Продажа наследства 2025: 4 шага аудита долгов умершего и 2 способа расчета НДФЛ по прогрессивной шкале

Получение квартиры в наследство — это только первый шаг. Чтобы грамотно ею распорядиться, наследнику нужно пройти несколько важных юридических этапов и обезопасить себя от «сюрпризов» в виде долгов умершего и неправильного расчета налогов.

Предпродажная подготовка и сбор документов

Продажа унаследованной квартиры возможна только после прохождения наследником всех установленных законом процедур.

1. Получение свидетельства о праве на наследство

Наследственное дело открывается нотариусом по последнему месту жительства умершего.
У наследников есть шесть месяцев со дня смерти наследодателя для принятия наследства. По истечении этого срока наследники, подавшие заявление, могут получить у нотариуса свидетельство о праве на наследство.

Получение этого свидетельства является правом, а не обязанностью наследника, но без него невозможно зарегистрировать право собственности в Росреестре и, следовательно, продать объект.

2. Регистрация права собственности в Росреестре

Свидетельство о праве на наследство является правоустанавливающим документом, на основании которого Росреестр вносит запись о новом собственнике в ЕГРН.

Хотя право собственности юридически возникает у наследника со дня смерти наследодателя (п. 4 ст. 1152 ГК РФ), право распоряжаться имуществом (продавать его) появляется только после государственной регистрации права в Росреестре.

Как правило, после выдачи свидетельства нотариус обязан сам подать заявление на регистрацию права в Росреестр. Это самый быстрый способ — срок регистрации составит один рабочий день. Также наследник может подать документы самостоятельно через МФЦ (срок регистрации до пяти рабочих дней).

3. Формирование пакета документов для продажи

После регистрации права наследник формирует стандартный пакет документов для покупателя:

Актуальная выписка из ЕГРН.
Правоустанавливающий документ (свидетельство о праве на наследство).
Технический паспорт (при наличии).
Справка о зарегистрированных лицах (выписка из домовой книги).

Проверка наследства на «сюрпризы»

Важный момент: принимая наследство, наследник принимает и долги умершего. Ответственность наследников ограничена стоимостью унаследованного имущества (статья 1175 ГК РФ).

Если не проверить наличие долгов, после продажи квартиры к наследнику могут прийти кредиторы (банки, МФО, ФНС) и потребовать возврата долга. Это может «съесть» всю или значительную часть выручки от продажи.

Как провести аудит долгов наследодателя:

Запросить у нотариуса. Нотариус, ведущий наследственное дело, обязан не позднее трех рабочих дней с момента открытия дела направить запрос в Центральный каталог кредитных историй (ЦККИ). Получив ответ, нотариус запрашивает кредитный отчет в БКИ и извещает наследников о наличии долгов. Также нотариус принимает претензии от кредиторов, которые успели о них заявить.
Проверить на сайте ФССП. Самостоятельно проверить наследодателя через «Банк данных исполнительных производств» на сайте ФССП. Для поиска нужно ввести ФИО, дату рождения и регион.
Проверить на Федресурсе. Проверить наследодателя на предмет инициированных процедур банкротства через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru). Поиск можно вести по ФИО или ИНН.
Проверить сайты судов. Осуществить поиск судебных дел по ФИО наследодателя на сайтах районных и мировых судов по последнему месту его жительства.

Ключевой вопрос — налоги. Считаем срок владения правильно

Для безналоговой продажи унаследованной недвижимости минимальный срок владения составляет 3 года. В большинстве других случаев (например, при покупке) этот срок равен пяти годам.
Важнейший нюанс: срок владения отсчитывается не с даты получения свидетельства о наследстве или регистрации права в Росреестре, а со дня смерти наследодателя (момента открытия наследства).

Исключения из общего правила

Существуют два важных исключения, которые позволяют продать квартиру без налога еще раньше.
1. Наследование от супруга (если квартира куплена в браке). Если квартира была приобретена в браке (является совместной собственностью), а после смерти одного из них второй супруг наследует его долю, то минимальный срок владения всей квартирой исчисляется с момента первоначальной покупки квартиры в собственность любого из супругов, а не со дня смерти.
Пример. Супруги купили квартиру в 2018 году. Муж умер в 2024 году. Жена может продать квартиру сразу в 2024 году, так как срок владения (с 2018 года) уже превысил 3 года.
2. Наследование доли в квартире, где у наследника уже была своя доля. Если наследник уже владел одной долей (например, 1/2), а затем унаследовал вторую долю (1/2), то срок владения всей квартирой (при ее продаже как единого объекта) считается с момента возникновения права на первую долю.
Пример. Сын владел 1/2 долей с 2015 года. В 2024 году он унаследовал 1/2 долю от матери. Он может продать всю квартиру сразу, так как срок владения считается с 2015 года.26

Если 3 года не прошло и налог платить нужно

Если продажа происходит до истечения трехлетнего срока, доход облагается НДФЛ по ставке 13% (для резидентов РФ). Налоговый кодекс (статья 220) позволяет наследнику уменьшить налогооблагаемую базу. Необходимо выбрать один, наиболее выгодный из двух методов.

Метод 1. Имущественный налоговый вычет
Уменьшение дохода от продажи на фиксированную сумму в 1 000 000 рублей. Этот метод не требует никаких документов о расходах.

Формула: НДФЛ = (Цена продажи — 1 000 000 руб.) * 13%

Метод 2. Уменьшение дохода на расходы наследодателя
Уменьшение дохода от продажи на сумму документально подтвержденных расходов, которые понес сам наследодатель при покупке этой квартиры. Для этого нужны договор и платежные документы (расписки, выписки) на имя умершего.

Формула: НДФЛ = (Цена продажи — Расходы наследодателя) * 13%

Этот вариант часто оказывается выгоднее и может свести налог к нулю, если цена продажи равна или меньше цены покупки наследодателем.

Таблица 1. Выбор метода снижения налогооблагаемой базы

Сценарий	Метод 1: Вычет 1 000 000 руб.	Метод 2: Расходы наследодателя	Вывод
1. Квартира продана за 6 000 000 руб. Расходы наследодателя — 4 500 000 руб. (документы есть).	Налоговая база: 5 000 000 руб. НДФЛ: 650 000 руб.	Налоговая база: 1 500 000 руб. НДФЛ: 195 000 руб.	Выгоднее использовать Метод 2.
2. Квартира продана за 3 000 000 руб. Расходы наследодателя — 800 000 руб. (документы есть).	Налоговая база: 2 000 000 руб. НДФЛ: 260 000 руб.	Налоговая база: 2 200 000 руб. НДФЛ: 286 000 руб.	Выгоднее использовать Метод 1.
3. Квартира продана за 5 000 000 руб. Документы о расходах наследодателя утеряны.	Налоговая база: 4 000 000 руб. НДФЛ: 520 000 руб.	Метод неприменим.	Единственный возможный вариант — Метод 1.
4. Квартира продана за 4 000 000 руб. Расходы наследодателя — 4 200 000 руб. (документы есть).	Налоговая база: 3 000 000 руб. НДФЛ: 390 000 руб.	Налоговая база: 0 руб. (доход меньше расхода). НДФЛ: 0 руб.	Выгоднее использовать Метод 2.

Таблица расчетов наглядно показывает, что Метод 2 (учет расходов наследодателя) часто позволяет сэкономить сотни тысяч рублей на налоге по сравнению со стандартным вычетом в 1 млн.
Распространенная проблема — утеря документов о покупке. Если вы не можете найти договор купли-продажи или платежные поручения умершего, не стоит сразу соглашаться на вычет в 1 млн. Попробуйте восстановить их: запросите копии у застройщика (если это был договор долевого участия), в архиве Росреестра или в банке, через который проводилась оплата.
Эти усилия могут окупиться.

Тщательный аудит долгов (Шаг 2) — это не только ваша личная безопасность, но и важный элемент предпродажной подготовки. Грамотный покупатель будет проверять не только вас, но и самого наследодателя. Он знает, что кредиторы могут предъявить требования к имуществу, и будет опасаться банкротства наследственной массы. Ваша способность предоставить «чистый» отчет (справки от нотариуса о запросах в ЦККИ, выписки ФССП ) — это аргумент, который снимает возражения покупателя и позволяет продать объект быстро и без дисконта.

Чек-лист для наследника-продавца

Принять наследство у нотариуса (в течение 6 месяцев).
Получить свидетельство о праве на наследство (после 6 месяцев).
Зарегистрировать право в Росреестре (обычно делает нотариус).
Провести аудит долгов наследодателя (через нотариуса, ФССП, Федресурс ).
Правильно рассчитать срок владения (с даты смерти или раньше, если это доля или совместная собственность супругов).
Если срок менее 3 лет — продать и выбрать оптимальный метод расчета налога (вычет 1 млн или расходы наследодателя ).
Подать декларацию 3-НДФЛ (до 30 апреля следующего года) и уплатить налог (до 15 июля).

Сложные сделки с недвижимостью: несовершеннолетние, материнский капитал, развод, ипотека, обременения

---

Контакты