Продажа квартиры под влиянием мошенников. Права покупателей.

Продолжая тему телефонных мошенников, поговорим еще раз о защите прав покупателей.
Речь идет о сделках, которые продавец (осознав, что его обманули и он не участник «операции ФСБ») или даже прокурор оспаривает в суде.
Такие иски основываются на нескольких статьях Гражданского Кодекса:
п.1 ст. 177 ГК РФ: «сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения».
Обычно в таком процессе назначается судебная психиатрической экспертиза, к которой также привлекают психолога. Выясняется, не использовалось ли НЛП и иные алгоритмы. Также выясняют, не было ли у продавца психиатрических диагнозов (хотя и при их отсутствии сделку могут расторгнуть).
В этом случае аргумент покупателя в суде- почему продавец продал квартиру, не осознавая значения своих действий, а при подаче иска в суд все осознавал?
Как суду установить, что истец сейчас отдает отчет своим действиям, если он утверждает, что ранее не понимал, что делает?
Продавец в период сделки не был пьян или в болезненном состоянии. Кроме того, показал своими действиями, что одобряет сделку. То есть его действия не только до сделки, но и после её совершения были последовательными и были направлены на достижение обычных для купли-продажи правовых последствий. Ведь деньги были получены и использованы продавцом по своему усмотрению. Продавец распорядился деньгами, направив их мошенникам.
В этом случае применимо правило об эстоппеле:
п. 5 ст. 166 ГК РФ: «заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки».
То есть если после перехода права истец сам снялся с регистрационного учета, вывез вещи из жилья, получил деньги с аккредитива или из ячейки — все эти действия могут сыграть в суде против истца, поскольку означают последующее одобрение сделки.
Относительно ст.177 также возможны аргументы:
— истец не лишен дееспособности, не назначен опекун или попечитель;
— истец обратился с требованиями в суд полностью самостоятельно, выполнив перед этим ряд сложных и затратных организационных мероприятий;
— иск был подан только тогда, когда истец потратил все деньги, полученные по оспариваемой сделке;
— в юридически значимый период истец также совершал иные гражданско-правовые сделки, которые не оспаривает.
Получатся, что иск со ссылкой на ст. 177 ГК РФ должен подавать не сам истец, а назначенный ему опекун или попечитель.
В этом случае нет логического противоречия: истец и раньше не понимал значение своих действий и сейчас не понимает, поэтому от его имени действует законный представитель.
Кроме того обычно истец совершает несколько сделок: берет кредиты, продает квартиру, переводит деньги. Логично, что он должен оспаривать не только продажу квартиры, но делает именно это.
Также продавец часто ссылается на ст. 178 ГК РФ: «сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел».
Но все действия истца были направлены на продажу жилья: нашел риелтора, выставил объект на продажу, собрал и передал покупателю правоустанавливающие документы, обсуждал цену, торговался и т. п. Эти последовательные действия, подготавливающие сделку, юристы называют конклюдентными, и их совершение истцом не позволяет говорить о том, что продавец заблуждался именно в вопросе продажи имущества.
То, что деньги он отправил жуликам — да, действовал под влиянием заблуждения, но так это вообще о другой сделке речь идет.
Купля-продажа и перевод денег аферистам совершенно различные сделки: объект, стороны, даты — ничего не совпадает. В договоре купли-продажи одни условия, а в сделке по распоряжению деньгами — все существенные условия другие, и стороны другие.
Получается, квартиру продавал сознательно, а деньги передал мошенникам под влиянием обмана.
Кроме того, согласно той же норме закона, мотивы сделки, ее выгодность вообще не имеет правового значения (п.3 ст. 178 ГК РФ).
Получается, что если истец дешево продал или распорядился деньгами неразумно — это не основания для оспаривания купли-продажи по данному основанию.
Еще продавец часто ссылается на п. 2 ст. 179 ГК РФ: «сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего».
НО при условии, что «другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане».
Следовательно, чтобы решить дело по такому иску по существу, суд должен:
— установить, совершены ли действия истца по отчуждению имущества под влиянием обмана?
— определить, есть ли в деле доказательства того, что покупатель мог распознать обман или способствовал его возникновению?
— если покупатель причастен к обману или мог его распознать при обычном уровне осмотрительности — удовлетворить иск, произведя двустороннюю реституцию.
— если покупатель не причастен к обману и по поведению продавца не мог понять, что продавец обманут — в иске отказать по правилам ст. 179 ГК РФ.
В целом, все довольно просто.
Еще один интересный момент, который, опять же, только после нескольких таких процессов стал для меня очевиден: продавец обычно понимает, что его обманули, только после совершения сделки по отчуждению жилья. Следовательно, покупатель никак на дату купли-продажи не мог узнать об обмане, поскольку ещё сам продавец на дату сделки не знал, что был обманут.
Обман раскрылся позже, после совершения продавцом другой сделки (или ряда сделок) по распоряжению деньгами.
Наряду с реальными потерпевшими от НЛП и телефонных мошенников стали появляться «фиктивные потерпевшие», которые, ссылаясь на преклонный возраст, пытаются отыграть совершенные сделки обратно.
Об этих случаях известно, доверия к истцам это не прибавляет, но применение к сделке именно правил ст. 179 ГК РФ должно решить проблему: истец не доказал причастность покупателя к обману — получи отказ в иске, все правильно.
Что же делать потерпевшим?
Поскольку были получены кредиты, оплатить которые истец не может, ему следует подать иск о личном банкротстве. В рамках такого иска арбитражный управляющий может поднять вопрос об оспаривании сделок должника, усмотрев признаки подозрительности (в частности, неравноценное встречное исполнение, причинение вреда имущественным правам кредиторов и т. д., см. ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности»).
Вопрос добросовестности или недобросовестности покупателей таких квартир будет рассмотрен отдельно.

---

Контакты

---