Отмена сделки по болезни: почему суд не поверил экспертизе психологов и обязал передать квартиру покупателю

07 октября 2025 года Ленинский районный суд г. Махачкалы Республики Дагестан рассмотрел дело № 2-511/2025 по иску очередной обманутой бабушки.

Как все начиналось.
Женщина (гражданка Халимбекова) получила по наследству от мужа квартиру и выставила ее на продажу. Нашелся покупатель (Буржалиев), цена и условия всех устроили.
Стороны заключили договор купли-продажи в простой письменной формы и покупатель сражу же передал собственнице полную стоимость квартиры в размере 7 000 000 рублей, получил расписку об отсутствии материальных и моральных претензий. Сразу же женщина выдала доверенность для регистрации сделки (мол, сама не пойду, ноги болят), и документы были сданы в Росреестр.
К огромному изумлению покупателя, он получил уведомление из Управления Росреестра по РД о возврате документов без рассмотрения, в Едином государственном реестре недвижимости содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения прав и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости, а заявление на государственную регистрацию прав представлено иным лицом по доверенности.
То есть продавец квартиры, получив за нее полностью деньги, поставила запрет на регистрацию по доверенности и «забыла» сказать покупателю, что сделку без ее личного участия зарегистрировать нельзя.
После чего Халимибекова перестала выходить на связь и стала прятаться от покупателя.
(На наш взгляд, тут налицо мошенничество)

Требования сторон.
Покупатель обратился в суд с требованием о понуждении продавца совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, признании ответчика утратившим право пользования, снятии с регистрационного учета и выселении из жилого помещения.
Халимбекова же заявила встречный иск о признании договора купли-продажи квартиры мнимой сделкой.
Продавец квартиры ссылалась на то, что является человеком пожилого возраста, а люди пожилого возраста (пенсионеры) относятся к социально уязвимым слоям населения, истица по встречному иску является законопослушной гражданкой, пенсионеркой, юридически безграмотной, в связи с чем стала жертвой противоправных действий со стороны третьих лиц, которые против ее воли содействовали в проведении сделки купли-продажи, принадлежащей ей на праве собственности недвижимости, и путем обмана завладели денежными средствами от продажи квартиры. В момент совершения оспариваемой сделки она находилась в таком состоянии, когда не была способна понимать значение своих действий и руководить ими. Ошибочная предпосылка,, имеющая для нее существенное значение, послужила основанием к совершению оспариваемой сделки, которую она не совершала бы, если бы знала о действительном положении дел.

Экспертизы.
Судом была назначена психиатрическая экспертиза, которая дала ответы на часть вопросов суда.
А именно о том, что Халимбекова психическим расстройством на момент совершения оспариваемой сделки купли-продажи квартиры не страдала, могла понимать значение своих действий и руководить ими, также могла давать оценку юридически значимой ситуации.
Адвокат ответчицы затребовал еще одну (психологическую) экспертизу и суд ему в том не отказал. Психологи установили, что на момент сделки Халимбекова находилась в состоянии заблуждения, тревоги, подавленности, удрученности, изнурения, депрессивных тенденций..

Выводы суда.
Суд отнесся с доверием к психиатрической экспертизе. Что же касается заключения психологов, суд оценил его критически, поскольку все экспертное заключение сводится к тому, что эксперты сослались на материалы гражданского дела, не проанализировали соответствие объяснений ответчицы представленным протоколам осмотрам доказательств, указанные выводы основаны на объяснениях самой подэкспертной, которые не согласуются с другими доказательствами, в частности с показаниями свидетелей, пояснениями истца.
Вместе с тем, как следует из материалов дела, после совершения оспариваемой сделки и до обращения в суд с настоящим иском она совершала последовательные и осознанные юридически значимые действия, в частности, поставила отметку о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения прав и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя), подарила все свои другие квартиры своей дочери, чтобы создать ситуацию «эта квартира- мое единственное жилье». Все это она сделала, по мнению суда, чтобы в случае возврата ей квартиры у нее не было возможности вернуть покупателю деньги, т.к. нет имущества и с бедной старушки нечего взять.
Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что волеизъявление ответчицы на заключение договора купли-продажи квартиры соответствовало в момент заключения договора ее действительной воле, действия ответчицы свидетельствуют о намерении заключить именно договор купли-продажи, оспаривая сделку, ответчица не представила допустимые и относимые доказательства заблуждения, тогда как заблуждение относительно мотивов сделки не влечет последствий в виде признания сделки недействительной.
В итоге суд постановил передать квартиру покупателю Буржалиеву в собственность, Халимбекову из квартиры выселить.
На решение подана апелляционная жалоба.

Еще по теме:
Суд отказал в признании договора недействительным.
Защита прав добросовестного приобретателя.

---

Контакты