ремонтировать: достаточно провести экспертизу, которая оценит стоимость устранения, и через суд взыскать эту сумму с застройщика. Удобно, вложений в ремонт не требует.
В 2026 году у этого пути есть серьёзный недостаток. Суд вынесет решение, дольщик получит исполнительный лист, предъявит его в банк, а банк положит лист в картотеку до 31 декабря 2026 года. Отсрочка по ПП № 326 распространяется на убытки, связанные с соразмерным уменьшением цены (абзац 5 и абзац 11 пункта 1). Реальные деньги дольщик получит не раньше января 2027 года, и то при условии, что на счетах застройщика будет достаточно средств.

Возмещение фактических расходов. Деньги здесь и сейчас

Третий вариант: возместить расходы, которые дольщик реально понёс. Для этого нужно провести ремонт, оплатить его и собрать пакет подтверждающих документов. Да, это требует начальных вложений. Взамен дольщик получает требование, которое прямо исключено из-под действия отсрочки.
Когда суд удовлетворяет иск о возмещении фактических расходов и дольщик предъявляет исполнительный лист в банк, банк не вправе ссылаться на ПП № 326 и откладывать выплату. Деньги списываются со счёта застройщика в пользу дольщика в общем порядке, в течение нескольких рабочих дней.

Таблица 2. Сравнение стратегий взыскания в условиях 2026 года

Критерий	Соразмерное уменьшение цены	Фактические расходы на ремонт
Нужно ли вкладывать деньги в ремонт	Нет	Да
Когда реально получить деньги	Не ранее января 2027	В 2026 году (после вступления решения в силу)
Подпадает ли под отсрочку	Да	Нет
Требуется ли договор подряда и чеки	Нет (только экспертиза)	Да, полный пакет платёжных документов
Применяется ли ст. 333 ГК РФ (снижение)	Не применяется к убыткам	Не применяется к убыткам
Действует ли лимит 3% (ч. 4 ст. 10 ФЗ-214)	Да, если дефекты касаются отделки	Да, если дефекты касаются отделки

Лимит в 3% по дефектам отделки

С 1 января 2025 года действует ч. 4 ст. 10 ФЗ-214, введённая Федеральным законом № 482-ФЗ от 26.12.2024. Норма устанавливает: при удовлетворении требований дольщика в связи с дефектами отделки, оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования общая сумма взыскания (включая стоимость устранения, неустойки, штрафы и убытки) не может превышать 3% от цены ДДУ, если договором не предусмотрена бо́льшая сумма.
Ограничение не распространяется на неустойки за просрочку передачи объекта (ч. 2 и 2.1 ст. 6 ФЗ-214) и на возврат цены ДДУ при расторжении.
Письмо Минстроя России от 22.10.2025 № 29422-ОГ/07 подтвердило: лимит применяется и к ДДУ, заключённым до вступления ФЗ-482 в силу, если права требования возникли после 1 января 2025 года.
Для квартиры стоимостью 10 млн рублей максимальная сумма взыскания за дефекты отделки составит 300 000 рублей, вне зависимости от реальной стоимости ремонта. Ограничение серьёзное.
Лимит 3% касается именно отделочных работ. Дефекты конструктивных элементов (стены, перекрытия, стяжка пола), инженерных систем (вентиляция, водоснабжение, канализация, электрика) под лимит не попадают. Для таких дефектов взыскание производится в полном объёме. Если основные проблемы в конструктиве и инженерии, лимит 3% роли не играет. Если проблемы в отделке, нужно оценить, покрывает ли 3% от цены ДДУ стоимость ремонта, и целесообразен ли процесс.

---

Как собрать доказательства, которые примет суд

Фактически понесённые расходы требуют доказательств реальности и обоснованности каждой потраченной копейки. Ошибки на этапе сбора документов приводят к тому, что суд переквалифицирует требование из «реальных расходов» в «расчётные убытки», и на него распространяется отсрочка.

Фиксация дефектов до начала ремонта

Прежде чем приступать к ремонту, необходимо зафиксировать исходное состояние квартиры.
Составить акт осмотра с дефектной ведомостью. Осмотр проводит специалист (строительный эксперт или инженер), который составляет перечень всех выявленных недостатков с привязкой к помещениям, фотофиксацией и указанием нормативов, которые нарушены. Экспертиза, проведённая до ремонта, однозначно разграничит дефекты застройщика и те, что возникли по иным причинам (естественный износ, действия третьих лиц).
Направить претензию застройщику. Претензия должна содержать описание дефектов, требование об их устранении в разумный срок и уведомление о том, что в случае бездействия дольщик устранит недостатки самостоятельно с последующим взысканием расходов. Претензия отправляется заказным письмом с описью вложения.
Дождаться истечения срока. Если застройщик не устранил дефекты в установленный срок, дольщик получает право на самостоятельное устранение и взыскание расходов (п. 3 ч. 2 ст. 7 ФЗ-214).

Проведение ремонта и требования к документам

На этапе ремонта важна финансовая прозрачность. Суд и банк, исполняющий лист, будут проверять реальность расходов.
Минимальный комплект документов:
Договор подряда с подрядной организацией. В договоре должна быть детализированная смета, в которой каждая позиция (работы, материалы) соответствует конкретному дефекту из экспертного заключения или акта осмотра. Желательно, чтобы подрядчик имел членство в СРО (для работ, требующих допуска), хотя для отделочных работ это не всегда обязательно.
Акты выполненных работ, подписанные обеими сторонами (дольщиком и подрядчиком). Если дефекты были скрытыми (например, нарушения в стяжке пола, прокладке коммуникаций), понадобятся акты скрытых работ.
Платёжные документы. Оплата должна проходить безналичным способом: банковский перевод, оплата картой. Кассовые чеки и банковские выписки подтверждают, что деньги реально ушли подрядчику. Наличные расчёты суды принимают неохотно, а банки при исполнении листа могут поставить под сомнение реальность таких платежей.
Чеки на строительные материалы, если дольщик закупал их самостоятельно. Каждая позиция в чеке должна соответствовать смете. Если в смете указана плитка определённого размера, в чеке должна быть именно такая плитка, а не «отделочные материалы» без конкретики.

На что ссылаться в исковом заявлении

Иск о возмещении фактических расходов основывается на:
п. 3 ч. 2 ст. 7 ФЗ-214 (право требовать возмещения расходов на устранение дефектов);
ст. 15 ГК РФ (полное возмещение убытков);
абзац 11 п. 1 ПП № 326 (исключение фактических расходов из-под отсрочки).

Акцент в иске: расходы уже произведены и подтверждены документально. Суд должен видеть, что речь идёт не об абстрактном расчёте «сколько стоил бы ремонт», а о конкретных деньгах, которые дольщик потратил на восстановление квартиры.
Преимущество ст. 15 ГК РФ: к реальному ущербу не применяется ст. 333 ГК РФ (право суда на снижение неустойки). Суд не может уменьшить сумму фактических расходов по мотиву «чрезмерности». Он может лишь исключить позиции, которые не связаны с дефектами застройщика или не подтверждены документами.

---

Что говорит Верховный Суд о границах отсрочки

Определение ВС РФ от 10.07.2025 № 305-ЭС25-2331

В этом деле строительная компания «Челябинскгражданстрой» взыскивала убытки с ТБанка: банк списал со счёта застройщика неустойки и штрафы по исполнительным листам дольщиков в период действия моратория по ПП № 479 (предшественник ПП № 326). Три инстанции удовлетворили иск застройщика, решив, что банк причинил убытки преждевременным списанием.
Верховный Суд отменил решения в части 2 041 710 рублей. Логика: преждевременное списание сумм, которые застройщик всё равно обязан был заплатить после окончания отсрочки, не убыток. Мораторий предоставляет отсрочку, а не освобождение от обязательства. После 30 июня 2023 года (дата окончания отсрочки по ПП № 479) эти деньги подлежали перечислению взыскателям в любом случае.

Какие выводы полезны дольщику

Для дольщика этот акт подтверждает несколько принципов.
Первый: банки обязаны разбираться в характере требований. В деле «Челябинскгражданстрой» суды нижестоящих инстанций отклонили довод банка о незнании характера взыскания, указав, что банку была известна строительная деятельность клиента. Если банк попытается применить отсрочку к исполнительному листу о фактических расходах на ремонт, ссылка на «неосведомлённость» не будет принята судом.
Второй: отсрочка — временная мера, не отменяющая обязанность платить. Застройщик, который сегодня укрывается за ПП № 326, в январе 2027 года столкнётся с лавиной исполнительных листов. Дольщики, чьи листы по фактическим расходам уже исполнены в 2026 году, не будут конкурировать с этой лавиной.
Третий: формулировка требования имеет значение. Верховный Суд провёл чёткую границу между «убытками» (ст. 15 ГК РФ) и «суммами, списанными преждевременно». Для дольщика вывод: иск нужно формулировать именно как взыскание реально понесённых расходов, а не как абстрактное «возмещение стоимости устранения дефектов».

---

Почему начинать желательно в марте–апреле 2026 года

Расчёт сроков

Средний судебный спор о возмещении расходов на ремонт в Москве проходит следующие этапы:

Таблица 3. Примерные сроки рассмотрения дела о возмещении расходов на ремонт

Этап	Содержание	Срок
Досудебный	Претензия, ожидание ответа, ремонт (если не выполнен), сбор документов	1,5–2 месяца
Первая инстанция	Подача иска, назначение заседания, рассмотрение, вынесение решения	3–5 месяцев
Апелляция	Обжалование решения (если застройщик подаст жалобу), вступление в силу	2–3 месяца
Получение листа и подача в банк	Оформление исполнительного листа, предъявление	2–4 недели

Итого от 7 до 11 месяцев. Дольщик, обратившийся к юристу в марте 2026 года, при благоприятном развитии может получить исполнительный лист к октябрю–ноябрю. Если дефекты касаются отделки и подпадают под лимит 3%, суммы относительно невелики, застройщик может не подавать апелляцию, и срок сокращается до 5–7 месяцев.

Зачем спешить, если расходы не подпадают под отсрочку

Раз фактические расходы исполняются без отсрочки, зачем торопиться? По двум причинам.
Во-первых, на счетах застройщика должны быть деньги. В январе 2027 года, когда закончится отсрочка по всем остальным требованиям, счета застройщиков могут быть заблокированы массовыми списаниями. Дольщик, предъявивший лист в 2026 году, получит деньги до этого момента.
Во-вторых, срок исковой давности. По требованиям о возмещении убытков общий срок составляет 3 года (ст. 196 ГК РФ). Для дольщиков, получивших квартиры в 2023 году, время уже на исходе. Затягивание с иском может привести к пропуску давности по части требований.

---

План для дольщика

1. Получив квартиру, пригласить строительного эксперта для фиксации дефектов. Составить акт осмотра с фотоматериалами.
2. Направить застройщику письменную претензию с требованием устранить дефекты в разумный срок. Отправить заказным письмом с описью.
3. После истечения срока (или при отказе застройщика) заключить договор подряда на устранение дефектов. Смета должна соответствовать перечню дефектов из экспертизы.
4. Оплатить ремонт безналичным способом. Сохранить все чеки, квитанции, банковские выписки, акты выполненных работ.
5. Подать иск о возмещении фактических расходов на основании п. 3 ч. 2 ст. 7 ФЗ-214 и ст. 15 ГК РФ.
6. После вступления решения в законную силу получить исполнительный лист и предъявить его в банк, обслуживающий счёт застройщика. В заявлении указать, что требование относится к фактически понесённым расходам и не подпадает под отсрочку по ПП № 326.

---

Как мы работаем

Команда адвоката Полины Кобзевой сопровождает дольщиков на каждом этапе: от фиксации дефектов и организации ремонта до получения денег по исполнительному листу. Мы формируем доказательственную базу так, чтобы требования квалифицировались именно как фактически понесённые расходы. Это позволяет обойти отсрочку и получить деньги в 2026 году.

Таблица 4. Стоимость наших услуг по взысканию расходов на ремонт с застройщика

Услуга	Стоимость
Консультация с анализом ДДУ и оценкой перспектив (до 60 мин.)	5 000 ₽
Подготовка досудебной претензии застройщику	15 000 ₽
Составление искового заявления о возмещении расходов на ремонт	30 000 ₽
Ведение дела в суде первой инстанции (представительство «под ключ»)	от 80 000 ₽
Апелляционная инстанция (если застройщик обжалует)	от 50 000 ₽
Предъявление исполнительного листа в банк и сопровождение исполнения	15 000 ₽
Комплексное ведение дела, от претензии до получения денег	от 120 000 ₽

Примечание по рынку. Судебное представительство по спорам с застройщиками о строительных дефектах в Москве стоит от 75 000 до 150 000 рублей (в зависимости от сложности). Ряд фирм работает за процент от взысканного (10–20%). Наше отличие: фиксированная стоимость и акцент на стратегии «фактических расходов», позволяющей получить деньги до окончания отсрочки.

Все статьи цикла: Споры дольщиков с застройщиками в Москве и Подмосковье. Судебная защита по Договору долевого участия в 2026 году

---

Нормативная база

1. Гражданский кодекс РФ, ст. 15 (возмещение убытков).
2. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (ред. от 24.06.2025), ст. 7, ст. 10.
3. Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (ред. от 30.12.2025) «Об установлении особенностей применения неустойки…».
4. Постановление Правительства РФ от 30.12.2025 № 2227 «О внесении изменений в ПП № 326».
5. Федеральный закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ (о внесении изменений, включая ч. 4 ст. 10 ФЗ-214, лимит 3%).
6. Федеральный закон от 08.08.2024 № 266-ФЗ (о внесении изменений, включая ч. 8 ст. 7 и ч. 3 ст. 10 ФЗ-214, штраф 5%).
7. Письмо Минстроя России от 22.10.2025 № 29422-ОГ/07 (о применении лимита 3%).
8. Определение Верховного Суда РФ от 10.07.2025 № 305-ЭС25-2331 (дело ОАО «СК Челябинскгражданстрой» против АО «ТБанк»).

---

Контакты